柏可林 摄

　　旗下两大资产几乎同时叩开H股和A股大门，万达集团双喜临门。

　　11月28日，证监会发审委通过了万达院线的A股首发申请，按照目前发行程序，最快一个月内可拿到发行批文，今年年底，万达院线或许就能登陆A股，成为A股市场中的“院线第一股”。几乎就在这个消息公布的同时，香港市场也传出万达商业地产通过港交所的上市聆讯的消息，公司也将于12月中旬正式在港交所挂牌。

　　按照市场预计，万达院线上市后估值约200亿元，而万达商业地产的估值虽然可能会出现缩水，但万达集团董事长王健林凭借高比例持股，其身家有望重新超过马云，夺回内地首富的头衔。

　　马云率领的阿里王朝在高科技领域的开疆扩土和王健林执掌的万达帝国正在文化产业链势必让这场富豪之争成为媒体长期的舆论热点。

　　商业地产估值

　　9月份万达商业地产就向港交所递交了上市申请，挂牌只是时间问题。

　　12月初，外媒的一篇报道引爆了这个上市预期。

　　外媒报道称，作为大连万达集团旗下的地产子公司，万达商业地产最高至60亿美元的IPO计划，已于12月1日获得香港联交所批准。将于12月8日进行IPO路演，定价日期预定是12月15日。

　　不过，这一消息并未得到万达官方的回应。

　　该报道将万达此番上市称为继2010年10月的友邦保险205亿美元上市案之后，“在亚太地区（日本除外）的最大IPO”。虽然有“最”字做掩护，但细心的投资者还是发现，此次的融资量要显著低于此前媒体报道的100亿美元。

　　招股书显示，万代商业地产此次纳入的资产包括长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营三大板块。而这些也是万达集团目前盈利能力、收入水平最好的三大板块。

　　业绩表现来看，万达商业地产2011年至2013年的营业收入分别为507.72亿元、590.91亿元、867.74亿元，净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元；2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元。2014年预计核心净利润为132亿元，比2013年有所增长。

　　以商业及住宅物业合同销售额计算，万达商业地产2011年、2012年、2013年及2014年上半年的合同销售额分别为902亿元、1012亿元、1264亿元及567亿元。截至2014年6月30日，万达商业地产总持有面积(包括在建)达到2950万平方米，其中已完工1684万平方米。万达的目标是在2015年底拥有完工物业组合2500万平方米，并进而成为全球拥有最多商业体量的上市公司。

　　在外界看来，从目前香港市场的情况考虑，60亿元的融资规模更加理性。以此计算，万达商业地产的估值在600亿美元之间。

　　8月29日，万达火速联合百度、腾讯等共同出资在中国香港注册成立万达电子商务公司，希望可以打造全球最大的O2O电商公司。这被外界看作万达开始谋求时下最热门的O2O商业模式，而淡化地产商角色的动作。

　　对于万达选择在年底这个时点在港交所挂牌，业内观点反应热烈。

　　协纵国际联合创始人黄立冲表示，考虑到国内央行降息等利好因素，眼下市场环境与气氛尚属不错。但是万达路演时间靠近传统节假日，很多在港基金经理已经面临假期。因此，境内投资人的态度变得尤为关键。

　　“目前，已经有机构开始关注内地房地产产业链的机会，如果万达能够在此时挂牌，未来上升空间还是非常值得关注的。”总部设在北京的一家券商分析师对记者表示。

　　院线后盾过会支持

　　“无论是‘A股院线第一股’的光环，还是从今年来次新股的走势，这都是一只必须抓住的股票。”职业投资人袁锋林对《国际金融报》记者表示。

　　11月28日，万达院线过会。根据招股说明书，万达院线将首次公开发行不超过6000万股股票，预计募集资金总额20亿元。所募资金将用于影院建设项目及补充流动资金，项目预计总投资20亿元。

　　万达院线成立于2005年1月20日，注册资本5亿元，法人张霖。截至目前，万达投资是万达院线的控股股东，占股68%。华控成长、红杉基业等27名股东占股32%。27名股东中，王健林的儿子王思聪占股1%，兄弟王建可、王建春、王建川、王建忠各占股0.6%。

　　万达院线近三年来一直保持高速增长，其营收复合年均增长率达到34.95%，由2011年的22.09亿元增长至2013年的40.23亿元。2011年-2013年，万达院线净利润分别为3.07亿元、3.9亿元、6.05亿元；净资产收益率分别为28.97%、27.72%、31.76%。今年上半年，净利润达4.18亿元，净资产收益率为17.46%。

