2015中国房地产上市公司TOP10研究报告日前在上海证券交易所发布。报告显示，2014年尽管受行业下行影响，房地产上市公司的盈利性指标增速出现下滑，但是与其余各板块相比，房地产板块盈利能力仍具有一定的优势，估值修复值得期待。同时，降息降准、再融资松绑、房企转型、销售回暖等因素将提升估值修复速度。

　　2014年全年，上证地产指数和深证地产指数分别上涨86.14%、60.17%，跑赢大盘。截至2014年底，沪深上市房地产公司的平均市值为130.64亿元，同比上涨74.72%;大陆在港上市房地产公司平均市值为180.79亿元，同比上涨7.16%。

　　2014年上市房企资产规模再创新高

　　2015年中国房地产上市公司TOP10研究结果显示，2014年，沪深上市房地产公司综合实力TOP10的资产规模再创新高，年末总资产均值和净资产均值分别为1700.08亿元、413.12亿元，同比分别增长13.21%、14.71%，每股收益(EPS)均值和净利润均值分别提高到1.33元、61.66亿元，分别为同期沪深上市房地产公司均值的3.91倍、7.95倍，进一步扩大了盈利优势。其中，万科A、保利地产、招商地产拿下TOP10前三甲。

　　2015中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10显示，大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的总资产均值、净资产均值分别为2552.44、748.48亿元，较上年分别增长22.72%、27.74%，净资产均值增速超过总资产均值增速5个百分点，资产规模呈现“有质量的增长”，同期每股收益(EPS)均值为在港上市房地产公司均值的2.60倍，盈利水平保持领先地位。港股TOP10中，万达商业、中国海外发展、恒大地产、华润置地、龙湖地产、碧桂园、远洋地产、绿城中国、富力地产、方兴地产等均榜上有名。

　　上市房企净利润增速回落

　　报告显示，2014年房地产上市公司的业绩规模再创新高，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为65.48亿元、226.22亿元，同比分别增长16.62%、16.39%，增速较2013年均有所回落。

　　同年，沪深上市房地产公司净利润均值为7.76亿元，同比增长6.45%;大陆在港上市房地产公司净利润均值为35.89亿元，同比增长5.50%。

　　报告认为，房地产上市公司净利润增速降低，主要受到两方面因素影响，一是企业为了应对市场调整期面临的去化压力，主动调整价格加大促销力度;二是近年来土地成本不断提高，挤占了房地产上市公司的一部分利润空间，部分房地产上市公司的净利润增速明显低于同期营业收入增速。

　　报告指出，面对营业收入增速回落，利润率持续下行的压力，房地产上市公司以精细化运营为导向，多策并举保障盈利空间，一是推行标准化管控体系，二是拓展多元融资渠道，三是建立与上下游企业的采购战略合作，四是谨慎吸纳项目资源。

　　上市房企资产收益水平稳中有降

　　报告称，2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。

　　具体来看，沪深、大陆在港上市房地产公司中分别有约六成、四成的企业净资产收益率出现下滑，在销售不畅和成本上升的双重压力下，大部分房地产上市公司净资产收益率下跌;从每股收益情况看，沪深及大陆在港上市房地产公司中，均有超过六成的企业每股收益出现下降。但龙头企业的表现仍然抢眼，中海、万科2014年每股收益分别提升至2.67元和1.43元，显著超过沪深、大陆在港上市房地产公司的每股收益均值。

　　2014年，沪深上市房地产公司的EVA(经济增加值)均值为1.96亿元，同比上升42%，税后净营业利润均值同比增长30.59%，增幅高于资本成本均值增幅，财富创造能力整体得到提升;而大陆在港上市房地产公司的EVA均值为1.46亿元，同比大幅下滑了64%，主要源于税后净营业利润的增速明显低于同期资本成本增速。

　　上市房企负债水平小幅上升

　　报告显示，截至2014年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45、4.16个百分点。

　　受市场调整期下销售低迷的不利影响，房地产上市公司的去化速度普遍放缓，资金回笼受阻，短期偿债压力增大。2014年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.04和1.32，较2013年分别下降0.09和0.10;速动比率分别为0.45、0.61，较2013年分别下降0.20、0.06。

　　2014年，房地产上市公司的流动性较上年更加趋紧，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营现金流净额均值分别为-0.49元、-0.32元，同比分别下降0.11元、0.21元。从内部结构来看，企业现金流水平呈现分化格局：部分房地产上市公司一方面采取积极的销售策略加大回款力度，一方面放缓了投资节奏，现金流情况有所改善;另有部分房地产上市公司则受困于库存高企、回款不力，经营性现金流净额为负值，面临较大的资金压力。