新华房产9月5日武汉讯(记者 蔡其胜 刘莹)多年以来，不少外来房企均在武汉房地产市场中尝到了甜头，但外来开发商想深入武汉市场并不容易。随着武汉中心城区开发节奏的放缓，“好地少，地难拿”成为各大外来房企必须面对的首要问题。通过收购公司股权进入武汉房地产市场，近两年来已经成为不少国内一线房企“曲线拿地”、推出项目的另一种选择。

    沿海地产：由控股到合作开发

    沿海地产是一家在香港上市的房地产开发公司，国内业务遍已及多数一二线城市。沿海地产在武汉业务起步较早，早在2011年，金银湖畔的沿海丽水佳园便已入市，现在已成为武汉较为成熟的大型居住社区；沿海地产在武汉开发的第二个项目——沿海赛洛城，总建筑面积达146万方，也已建设至第7期，即将开发完毕。

图片来自网络

    自两大项目之后，沿海地产在武汉土地市场上一直保持沉默。直到今年，菱角湖公园旁，与万达广场隔湖相望的沿海菱角湖壹号项目亮相，让业内的目光再次聚焦到沿海地产身上。然而该项目信息却显示，开发商为武汉致盛集团有限公司 ，致盛集团也正是该宗地块原址武汉图书大世界的投资开发公司，沿海地产何时入驻该地块开发引人注目。

    根据媒体报道，早在2007年，沿海地产集团就已经跟致盛企业集团签署《战略合作框架协议书》，把后者拥有的武汉图书大世界、中南建材市场和武湖农场等3个项目纳入合作意愿之中。

    沿海家园(HK01124)2010年年报显示，沿海集团在该年度以港币5.5亿元向第三方收购若干国内资产及负债，其中就包括武汉致盛集团有限公司的90%资本权益。至此，致盛集团正式成为沿海集团控股子公司，沿海地产也获取了武汉图书大世界项目(即沿海菱角湖壹号)开发权，拟发展13.3万方的商业项目。后续资料显示，武汉图书大世界项目于2011年变更规划，开发面积增至17.2万方。

    2013年，沿海集团与独立第三方签订买卖协议，出售其附属公司武汉致盛集团有限公司60%股权，现金代价为人民币2.8亿元。从2013年沿海家园年报可得知，该宗交易已达成，沿海集团不再拥有武汉致盛公司控股权，致盛集团成为沿海集团合资企业。武汉图书大世界项目因此成为两家合作开发项目，但仍由沿海地产委任项目经理，提供项目管理及工程服务。

    资料显示，沿海菱角湖壹号总建筑面积达17.23万方，于2013年8月动工，预计于2016年第二季度竣工，2014年第三季度预售。

    金地集团：通过间接控股拿地

    南湖西畔，金地圣爱米伦备受武汉置业者关注。该项目为金地集团于2010年开发的法式文化宅邸风格住宅，总体量达38万方，目前已进入销售末期。然而，细心的购房者可以发现，该项目开发商为武汉光谷农业开发有限责任公司，为何成为金地集团旗下开发项目?

图片来自网络

    根据金地集团2010年年报显示，2009 年 10 月 26 日，公司与湖北万豪置业有限公司签署《股权转让协议》，受让万豪置业所持有的湖北万豪科技发展有限公司 70%的股权。湖北万豪科技发展有限公司遂成为金地集团下属子公司，持股比例和表决权比例均为70%。

    然而，湖北万豪科技发展有限公司业务范围仅为通讯电子产品科技研发、生产、技术咨询，金地为何对其“情有独钟”?经查，万豪科技持有武汉光谷农业开发有限责任公司75%的股权。2008年7月，武汉光谷农业开发有限责任公司以总价54761万元拿下EP(2008)003号地块，该地块位于二环线以北，丁字桥以西，西临武纸公路，北邻规划路，净占地面积202752平方米，总建筑面积382477平方米，容积率1.89，建筑密度28.7%，绿地率29%，楼面地价1429元/平方米。在股权转让完成后，金地公司亦间接取得对武汉光谷农业开发有限责任公司旗下EP(2008)003号地块的开发控制权。

    资料显示，金地圣爱米伦所处地块规划为农业园三期孵化器、配套住宅和商铺，本属于武汉光谷农业开发有限责任公司负责开发。在股权收购时，金地公司与万豪置业约定，由公司和万豪置业派员组成管理团队，共同开发南湖项目中的住宅部分，与之相关收益和风险则由公司和万豪置业按照 70%和 30%的股权比例来享有和承担;而对于南湖项目中的研发部分，则由万豪置业与武汉光谷农业开发有限责任公司的少数股东武汉高科农业集团有限公司(以下简称“高农集团”)组成管理团队进行共同开发，与之相关的收益与风险由万豪置业和高农集团享有和承担。

    新华联：并购实现市场拓展

    不仅沿海、金地频频通过股权收购方式在武汉拿地，首次进驻武汉市场的新华联不动产显得更为干脆，直接通过全盘并购来实现自己的业务拓展。

    2012年1月，新华联公司全资子公司新华联不动产获得武汉市南光谷江夏大道以南的地块，正式进驻武汉。2013年12月15日，新华联在武汉开发的第一个项目新华联青年城首次开盘;今年3月，楼盘进行二次加推。相关信息显示，此宗地块也并非通过一级市场获得。

图片来自网络

    根据2012年1月新华联不动产股份有限公司第七届董事会第九次会议决议公告，全资子公司北京新华联置地有限公司拟与武汉百步亭联合置业有限公司签订武汉大花山生态科技开发有限公司股权转让的相关协议，收购武汉大花山生态科技开发有限公司(以下简称“武汉大花山”)100%的股权。本次交易完成后，新华联置地持有武汉大花山100%的股权，成为其单一股东，交易金额为4.54亿元。

    在本次交易后，新华联正式取得了武汉大花山名下“夏国用(2008)第370号”国有土地使用权，该地块不涉及任何权属纠纷和拆迁，属于净用地。

    资料显示，该宗江夏地块由武汉大花山于2008年通过土地出让方式获得。2010年12月，由于江夏区规划局对该土地所处区域进行规划调整，地块进行过一次变更，变更后土地净用地面积为 299,913.78 平方米，可开发建筑面积490,629.45 平方米，容积率为 1.64。

    股权收购或成更多房企选择

    其实，不仅武汉楼市呈现不少一线开发商“曲线拿地”，在国内也越来越多的开发商正借助股权收购、协议转让等二级土地市场揽地。在2013年融创中国中期业绩新闻发布会上，孙宏斌曾高调公开表示，未来将继续以并购形式购地，不会以高价拿“地王”。

    有分析人士分析称，土地公开交易市场中企业之间的竞争日渐残酷，尤其在土地资源日益稀缺的一线城市和部分重点二线城市，僧多粥少的状况更加突出;因此，在传统招拍挂方式拿地的难度和成本越来越高的当前，有不少开发企业开始将目光转向二级市场，“曲线入市”这种做法或将更多出现。

    另一方面，近年来房地产行业大鱼吃小鱼的情况也是诱发因素之一。开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购，然后那些大公司再凭借其强大的销售网络实现快速周转。

    同策咨询研究中心总监张宏伟表示，通过股权收购、协议转让等方式拿地具备一定优势。张宏伟介绍，与招拍挂相比，二手土地买卖双方可以就价格展开协商。对于买方来说，购地成本也相对便于控制。另一方面，在地点和合作方式上，也有较大的自主权。此外，一些中小企业由于战略转移或者资金压力大等原因转让地块，也给寻地的房企提供了机会。