　　从市场份额来看，万达院线始终处于行业龙头地位。根据第三方统计，今年上半年，万达院线、广东大地、中影星美位列院线前三甲，市场份额分别为14.46%、8.03%、7.90%。2011年-2013年，万达院线分别以13.61%、14.39%、14.52%的市场份额位居榜首。

　　此前，市场对于这家公司的关联交易仍存有担忧。资料显示，万达院线与万达地产一直存在租赁关系。万达院线采取资产联结、连锁经营的模式，所有影院物业全部采用租赁形式获得。

　　招股说明书显示，截至今年上半年，万达院线在全国拥有150座影院，其中89家影院租赁万达广场物业，按票房比例支付租金。自2012年7月1日，影院租金按照影院净票房收入11%支付。今年上半年，万达院线支付的租金为1.4亿元。

　　针对市场担心的问题，万达院线在招股说明书里提供了解决机制，首先是2012年调整关联影院租金比例至11%，在此基础上签订20年的租赁框架协议，每十年参照非关联影院租金水平对关联影院租金进行调整，但最高租金水平不超过13%，最低不超过9%。

　　“关联交易的问题短期不会爆发，目前来看，万达院线现金流状况良好。只要万达院线上市估值不高，肯定会参与新股申购。”上海一位公募基金经理对《国际金融报》记者表示。

　　按照最新一批拟上市公司的约22倍的平均发行市盈率，以万达院线在2013年1.21元的每股收益来估算，对应万达院线的发行价为26.62元。万达院线首发上市时市值可达到135亿元。

　　万达近两年来加速将旗下资产分拆上市。此前，万达集团已有两个上市平台。2012年5月，万达集团出资26亿美元并购了全美第二大院线AMC公司；去年8月，万达商业地产借壳恒力地产在港上市，并于今年10月更名“万达酒店发展”。如今，在万达商业进入上市流程之后，一旦万达院线在深交所上市，万达在中国内地、香港、美国三地都将拥有自己的融资平台。

　　富豪争夺伏笔

　　拥有三地融资平台将给王健林的身价带来增值效应？

　　资料显示，王健林通过直接和间接的方式合计持有万达商业地产IPO前约60%的股份，如果公司此次发行新股10%，王健林发行后持股比例仍有54%。按照其市值将达到600亿美元来看，王健林的身家在IPO之后有望达到390亿美元。

　　而万达院线发布的A股IPO后保守估计的市值将达到135亿元左右。王健林通过万达投资持有万达院线68%股权，合3.4亿股，在92亿元左右。

　　今年10月发布的福布斯中国富豪榜中，马云凭借1193.4亿元的身家，取代王健林成为新首富。而王健林财富值807.8亿元排名第四。截至11月末，阿里巴巴市值超过2800亿美元。马云持有阿里巴巴7.3%的股权，对应市值约为200亿美元。

　　万达商业地产和万达院线IPO后，王健林所持股权对应市值分别达390亿美元和92亿元，参考目前人民币兑美元汇率，总市值在2400亿元，其身家将超过马云。

　　不过，一个值得关注的问题是，现在财富并不重要，重要的是未来的可能增值的财富。

　　资料显示，马云除了阿里巴巴股份之外，还持有支付宝母公司――小微金融服务集团约49%的股份，这为日后马云在内地财富榜上身家再次大涨埋下了伏笔。此外，阿里巴巴还频繁参股海外科技公司。

　　今年3月，阿里巴巴对即时通讯应用Tango进行了2.15亿美元（约合13亿元人民币）的投资。

　　阿里巴巴参与了对体育纪念品网络零售商Fanatics的一轮1.7亿美元的投资。

　　8月，阿里巴巴还分别投资了另一家即时通讯应用公司Snapchat和电子游戏初创公司Kabam。阿里巴巴的投资将让Snapchat的估值达到100亿美元。

　　“科技公司烧钱，但它的回报更快，且非常高。相比之下，万达打造的影视生态可能需要更长时间的培育。”上述券商分析师表示。

　　资料显示，万达集团除了商业地产、院线这两块正在运作的上市平台及已经上市的两个公司之外，还有万达文化集团、万达百货、大歌星、华夏时报等，但从盈利情况来看，这些资产要上市仍需时间。

　　不过，万达并购的脚步一直没有停歇。在欧洲竞购拥有世界杯转播权的盈方体育传媒集团，并在大西洋彼岸的美国洽谈收购著名影视公司狮门影业。同时，万达旅业投资有限公司正式并购湖南省亲和力旅游国际旅行社有限公司。

　　业内人士表示，万达集团以万达院线为核心，试图构建起从影视投资、制作、发行到院线、主题公园、衍生品的完整生态，加上赋予商业地产的大文化概念，确实具有很大的潜力，但如何运营是一个考验。

（责任编辑：刘朋）