9月17日，华润携手宁波城旅、民生养老以近15亿元总价，一举竞得江北湾头两宗地块。对此，宋总幽默地形容道“对于华润宁波公司来说，最直接意义莫过于我们终于进城。”

    近日，华润置地宁波公司董事总经理宋悠优接受新华网新华房产记者的独家专访。

    从2006年进入宁波，华润一直徘徊在中心区以外。“进城”这个看似“自嘲”的词，恰恰浓缩着华润人对宁波市场的“透彻”和“执着”。就像厨艺精湛的老师傅在调制高汤，不急不躁，用什么程度的火候控制汤汁的浓稠，了然于心。

    而从江北湾头的板块价值升级而论，华润的身份更像是一位区域“运营商”和产品“规划师”。

    持久战：落地8年 宁波版图“中心化”

    背靠华润集团的孵化战略，华润置地在强大推动力下破茧蝶变。截至2013年12月底，华润置地总资产超过2800亿港元，净资产超过935亿港元，土地储备面积超过3580万平米。

    2006年，大鳄华润置地进驻宁波市场。深耕八年，华润置地在宁波已开发项目包括在东钱湖畔华润·卡纳湖谷 、慈溪华润·中央公园、北仑华润·中海凯旋门，余姚华润·置地公馆以及余姚五彩城。

    9月17日，在宁波中心城区外发展8年之后，华润拿下了湾头商业地块万象城地块及一块宅地地块，从项目的地理位置来看，可谓是实现了“进城”。这一步走得并非大跃进式的跨越，而是稳扎稳打的推进。

    为什么华润会在进驻宁波八年之后才进入主城区？在宋总看来，这是由公司的发展战略所决定的。“华润一贯坚持稳健的投资策略，对于土地价值的评估会较为审慎。宁波主城区土地比较稀缺，符合公司定位与需求的土地并不多。入驻湾头，也是因为我们看好湾头板块未来发展的前景，且各方面的条件也已经比较成熟。”

    对于湾头以及万象城项目，从前期的战略协议签订，到规划，再到最终落定，华润的决心一直坚定。“湾头项目是华润在宁波城区中心区域运作的首个项目，本轮两个地块的摘取，是华润置地宁波公司战略版图中心化的重要标志。”

    而对于宁波这座城市，华润也坚守着持久战术。“宁波各项经济类指标符合华润的战略标准，作为华润版图的战略要地，不管是现在还是未来，我们都将深耕这座城市。”

    变局：“双轮驱动”模式宁波起步

    华润置地（01109.HK）财报显示，今年上半年，商业地产大约占据华润置地总资产的22.2%。根据目前数据测算，如果2017年底将华润置地的商业地产业务单独剥离，该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司。

    可以看到，华润置地的住宅占比相当大，不过商业地产的规模也已经排在内地房企前几名。再过5年，华润置地希望商业地产能够提供比较可观的、稳定的，而且能够持续增长的现金流和投资回报。

    宋总表示，华润置地一直坚持的都是“双轮驱动”的战略。住宅产品与商业地产两块都是华润置地经营模式的重要支柱，两块业务也会实现一定的优势互补。而此前，华润置地董事总经理吴向东在公开场合就曾向媒体透露，无论是商业地产还是住宅地产，只要条件允许，有好的机会，公司的发展都不会停步。

    随着住宅市场发展遇到了瓶颈，商业地产则成为楼市调控新政的受益者。业内认为商业地产迎来黄金发展期。如此背景之下，双轮驱动（商业+住宅）战略目标的明确提出，反映出华润在商业地产方面的底气以及对资源布局的坚定。

    对于宁波版图，华润的双轮驱动模式也开始起步。“虽然，公司在宁波余姚早已布下五彩城项目，万象城作为华润核心的商业地产产品线，它的落定对于宁波商业版图的丰满意义重大。”可以看到，万象城落址湾头是华润双轮驱动战略在宁波完美落定的实践。

