中国房地产滚滚发展20多年，人人都说房地产在2014年在进行着一次蜕变。在2014年所有人都转身去做养老地产，旅游地产。觉得在这里会发掘出一大块蛋糕。此情此景，我不经想到大概十年前，很多人觉得商业地产会是未来主流，无数人投身其中，但是大浪淘沙之后，现在能被我们记住的商业地产还有几家。

　　现在的商业地产到底是怎么了。我觉得这个是所有对新鲜事物都会狂热人需要反思的一个问题。

　　我认为目前中国的商业地产存在着一个两难的问题

　　第一，中国城镇化的发展的确需要大量的商业支持。不少人说城镇化是中国房地产未来的主要驱动力，如果放在整个房地产里需要商榷，但是说针对于商业地产那一定是正确的。城镇化最核心的要求就是配套城镇化，而这恰恰需要大量的商业支持。

　　第二，但是不得不承认，中国的商业体量供应过剩。对于最基础的城市，中国绝大部分的商业需求都是过剩的，远超过人均所需商业面积。除了大量一线城市的绝对核心区域，由于购买力较强可以支撑大量的商业配套，大量的商业过剩已经成为不得不面对的问题。而这个的问题造成者就是地方政府。为了打造较好的城市面貌，最为创造持续性的税收，为了给自己多一点好的名声，盲目的大量的无规划的推出商业地块所导致的。

　　第三，与商业体量过剩对应的，中国却缺乏足够优秀的商业。现在的商业地产金字塔已经非常的畸形，底部的商业总量足够，但是优秀的能够真正给到客户消费的商业体却乏善可陈。原因有几个。1、开发商为了快速回笼资金将商业打造成投资性产品，包括所谓的公寓、投资性商铺等，造成商业的形态产生变异。入袋平安2、对于剩余实在不能卖的商业又不愿意运营，因为运营不仅短线内没有回收，而且有更大量的资金和成本的投入。

　　所以基于以上原因，我们看到目前中国的商业地产基本上就可以分成两类：一个叫万达（专题阅读），一个叫其他

　　万达能成的原因在于几个：

　　1、在于极强的谈判权，可以把土地价压制到最低。要知道捆绑中国房地产发展的最大瓶颈就在于高昂的土地成本，而万达甩开了这个包袱，那后面还不甩开膀子玩起来啊

　　2、开发商业的同时有其他物业保证现金流。我们看到万达开发的除了一个万达广场之外，基本都会有大量的住宅以及其他可销售物业保证现金流回笼。对于房地产企业现金流是命脉，只要现金流不断，他就有可能去运营他的万达广场。

　　那么对于其他的商业地产，做不到万达那怎么开发呢，最典型的就是宝龙的，基本是其他玩商业地产的典范。

　　玩法有几种

　　1、从产品规划开始到后期营销，都是冲着如何吸引或者说骗投资客的方向前行。比如产品都是规划成小铺子，高楼层就弄成虚拟铺，然后销售的时候各种概念包装，给投资客营造一个好的回报场景。

　　2、后期运营要么不做，要么就是意思意思做几年。我去过那么多城市，宝龙城市广场死的比活的多，死到不是说商业闲置，基本上就是和当时的规划出入极大，到后面基本都变成什么建材市场啊、专业市场啊。可以说宝龙基本已经放弃了后面的运营