日前，前万科成都总经理张晋元从万科离职的消息得到确认。他在万科成都公司总经理的职位上待了不到一年半时间。

　　张晋元向外界告知从万科离职主要是“家庭原因，想回北京照顾父母”。

　　在新一轮的离职创业潮之下，加之万科集团副总裁毛大庆同样从万科离职创业，外界猜测张晋元也是做离职创业的打算，不过张晋元表示还不确定下一步做什么。

　　至少在外界的视野里，张晋元没有获得像毛大庆和肖莉相同的“厚遇”，万科方面至今未就张晋元的离职做任何公开评价，倒是已经为万科成都公司找好了接任者。

　　包括毛大庆、肖莉相继离职在内，万科的管理层离职扩散至一线公司，不少行业人士描述万科近年来的离职潮是公司管治的“中年危机”。

　　不过，张晋元的离职仍然让外界颇为诧异——张晋元年轻有为，而且也被认为是郁亮所谓“战投帮”的嫡系，他在去年1月份空降接任从万科成都公司总经理职位上离职的刘军。

　　一个值得提及的细节是，据成都当地媒体报道的消息，万科成都公司负责营销的助理总经理杨毅也在今年初从万科离职加入了当地的对手公司。

　　策略收缩

　　张晋元从万科成都公司离职是否有深层次原因，犹未可知。不过，成都作为万科集团4个区域本部的核心城市，其在万科的一线城市公司中也不算出色。

　　根据万科2014年年报披露，万科在成都的开发项目达到了15个。在这15个开发项目中，项目总建筑面积超过497.7万平方米，到2014年底已实现竣工面积约为264.7万平方米，未竣工面积233万平方米。

　　不过，与之对比的是万科成都项目的开竣工面积，在2014年，万科在成都只有两个项目完成新开工，开工面积为16.88万平方米，仅占万科成都未竣工面积的7%左右，当年新竣工面积则为56.7万平方米，占未竣工面积比重为24%。

　　万科在成都区域本部可预置比较的城市是重庆，到2014年底，万科在重庆拥有12个开发项目，项目总建筑面积约为547.9万平方米，累计竣工面积达到了145.9万平方米，未竣工面积402万平方米。

　　在2014年，万科重庆项目的开工面积为48.9万平方米，约占重庆项目未竣工面积的12%，当年重庆项目的新竣工面积为58.6万平方米，占未竣工面积比重为14.6%。

　　即便横向比较万科在全国多个城市项目的开竣工情况，成都公司的开竣工面积仍然是偏少，而万科在2015年的开竣工安排中，对成都项目的开竣工计划仍然保守。

　　根据万科在去年年报中披露，成都项目2015年计划新开工项目只有一个，新开工面积不到9000平方米，而安排的竣工面积则只有48.3万平方米，较2014年的开竣工面积继续减少24万平方米。

　　在2013年，万科成都项目的开工面积达到了112.8万平方米，竣工面积达到了70.2万平方米，意味着万科成都项目在2013年的开竣工面积几乎是2014年开竣工面积的2.5倍。

　　万科除了在成都的开竣工面积大幅缩减外，去年万科在成都同样无一新增开发项目，并且万科2012年在成都集中拿下了5个房地产开发项目后，在成都区域布局呈逐年递减。

　　去年万科在全国新增开发项目41个共计建筑面积591万平方米，其中包括同属成都区域本部的重庆、郑州、乌鲁木齐、西安等城市，唯独在成都一无所获。

　　2013年万科在全国城市新增了104个项目共计建筑面积2148万平方米，其中万科在成都市场也只拿下了2个项目，在重庆、西安和郑州均有多个新增项目。

　　另外，一个有意思的花絮是，记者在查阅万科官网上成都项目的投诉记录后发现，成都项目的投诉记录多达6700余条，且多是项目质量问题，而排在投诉第二位的无锡项目投诉记录不过3800余条。

　　成都困局

　　万科在成都当地市场的表现中规中矩。根据成都当地房地产研究机构的监测，2014年，尽管万科在成都的销售备案金额接近58亿元，不过该榜单上的保利地产和蓝光地产的备案销售金额分别达到了95亿元和85亿元，排在第3位的万科差距明显。

　　另一方面，就当地楼市而言，成都同样面临着去库存的压力。根据国家统计局成都调查队的统计，到2014年底成都市商品房待售面积接近1100万平方米，同比增长了56%，其中住宅待售面积526万平方米，同比增长了6成以上。国家统计局成都调查队预计，成都消化库存的时间预计在半年到一年之间。

　　今年以来，成都房地产销售也未获得更多改善。以今年4月份为例，成都住宅成交量环比微幅上涨不到2%，同比则下降了22%，房价同比也继续下降。

　　在库存方面，成都4月份住宅供应环比增加了近1倍，不过住宅成交环比增幅则不到2%，当地研究机构指成都市场供求矛盾进一步加剧。

　　除了成都市场，万科在成都区域本部的发展或许需要进一步地改善。万科2014年年报显示，万科成都区域结算面积在集团占比为21.68%，主营业务收入超过236亿元，集团占比16.45%，不过成都区域的净利润只有15.7亿元，净利率只有6.6%，净利润在集团占比也仅为9.59%。

　　在2013年，万科成都区域的净利润超过35.7亿元，为集团净利润贡献了22.39%，净利率则达到了13.6%。成都区域在2012年的净利率也接近13.4%的水平，在去年净利率则腰斩。

　　人民网在近期刊发的《万科合伙人制优劣之争》一文中指出，万科积极推行的项目跟投机制在部分区域遭遇一线公司管理层的消极对待，其中一个原因就是，不排除部分区域有些周期长、难度大的项目，将会影响跟投员工的收益。

　　因此，像万科成都区域的项目上，整体开竣工进度都在收缩，并且区域内的项目利润急剧压缩，而这样的项目跟投也更容易遭到抵制和争议。

　　“跟投这些周转慢、利润低的项目容易触动员工利益，特别是被强制跟投的一线管理层的利益。”当时一些房地产行业人士在受访时向记者指出。