首个温州代建项目陷纠纷　绿城代建架构复杂

　　本报记者　苏锶　杭州、温州乐清报道

　　曾经被绿城集团(03900.HK)董事长宋卫平划入蓝城、并希冀重组上市的绿城代建,却由于其温州第一个代建项目――乐清绿城玫瑰园近期陷入股东股权纠纷而被推到风口浪尖。

　　乐清绿城玫瑰园是绿城集团实施轻资产发展战略以来,首个进驻乐清的品牌输出项目,由乐清本地多位知名企业家投资,绿城负责全过程代建。总建筑面积34万平米,1645户。

　　3月17日,乐清绿城置业发展有限公司(简称绿城置业)98%股权及236658.64万元债权被杭州君尔投资管理有限公司以11.2亿元拍走;随后的3月23日,乐清绿城玫瑰园大小股东300余人上访而使事件爆发。

　　21世纪经济报道记者多方面采访获悉,杭州君尔投资管理有限公司,大股东为中融国际信托,而被小股东指责联合中融国际信托拍走资产的胡成显,是浙江埃克盛控股有限公司的法人代表,埃克盛控股有限公司占股绿城置业17%,为第二大股东。

　　目前,绿城玫瑰园已处于停工状态。股东重组,适逢新政发布,让这个曾经规划要做乐清市区标杆小区的精品楼盘不仅复工无期,还再度错失新政后难得的去化窗口期。

　　项目进展不顺

　　2012年,乐清房地产市场也随着大市明显转冷,这时候开盘的绿城玫瑰园,均价22000元/平方米,而一条马路之隔的置信翡翠湾,果断调整价格策略,直降3000元/平方米,均价变成18000～19000元/平方米,同时补贴老业主。由于翡翠湾套均面积在180平方米以上,平均一套补贴50-60万元。

　　而绿城玫瑰园非但没有调整价格和补贴老业主,反而在配置上有所降低标准,导致了2014年业主抗议事件。

　　由于不降价和小区配套减配,从2014年7月中旬开始,部分业主开始了“维权”行动。2014年7月23日,25位业主来玫瑰园销售展示中心给出书面函,称乐清绿城玫瑰园违背承诺,装修按照新样板房标准属于偷工减料,并以交付标准未达4000元/平米为由,要求开发商提供精装修工程量清单。

　　据一名曾在乐清绿城置业负责操盘的人士透露,该项目原先有8个股东,但是股东之间一直不团结,发生过打架事件。后来不断加入的小股东多达300多个,内部管理紊乱,导致项目对抗市场波动的时候出现失策之举。

　　21世纪经济报道记者查询到的乐清市国土资源局致乐清市地方税务局《关于征询乐清市绿城置业发展有限公司股权转让是否需补税的函》提到,2011年在乐清市注册登记的乐清绿城置业发展有限公司(简称绿城置业),出资构成为:绿城置业发展有限公司占1%,浙江前州电器有限公司占3%,乐清市凤凰投资有限公司占6%,新亚电子有限公司占10%,宁波世纪现代贸易有限公司占12%,埃克盛控股有限公司占17%,浙江祥生房地产开发有限公司占51%。

　　随后在2012年8月31日和2013年2月28日,绿城置业股权发生转让,现公司股东为绿城置业发展有限公司占1%,乐清市凤凰投资有限公司占1%,绿城房地产集团有限公司占98%。

　　为何绿城玫瑰园会有如此复杂的股东结构呢?2011年,浙江祥生房地产开发有限公司以23.935亿元竞得备受瞩目的乐清城市中心区E-a地块的国有建设用地使用权。每亩地均价达1554.88万元,楼面地价9329元/平方米,创该市单宗成交金额最高纪录。

　　而当年适逢绿城组建代建团队,乐清绿城玫瑰园就此诞生。这个项目号称总投资要四十多亿,而在温州,投资成风,当地不少有钱人往往跟风投资,项目一下子集结了多个大股东,还有一批小股东,并且小股东的人数不断壮大。

　　上述绿城内部人士透露,绿城代建进入温州,首个项目选择乐清绿城玫瑰园,主要看中项目所在地为乐清市中心,项目规模在当地也比较大型。

　　绿城集团品牌相关人士对21世纪经济报道记者澄清,绿城与该项目并无股权关系,只是代建和输出管理、销售团队。

　　绿城代建架构

　　从2012年开始,绿城就集中力量做代建业务,2010年9月,绿城成立绿城房产建设管理有限公司,这就是绿城这两年一直坚持的“代建方向”,绿城集团提供的最新数据显示,绿城签约代建项目总计有64个,总建筑面积1420万平方米,预计可售1100亿元,代建费预计总额60亿元,现在在建项目34个,在建面积410万平方米。

　　由于扩张的快速,绿城代建旗下有很多分支,例如绿城置业发展有限公司、绿城鼎益公司等等。

　　“代建方面,绿城已经分了很多分支出去,绿城建设只是最早创始的一个平台公司。”一名绿城代建相关人士对21世纪经济报道记者透露,在这样的情况下,就很容易出现诸侯林立的现象。

　　据透露,绿城代建片区总经理自己也可以拿一些代建的项目,可以用代建的品牌,但不可以用集团的品牌,管辖权也不受绿城管控。

　　重要的是,这些项目不需要缴费给集团,但绿城多少会占一点股份。“这些片区老总出去拿的项目中有一些归代建集团管控,在这个扩张期,把很多权力都放给了以个人管控为主的绿城系的高管人员,在某种程度上会导致失控。”上述知情人士称,乐清绿城玫瑰园就是一个典型案例。

　　此前,绿城鼎益房地产投资管理公司(绿城建设子公司)总裁、原绿城建设总裁曹舟南曾表示,“我们应该做自己更擅长的事情,围绕绿城产品,抛掉资本重负,做轻资产公司……代建是惟一不受财务限制的房地产开发模式。代建利润约7%,而绿城集团的项目利润率也不过9%。”

　　但事实是否如此?至少乐清绿城玫瑰园项目目前并未能实现这一想法。上述绿城代建相关人士对21世纪经济报道记者透露,由于近两年扩张太快,人力资源匮乏是一大难题,很多人员还没到一定资历就被提拔上去,这也是导致绿城代建内部管理出问题的原因之一。

（责任编辑：施晓娟）