2014年被誉为房产众筹元年，绿地、方兴等房企将“众筹买房”这一模式发挥得淋漓尽致。但是，众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议，首次提出“开展股权众筹融资试点”之后，众筹模式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未公布，却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。

　　房产众筹开发要想成功，需要具备哪些前提条件?通过众筹开发是否真能降低房价?

　　“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子。”

　　5月9日，地产“思想家”冯仑在温州(楼盘)市工商联、《每日经济新闻(博客,微博)》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上关于房地产众筹开发的前景做了如上展望。他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。

　　冯仑没有讲到的是，这样的设想已经越来越接近现实。本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，公布公司于4月底在上海(楼盘)拍得的一幅地块的众筹开发计划。与此同时，绿城也将于下月初推出绿城版的众筹计划。

　　这些计划能不能真的让房价下跌1/3?目前还是未知数，因为房产众筹开发需要具备诸多前提条件，但这些条件目前尚不成熟。

　　多家房企试水众筹开发

　　2014年，被业内誉为房产众筹元年。去年“双十一”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致，其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。

　　参与绿地众筹的一位营销高层人士告诉《每日经济新闻》记者，房产众筹目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。

　　除了众筹买房之外，去年就有人提出了“众筹开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下，众筹开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求;对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。

　　在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川(楼盘)花好月圆房地产董事长樊义波表示，当前随着银行和互联网的加入，众筹开发概念越来越热。

　　据悉，本月中下旬，碧桂园将公布上海一地块的众筹开发计划。另据媒体报道，平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权众筹平台“前海众筹”，业务重点定位为创新股权众筹、房地产众筹等。

　　平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于众筹。比如有10个人或更多人参与众筹，我们选一、两个作为代表，开发商把产权证抵押给我们，我们再将其转到众筹者指定的账户名下，投资年化收益率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与众筹者按原价回购;如果房价涨了，按照涨价比例大家来分摊收益。”“众筹开发的专业性相对要强一些，不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。众筹需要做商业计划书出来，我们这边会有一个比较完备的团队来操作，包括对资产情况做尽职调查，对今后楼盘价位进行梳理等。与众筹买房相比，众筹开发的操作方式差不多，但牵涉的专业面要广一些。”上述人士补充说。

　　比想象中的艰难

　　随着众筹开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。

　　据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。记者拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。

　　“河北很流行"定向代建"，民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，众美前身是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为标的集资建房，恰恰说明房企缺少其他融资方式。

　　陈宝存认为，众筹开发做成功比较难，他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京(楼盘)集资建房，有几百人集资，但意见不统一，房价相比市价便宜一半但没有可行性，组建了个开发公司，但相比专业开发商没有拿地优势。”

　　实际上，众筹开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系，众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。

　　“即使通过众筹拿到了地，项目后续资金如何解决?借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱?”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为，众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者。如果有房企介入众筹开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平?这也是个问题。

　　站在房企的角度，众筹开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服众筹参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让众筹者放心，从而沦为“伪众筹”。

　　全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示，众筹开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。

　　一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出，众筹开发仍是一种理念，公司这么做，是想参与房地产的上游领域，还可以收集大量的购房者信息。

　　众筹试验之保利

　　众筹开发真面目：募集资金有限 “圈客”意图明显

　　尽管很多开发商提出了众筹概念，但截至目前，这一模式并没有解决项目开发的融资问题，还停留在“圈客”阶段。《每日经济新闻》记者了解到，保利地产(600048,股吧)(保利西山林语保利新茉莉公馆)将联手民生银行(600016,股吧)推出名为“利民保”的理财产品，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购房也可享受由民生银行提供的保底收益。更早之前，包括当代置业等房企也推出过类似产品。

　　但记者调查发现，这些众筹更大的功能提前“圈客”，对解决开发资金作用并不大。

　　锁定意向购房者

　　今年4月，保利地产与民生银行共同宣布推出一款名为“利民保”的互联网金融产品。保利地产相关人士向《每日经济新闻》记者表示，“利民保”的推出是为了解决在不动产投资中，客户、开发商与银行三者的资金压力难题，实现共同盈利。

　　据介绍，“利民保”的操作模式为投资人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后把资金贷给地产商，地产商由于节省了融资成本，因此可以通过价格让利将房屋的优先购买权给予投资人。在整个环节中，投资者能以更便宜的价格购买到房产，银行降低了贷款风险，地产商也提前锁定自己的目标客户，并且可实现开盘热销的效果。

　　根据保利的设想，“利民保”实为一款为意向购房者提供保底收益的期权产品。以一套总价177万元的公寓为例，客户只需要花总价20%的金额购买对应的理财产品，即能以150万元的定制总价锁定项目开盘后的价格，产品有半年或一年的投资封闭期。待项目开盘后，若房价没有上涨，客户行使优先购买权便可获得封闭期内的理财收益与27万元的折扣收益;若房价出现上涨，除了上述收益外，用户还能获得相当于5倍杠杆的房价上涨收益;即便房价跌破了锁定的开盘价格，客户不行使购买权，也能收回本金并获得由民生银行保底的4%年化理财收益。

　　保利地产相关人士向记者表示，“利民保”将首先参与保利地产在广州(楼盘)国际金融城的综合体项目—保利金融中心，未来将陆续参与到公司旗下的商业项目，但目前“利民保”的具体细节仍在细化当中。

　　通过理财产品搭配购房优惠来锁定意向购房者，保利并非首家。去年9月，万科联合平安集团推出一款名为“平安万科购房宝”的理财产品，搭配了上海万科的4个楼盘，若理财产品购买者最终决定购房，可享受专门的购房优惠。由当代置业与北辰实业(601588,股吧)(北辰香麓)联合开发的北京一项目也推出金额分别为10万元、20万元、30万元的理财产品，持有期约6个月，到期后投资者依次享有优先选房权。