祈福

　　代表项目：祈福花山工业城、

　　祈福物流综合园

　　所在城市：广州 项目进展：已建成并投入使用

　　祈福花山工业城集生产制造、仓储配送、办公等多功能于一体。整体规划达16万平方米，经过专业化规划设计，建有各种标准化和个性化的生产设施与厂房，以及展示、交易、商务、办公、生活等配套设施。

　　祈福物流综合园总建筑面积达20万平方米，拥有逾200个大型单位，1200个车位及货车等候区。引进国际先进管理模式，集分拨配送、流通加工、资讯服务、仓储运输、国际贸易、零售、甲级写字楼等多功能于一体。其划分为五大功能区域：空运物流中转配送中心 、办公自动化商务区、第三方物流公司商务区、第三方物流公司配套设备商铺区以及食肆、住宿、娱乐区。

　　目前这两个工业地产项目已建成并投入使用。

　　万科

　　代表项目：

　　青岛国家级广告产业园、前海企业公馆、深圳留仙洞总部基地综合体、郑州全球高新智慧产业园、廊坊物流地产等

　　所在城市：青岛、深圳、郑州、河北

　　项目进展：建立全国性的物流网络平台

　　去年，万科深圳前海企业公馆已经落成。项目总投入接近10亿元，收益将主要来自写字楼租金及会议中心营运收入。其中可出租面积约5万平方米。经初步协议，租户每平米月租约250元，价格已高于深圳市中心福田CBD写字楼租金水平。今年3月底，深圳首家进口保税实体店腾邦前海国际跨境保税购物展示中心在前海万科企业公馆试业。

　　也是在去年，廊坊市国土土地开发建设投资控股有限公司与北京万科企业有限公司在“2014年度中国·廊坊国际经济贸易洽谈会”上签署《战略合作框架协议》，万科方面表示，希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目，借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务的崛起，以及移动互联网消费的推动，迅速建立全国性的物流网络平台，打造万科品牌的城市服务商。

　　据悉，首批合作的万庄生态新城项目位于廊坊市西北万庄新区，紧邻京津塘和规划京台高速，距离北京中心50公里，新城规划总面积80平方公里，是廊坊市建设生态、休闲、智能新城的核心地域，廊坊控股与万科的合作也将该片区的城市建设注入新的活力。

　　绿地

　　代表项目：空港产业城

　　所在城市：哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口

　　项目进展：多地空港产业城项目先后启动

　　在发展商业地产以外，绿地集团董事长张玉良曾经多次表示，绿地集团将加大在“产城一体化”战略方面的投入，而产城一体化的项目类型将包括旧城改造以及打造新城两种。自2012年以来，绿地集团在哈尔滨、南昌、西安、呼和浩特、银川、郑州、海口等地累计投建十多个大型产业新城项目。值得关注的是，其与东航、南航等大型航空巨头联手，把发展重点瞄准了空港新城。

　　其中，绿地集团南昌绿地国际空港产业新城目前已经启动。该项目为临空经济区大型产业地产综合体，预计投资260亿元。将打造为集文化旅游区、产业配套服务区、临空型现代服务业集聚区、综合服务型城市居住区、综合保税产业集聚区、新型工业园区“六位一体”的国际空港新都会、时尚多元新城市。

　　在空港产业园区投资建设方面，目前除绿地国际空港产业新城外，绿地呼和浩特白塔、海口灵山等地空港产业城项目都已先后启动，同时昆明、济南、哈尔滨等地空港产业城项目也在顺利推进。

　　析因

　　传统制造业转移带来商机

　　戴德梁行工业及物流地产服务部主管及助理董事黄文礼表示，在中央政府加速城镇化发展的大背景下，传统住宅行业遭遇天花板，工业地产有望在未来迎来较大的发展机遇。对于珠三角地区的房企来说，首先，传统制造业转移给工业地产带来前所未有的机会。随着大量中低端产业向广东外围转移，这些企业所遗留下来的工业土地将形成新一轮工业地产发展的巨大商机(总部、创意园区、市郊商务园等);其次，产城融合发展将成为趋势，新型的工业地产发展必然是以产城融合的形态出现，也就是说，产业/商业/办公/住宅将交融发展。而这恰恰也符合现代高端产业需要高端配套的惯例，例如近期受关注度较高的中新知识城。

