多家开发商依赖民间高息融资

　　2014年，不论是一线城市还是三四线城市的房企，均承受着量价齐跌的巨大压力。

　　最新数据显示，2014年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米，连续第8个月下跌，环比下跌0.44%。

　　“这时，往往中小企业饱受高库存和资金压力升级的双重困难。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，中小企业往往没有能力在全国范围内发展，更无法与一线城市的大型房企争食，“持续低迷的市场使得很多小型开发商无法获得充足的现金流，因此民间房地产企业破产已经不是新鲜事。”

　　对于曾长发旗下长发置业和银信置业相继破产，并欠下近20亿元的债务，一位资深的房地产行业人士告诉记者，按照长发置业和银信置业两个楼盘的规模，即使一套房子没卖，也不可能需要用这么多的资金，“这里面大部分负债为民间借贷，并且存在巨额资金去向不明的现象。”

　　“曾长发通过民间借贷融资并非个案，几乎大部分中小房地产需要通过民间融资。”廖家伟告诉《每日经济新闻》记者，本地中小型房地产企业并不受银行青睐，因此很难从银行获得贷款，“民间借贷的成本明显高于银行，中小型房企在开盘后，如果不能够快速消化，成本还会越来越高。”

　　当地融资的成本一般在月息2分至3分之间。记者拿到的长发置业两份借款合同显示，一份合同涉资550万元，双方约定的利息为2分;另一份合同涉资100万元，利息3分，两笔款项都是直接转入了曾长发的个人账户。

　　“从银行贷款，财务成本只有10%左右，而如果从民间融资，财务成本则要占到25%~30%之间。”赣州市一家房地产公司总经理告诉记者，因此民间融资的房地产企业开发成本要高于从银行贷款的房企。“不过，如果这些房地产开发销售顺利，还是有一定利润的，但是一旦出现高库存，就危险了。”

　　此前，赣州第一家五星级酒店的开发商陈康博就在开发锦江公馆楼盘时，民间融资数十亿后崩盘，相继被债权人告上法院。据知情人透露，目前陈康博旗下资产和债务业已被赣州市国资委接手。

　　上犹土地出让金断崖式下跌

　　赣州长发置业、银信置业的相继破产，或许只是当前中小开发商的一个缩影。

　　近日，由中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014-2015)》预测，2015年一、二线城市房价或将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，2016年下半年才能迎来复苏。限购政策有望全面退出，未来一半以上的开发商或将转行、消失。

　　“房地产行业的持续走低，对于土地财政依赖程度较高的中小城市带来的打击较大。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，这些城市必须要寻找到能够接替房地产业的新型支柱产业。

　　据路透社报道，德银报告预测，2015年中国财政收入同比增幅可能仅有1%，为1981年以来的最低。该行预计地方政府收入将下降2%，为1994年以来首次下滑。报告称，占到地方政府收入逾三分之一的土地出让金收入或将下降20%。

　　事实上，2014年，不少地方的土地出让金已经出现大幅下降的趋势了。《每日经济新闻》记者在上犹县国土局了解到，上犹县最近三年的土地出让金呈现断崖式下跌的态势。2012年，全县土地出让30宗998.85亩，出让金为14.2亿元;2013年土地出让30宗2712.41亩，成交价6亿元。2014年的数据尚未出炉，但一位工作人员表示，2014年成交不到1亿元。

　　廖家伟告诉《每日经济新闻》记者，据他所知，2014年上犹县除了私人建房购买地皮，没有一家开发商拿地，大部分土地出让流拍了。

　　尽管接受记者采访的开发商普遍表示不太乐观，但是上犹县县长余业伟向记者表示，当地房地产市场还是比较健康，只是房地产在当地的经济占比有所下降，“随着我们工业和三产服务业增幅的投入，在经济中占比越来越重，同时房地产市场趋于理性，没有前几年那么火爆，占比略有下降，这也是一个地方发展的战略调整。”