众筹、轻资产、P2P……今年以来房地产行业的新尝试层出不穷且有愈演愈烈之势。自从去年万科正式提出“合伙人”模式以来包括绿地、龙湖、金地、碧桂园等在内的品牌房企纷纷试水“合伙人”模式。时下由品牌房企牵头的“合伙人”模式俨然渐渐成为了行业发展的又一新趋势。

　　房企“合伙人”渐成新趋势

　　不久前房企“合伙人”的大军又增添了一名新成员。6月25日泰禾集团发布公告称公司正在筹划员工持股计划相关事项公司股票自6月25日开市起停牌待公司发布相关公告后复牌。

　　虽然员工持股更偏向于传统的合伙人模式但也不难看出步入“白银时代”的房地产行业正在寻找加快转型的利器。

　　6月11号鸿坤集团也推出了自己的“合伙人”计划。与之前以跟投为主的“合伙人”模式不同鸿坤的“合伙人+”计划联合了金融、医疗和文化产业等多家企业在鸿坤的创业平台上寻求多元化发展实现二次创业。

　　实际上不仅仅是泰禾和鸿坤近年来包括万科、碧桂园、绿地、首创等很多房企都加入这一阵营通过股权激励、项目跟投制度或合伙人计划将项目运营效益与员工个人收益直接挂钩希望能够实现员工与企业收益共享、风险共担进而激发员工的创造性和积极性。

　　据观察除传统的股权激励外房企“合伙人”模式中尤以跟投模式备受房企青睐。除万科目前已在试点中的项目跟投外首创置业在公司内部推出项目跟投机制并计划在2015年全面试点跟投激励机制;旭辉也开启合伙人模式鼓励公司高管和核心员工跟投项目。

　　依托“合伙人”挖掘行业潜力

　　“合伙人”模式之所以能够迅速在管理模式成熟的品牌公司中快速兴起必然与房企目前遇到的问题密切相关。

　　从去年开始房地产行业出现了一股跳槽风其中不乏高管级人才。一位在房地产行业摸爬滚打多年的从业者就表示以前行业发展太顺很多地产从业人员很少考虑需要规划转型的问题。然而“白银时代”房企面临的问题越多越难留住人才。

　　“地产企业如果要应对白银时代这些变化带来的挑战那必须携手合伙人用创业的心态开展创业也就是‘合伙人+创业’的模式来相互促进协同发展。”鸿坤集团董事长赵彬表示。

　　优客工场(urwork)创始人、董事长毛大庆认为中国房地产行业有大量空间没有被挖掘出来但传统发展方式也亟待创新。他认为房企“合伙人+”模式的核心是“共创、共享”。通过与相关行业的合作分享挖掘出新的业务模式。

　　不过对于房企试水“合伙人”模式业内也提出了一定质疑。

　　CRIC研究中心研究员房玲就表示对于大中型房企而言为应对市场风险再次凝聚人心合伙人制确实有较好的效果但是否所有房企都适用?须区别对待。传统的职业经理人制度对小型房企或许有着更大的帮助能够带来先进经验和完善的规划甚至帮助企业扩张。但这并不意味着小型房企不能进行合伙人制发展。“企业需要根据自身发展阶段和核心诉求判断哪种模式更利于企业在当下环境前进。”

　　■　模式

　　碧桂园　层层跟投激发更大利润

　　碧桂园的“合伙人”主要体现为项目跟投激励机制。

　　目前碧桂园正在推行“同心共享计划”。该计划的运作模式为集团拿出每一个项目的10%-15%的权益给管理层并要求中层员工参股投资项目。

　　据了解在这一模式中总部平台对每个项目会平均跟投5%区域平台也是对每个项目平均跟投5%再就是项目团队投5%。这当中对于总裁、区域总及项目负责人都是强制跟投其他人则是自愿跟投。

　　碧桂园方面表示该计划实施后碧桂园的所有项目都将转变为合伙人制此次变革的目的是希望让集团实现扁平化的管理把管理中心下移到区域实现区域的做大做强。

　　不过对于碧桂园等房企推行的跟投制度也有业内人士表示质疑:跟投制度无疑是一个创造更大利润的有效方式通过把这些核心员工的利益与公司利益紧密捆绑结合实现公司盈利即自身盈利、公司亏损即自身亏损的直接、显性的影响。但市场风险、企业差异、项目情况、领导人及大股东的意志等问题都是左右跟投机制及最终效果的重要因素跟投是否能做好仍需要接受成熟市场的考验。

　　当代置业　推出跟投退出机制

　　当代置业的“智业合伙”机制涉及公司地产业务和非地产业务核心领域覆盖公司领导层、管理层以及中坚层。就项目跟投来说职员可锁定跟投额度为项目自有资金峰值的5%。项目的核心团队成员必须跟投集团各专业管理层以上必须跟投其余成员自愿跟投。

　　据了解当代置业目前有十余个地产项目在进行跟投。此外对核心非地产类业务也开展了跟投。未来凡符合跟投条件的地产项目和非地产项目以及独立核算的创业业务单元将100%实施跟投。

　　当代置业的“智业合伙”在给予项目核心员工一定压力和动力的同时还增加了“弹性”设计设立了项目跟投退出机制:现金流回正项目跟投即可进行第一次退出当项目的销售率达到90%时可以全部退出。

　　房玲表示通过跟投项目运营获得了额外的资金支持降低了企业自有资金的投入缓解部分融资压力。但客观来说当代置业在合伙制中设定了强制性跟投虽然主要是为了建立利益共享、风险同担的机制但是不能忽视在这种强制性下可能会造成员工的抵触感导致人才流失。因此当代置业在选择圈划哪些项目加入“智业合伙”的时候需要多加考量。

　　鸿坤　搭建“合伙人”开放平台

　　鸿坤地产近期宣布推行“合伙人+”计划计划在共享与创新的基础上寻求多元化发展实现二次创业转型。

　　据介绍通过合伙人制度鸿坤将打造一个开放式的平台该平台集合了互联网金融、医疗等与房地产行业上下游相关的合作方。一旦成为鸿坤合伙人会拥有特别授权所有合伙人之间充分平等。即使合伙人是区域总经理也可能在某些业务方面拥有集团总裁甚至董事长授权。

　　鸿坤相关负责人表示鸿坤对于合伙人的选择既可以内部培养也可以外部引进既可以是行业翘楚也可以是技术大拿;同时对方可以是鸿坤的合伙人鸿坤也可以成为对方的合伙人;而且能进能退保持团队的鲜活度。

　　“通过合伙人平台搭建的专业团队未来鸿坤将借助互联网+将着力点放在社区健康医疗和互联网金融两个方面。”赵彬这样表示。