　　也有业内人士认为，工业地产项目既可出售，也可出租，物业的所有权和使用权可以分享，看重长期性赚取综合利益，因为融资比例较小，自有资本规模较大，利润率受房市的波动影响较小，而且从一个较长时期来看，产业房地产的价格是处在一个稳步上抬的上升通道之中;只要开发商自有资金比较充足或善于资本运作，一可赚取工业地产项目的出售利润，二可赚取出租收入，三可赚取增值服务收益;四可赚取地块中结余土地使用权的未来升值。

　　易居房地产研究院研究员严跃进认为，很多房企之所以进入工业地产领域，是瞄准中国版工业4.0的机遇，积极迎合目前新型城镇化、高铁新城建设等市场机遇。而且很多国有企业面临改革，手中握有大量工业用地亟待盘活和开发，这个时候会与专业的房企进行合作，以实现存量资产的变现。

　　克尔瑞广州高级分析师肖文晓表示，在人口红利走向尾声、住宅市场规模从增量走向减量的大背景下，新型城镇化也好，工业4.0也好，都要求开发商从传统的房地产开发模式向产城融合的产业地产转型。工业地产的步伐刚刚开始，并且前途远大。复合型的房地产公司会在这一轮发展中占尽优势，这也是万科、万达这样的巨无霸房企也要搞结盟的重要原因。

　　瓶颈

　　资金回收慢，后期运营专业性要求高

　　那么，传统房企切入工业地产该如何定位发展呢?戴德梁行黄文礼指出，房企进入科技园、物流园领域，持有物业并转型为城市发展运营商将是不错的选择，进入制造类的工业园就要相当谨慎。

　　广东省房地产研究会副会长韩世同表示，工业地产以前很少有开发商介入。而现在，各个行业都在升级转型，越来越多产业发展是去厂房化的，例如互联网企业、智能化企业等等，所以很多开发商都会在工业用地上建写字楼，适应当前企业发展。但韩世同也指出，其实不是所有的开发商都能从中获利。工业地产只能出租给其他企业，也无法像政府一样有税收上的获利。有的开发商会考虑在产业园中建立一个孵化基地，主动投资并参与产业的孵化，这样等企业成长起来了，他们自然也能得到相应的回报。

　　暨南大学教授胡刚认为，工业地产其实还是应该被包括在产业地产里面。比起住宅和商业地块，工业地产最大的区别就是地价低，所以才会出现有许多开发商都开发工业地产，想打“擦边球”。胡刚说，按照政府的严格规定，其实目前许多的工业地产项目，都是不符合的。比如在项目里面有一些商业性质的小项目。开发商在拍得工业地块之后，虽然不能用它来建商业项目，但可以利用能够建设10%生活设施配套的规定，建造一些公寓、写字楼、酒店等项目，然后以出租的方式来获取利润。不过，开发商建设工业园区，会比政府的效率更高一些，这是其优势。

　　广州某地产公司人士认为，传统房企进入工业地产，最大的困难是产业经济研究和招商工作。特别对于制造类工业园区，相应的专业性更强，对招商资源的依赖度更高。“工业地产取决于开发商的资金周转率和资金链的稳定性及融资能力等开发经验。另外，工业地产的风险还在于政策层面，工业用地上建商铺销售在法律上是有漏洞的，后期办理产权有一定的难度，需打通政府多方环节，如后期国土部彻查工业用地变性使用，将对该类型项目产生较大影响，将涉及补缴土地出让金及土地增值税，存在较大风险变数。”

　　利润

　　投资回报率基本可达8%

　　业内人士表示，工业类地产与商业类地产盈利模式更为相似，目前通过厂房出租赚取现金流稳定的租金收入已普遍形成规模，这类公司业绩表现更为平稳，虽难以创造优势住宅类地产公司的成长性，但颇有低风险价值型股票的特征。此外，一些工业类地产公司通过投资入股自家园区内企业，在传统的厂房销售、出租盈利模式中又加入了风险投资的成分，或将给股东带来额外惊喜。

　　据安居客最新报告显示，目前产业园的前期投入主要是涉及土地成本，比如对于1000亩的土地来说，包括征地、就厂房拆迁等成本，一般都要在3亿~5亿元的水平。同时后续的资金运作方面主要涉及商务谈判的成本。这些和产业园的运作能力有关。

　　“当然，投资回报率方面，基本上可以达到8%的水平。这背后会有一些隐性回报。比如说产业园的运营商可以借产业开发拿到地价更便宜的住宅用地，这使得此类住宅项目的盈利空间较大”。安居客有关负责人表示。