近日，位于杭州未来科技城板块的100万方地铁上盖新金融综合体——欧美金融城（EFC）项目举行了品牌发布会，作为杭州副城中心的“金融综合体”，这一项目自进入行业视线以来一直备受关注。同时，其提出的“中国首个海归社区”，也引发了原合生创展董事局副主席赵海，对商业社区这一概念的深度研究。

    商业、商务概念要分清

    对于欧美金融城这样的综合体，目前国内无论大小一律称为“商业中心区”，即商业与商务综合区域。但赵海指出，实际上商业和商务本身就是两个不同的概念，商务是集中的公司写字楼群，商业指的是购物中心和商业配套。

    谈到商业社区，赵海表达了自己的看法，“EFC这类项目是可以成为一个版块里的集商务与商业于一体的中心配套，但是一定要讲求高端。”赵海补充道，“衡量一个商业社区是否成功的一个重要观念，是这里能不能筑巢引凤，能不能以自身高标准的设备，以及后期运营管理配套吸引高标准写字楼与高水准企业入驻。典型的例子就是关于杭州钱江新城板块的开发，因为没有经验、定位不准确，虽然足够规模，但品质没有做到一定的高度，也就导致现在钱江新城入驻的写字楼水准普遍偏低。”

    明晰商业社区发展模式

    对于目前国内层出不穷的商业社区，赵海做了如下三大分类：一是大型区域商业集中的开发，如陆家嘴、南京路、钱江新城，这些可以叫做CBD、即中央商务区，不能称为“商业社区”。除了这些大型商务区，还有个别的商业综合体，例如深圳的万象城，这并不是一个大型社区，但本身的规模也能达到50-100万平米之间。另外还有一部分是在住宅社区里的小型综合体，不能称为商业社区，应该叫做社区商业，典型的例子是上海的联洋小区，小区里面既有酒店，又有大拇指广场、超市等商业配套。

    明晰了国内商业社区的发展模式之后，就需要对这一市场进行精准预判。但实际上，因为目前国内地产行业信息统计系统不完善，对于商业综合体内入驻企业的数量、类型以及各行业、各企业的发展速率层面的信息都没有一个完全的数据统计，自然没办法计算出这个城市需要的写字楼与企业的数量，无法做出预判对于商业社区的打造是不利的。另外，赵海还强调，政府的管理方式需要更科学、更市场化，如何根据现有的信息数据做出一个行业发展乃至城市发展的规划对于商业社区的建设也是非常重要的。

    依然重视物业管理与整体运营

    “目前国内的商业消费群体还在，商业总体的量也是处于过剩的状态，”赵海补充说，“要想打造一个国际化的商业综合体，首先要明白一点，那就是城市只要够规模就会需要商业综合体，所以要充分做好前期设计规划，根据城市规模打造配套的商业，因为定位对于一个项目来非常重要。”

    此外，赵海还强调了国际化的综合体，都必须是高端和顶级的。这类商业综合体的首要标准就是硬件，承重、环保、节能等方面都要严格按照国际标准来设计；其次是建筑环节的设备标准，要关注区域空调的配置、通风系统等是否都是高标准设置。就目前国内地产行业来看，物业服务水平已经成为一个项目的重要指标。

    赵海继而强调，不仅仅是住宅，现在连商业地产也十分重视后期的物业管理和整体运营，只有在服务水平、安全、施工等方面都做到高标准管理，才能打造出一个国际化的商务配套。（新华房产调查记者 苏萍 朱晶晶）