    “规划师”：整合运营各方资源 营运湾头综合体城市

    进入宁波后，华润积极看地，积极寻求合作机会。

    2011年的甬港经济合作论坛上，华润集团即与宁波市政府共同签署了《战略合作框架协议》，宁波市政府重点打造的湾头就属于此框架协议签署的项目之一。

    由此，宁波市场也开始了对万象城的各方期待，既有普通购房者的“心心念念”，也有区域内项目的自发式增值宣传。

    随着将湾头两块不同用途土地收入囊中，华润置地正式开启运营湾头区域，打造宁波城市新中心的重要篇章。在湾头开发中，华润将立志担起区域运营商的角色，整合各方资源，营运湾头综合体城市概念。

    “万象城入驻的价值是通过单一的项目的导入给城市单元引入高度复合的业态组合，通过一些辐射全城的业态模式以及各类产业的引进，从而聚集人群和新的生活方式。以点带面，实现整个片区的功能性的转变。”

    华润与宁波城旅、民生养老的合作，对于湾头片区的开发，意味着更多可能性。华润的运营经验，再加上城旅对于本地市场的深刻理解以及民生养老国内领先的全年龄关护综合运营平台。“这样的组合，1+1+1>3的不等式一定是成立的。”

    对于湾头项目的规划，宋总提到，以万象城作为区块的商业核心，依托公司的八大产品线体系，华润置地将充分挖掘土地价值，引入包括城市高端住宅、低密度类别墅以及部分养老住宅产品等产品形态，在未来的湾头版图上构建一个“城中之城”。

    未来，湾头将是一座以华润万象城为核心，融合文化、休闲、金融、商务、人居等产业，一个超级多元的综合体“微缩城市”。

    “被”思考：“搅局”商业生态圈 “能不能”与“敢不敢”

    作为宁波城市的地标，国际一线品牌的集中区，和义大道似乎早已成为宁波人心中名牌和品牌购物中心的第一选择。

    对于万象城距离和义大道只有3公里的距离，是否会造成辐射范围的重叠？对于已经成熟的商业生态圈，万象城能不能“瓜分”市场，敢不敢“搅局”？

    根据近十几年的发展轨迹分析，宁波零售商业大致经历了市场起步、多元化发展及区域商圈涌现三个主要阶段。02年以前，宁波零售市场基本以三江口商圈的几个百货商厦为主力，物业形态全部为百货；2002年起，天一广场开业，购物中心的业态逐渐涌现。2009年和义大道的开业标志着整个市场多元化发展局面的初步呈现。从2010年起，各个区域商圈开始涌现，市场零售商业累计供应量超过了100万平方米。

    不过在宋总看来，宁波商业业态的发展，更应着眼于“质”的提升。 “根据我们的调研，宁波相比于北京、上海、广州、深圳以及杭州这些城市，消费的品类及丰富度还有较大的提升空间。包括国际一二线品牌的本地落地，还远没能满足高端消费力的需求。”

    从宁波这座城市的商业活力来说，商品零售业总和、人均GDP、居民消费力等指标数据都很耀眼。“但商业地产的发展轨迹比之宁波人民的消费需求及能力还有不足。”

    虽然，宁波市场的零售商业供应自2010年来已经新增了100万平方米，但目前只有和义大道可以被称为一线品牌的聚集地，仍不能满足部分高端消费力的市场需求。在万象城的定位中，国际一线品牌一定是关注重点。如何实现与跟和义大道之间的供应平衡？如何让更多一线品牌在中国落脚？如何实现宁波人的新体验？“实现这些，我们将会更多依托集团力量资源。”

    据介绍，目前万象城依托超过1000家合作商家及逾2500个合作品牌资源。“万象城将用品牌、品质、品位，真正升级宁波时尚消费产业，革新未来宁波商业市场版图。”

    万象城具备的一线品牌资源或许可以引导宁波市场拉回部分外溢型消费。（新华房产调查记者 严婷婷）