做一个商业项目，到底应该是卖是租?租售结合下，租多少卖多少?这是开发商关心的问题，然而真正做好的人却不多。在租售之间纠结反复，却难得出路的项目更是不少。

　　总体来看，租售结合更符合内地开发商的名利双收的开发需求。通过部分自持，从而保证项目品质至少看起来非常美好。

　　然而，大多数情况下这只是理想情况。有时一个合理的租售策略可以盘活一个项目，而有时，一个糟糕的租售策略则会让一切变得更糟。

　　这乍看起来更像是一个赌局，但这并非一个无规律可循的局。

　　但凡涉及商业地产的开发，租售模式是永远绕不过去的选择。在经历了完全散售、全部自持之后，开发企业已然接受――全散售会导致项目失去控制，影响开发商的口碑;全部自持虽然能保持项目形象，但会造成巨大的资金压力，不适合内地开发商轻资产的开发模式。因此，众多开发企业已经重新理性看待并重视租售结合。

　　租售结合更符合内地开发商的名利双收的开发需求。通过部分自持，从而保证项目品质至少在看起来非常美好，不会出现“左边小吃店、右边花圈店”的诡异景象;将高价值的部分进行散售，能够获得足够的开发回款，也基本适应了轻资产滚动开发的需求，弥补中国资本市场金融工具欠缺的弊端。

　　租售模式中绕不开的三个问题

　　具体而言，“持有主力店，销售小铺”，“持有主要节点位置，散售其他位置”，“散售后全包租”……诸如此类的字眼大家一定不陌生。然而，理论人人会讲，待到实操时，却总会遇见各种各样的问题：

　　1.如何“持有主力店，销售小铺”?

　　须了解什么样的店叫做主力店，什么样的店叫做小铺?是以面积来区分，还是以店铺在项目做所起到的作用来区分?如果是以面积来区分，3,000平米的快时尚旗舰店与3,000平方米的餐饮主力店是否能划等号?如果是以店铺作用来分，那么是应该按对外的形象来确定主力店，还是按吸客力来确定?因此，以是否“主力店”来安排租售差异，其实是个很模糊的概念。

　　2.如何“持有主要节点位置，散售其他位置”?

　　所谓“节点”，不同的项目有不同的节点，入口、中庭、甚至次动线，都有可能是关键节点，对节点判断不准，将不能达到预期效果。

　　3.如何“散售后全包租(返租)”?