2015年，中国房地产值得记忆的年份，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变，瞬间爆发的新概念、新思维、新元素不断与这个行业交集。但与此同时，房地产行业传统的开发、资本模式、商业业态却正面临着空前的失控与颠覆。所有人都在说着，要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向?

　　8月11-14日，博鳌房地产论坛将在海南开启第十五周年大幕，观点地产新媒体继续推出“博鳌特稿”系列报道，对中国房地产行业及上下游全产业链的企业家、专家学者、政府协会人士、行业精英等，进行全方位的接触与访问，共同研判与交流“转变时期的中国房地产”。

　　世茂集团日前推出新鲜业务，据称其部署的“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”在7月10日获上海证券交易所无异议函。

　　据介绍，随着该无异议函发出，意味着世茂全国首单物业费资产证券化项目(物业费ABS)正式出炉。

　　该产品由世茂集团携手博时资本共同推出，博时资本是管理人，而基础资产则源自世茂集团的物业费收入。

　　世茂称，该项业务的推出，不仅填补国内市场空白，同时进一步拓宽中国金融产品组合区间。“在企业获得了新的融资渠道的同时，也为投资者提供了不同类型的产品选择。”

　　但据观点地产新媒体了解，尽管市场此前并未有此类产品，但以物业费作为基础资产做资产证券化并非首创，而是属于标准化资产证券化中的一种。

　　金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹则对观点地产新媒体指出，资产证券化产品决定性条件取决于融资额度和预期每年回报之间的回报率。“若是业务收益能够达到给投资人的回报率就是标准的资产证券化，若是无法达到甚至相距甚远，那就可以理解为变相的抵押融资。”

　　首单物业费ABS

　　据披露，“博时资本-世茂天成物业资产支持专项计划”是由世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜(深圳)律师事务所四方共同推出的。

　　该项产品以中诚信证券评估有限公司担任计划的评级公司，以世茂集团境内全资子公司世茂天成物业服务集团有限公司因提供物业服务而享有的物业费收入为基础资产。

　　就观点地产新媒体了解，此前华侨城准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌，已在交易所的专家认证会获得通过，也是一种资产证券化。

　　按照华侨城的想法，公司发行的欢乐谷门票产品为5年期，大概20-30亿元的规模，融资成本为5个多点。

　　不管是世茂的物业费，还是华侨城的门票收入，杜丽虹介绍，做资产证券化必要条件即是“特定资产产生的稳定现金流”。

　　具体来说，是将一系列流动性较差的但可以创造一定稳定现金流的资产，通过对风险和现金流进行结构性重组，打包成不同评级的产品销售给投资者。而当前我国的企业资产证券化市场规模小，品种较为单一。

　　操作方法则是，企业向证券公司旗下的资产管理公司提供基础资产，资产管理公司将以这部分资产未来的现金流为偿付来源，面向投资者发行资产支持受益凭证。而“资产支持受益凭证”类似有担保的债券，具有确定的预期收益率和期限，并按照约定的时间和方式还本付息，同时在上交所或深交所交易流通。

　　世茂集团称，其联合博时资本推出的国内首单物业费ABS，是首只以物业费收入为基础资产的资产证券化产品，进一步拓展了房地产资产证券化的方向空间。

　　“而且对于房地产企业而言，通过资产证券化融资渠道能解决长期‘输血’问题。通过资产证券化可以使得公司资金实力得到保证，由此助力公司升级长期稳健发展。”

　　世茂集团认为，随着物业费收入资产证券化的推出，进一步拓宽了中国金融产品的组合区间，对有长期资产配置需求的机构进行需求细分，丰富了国内金融市场层次和产品。在企业获得了新的融资渠道的同时，也为投资者提供了不同类型的产品选择。

　　值得一提的是，在上述物业费资产证券化之外，世茂集团还将在其他方面发展金融板块。据其透露，2015年是世茂集团轻资产、金融化的重要一年，董事长许荣茂重视发展集团的金融创新能力，专门组织财务团队围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品，与多家金融机构广泛合作。

　　据悉，世茂集团其他相关资产证券化项目会陆续面市，另外股权众筹、REITs、社区金融等方面也会有更多的实践。

　　资产证券化“创新”

　　尽管世茂集团推出的物业费ABS成为国内首单该类型业务，但在金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹看来，以物业费做资产证券化还是算不上业务创新。据她介绍，此前市场上已经有过类似业务，比如有热力厂把取暖费做资产证券化，也有过学生公寓把租金收入拿来做资产证券化。

　　“这种(以物业费做资产证券化)方式只能算是资产证券化中的一种形式。一般来说，只要能够产生稳定的现金流，就都可以用来做资产证券化。”

　　“资产证券化并没有限制一定是什么内容，可以是租金，也可以是利息收益，更可以是物业费、取暖费，只要是特定资产产生的稳定现金流都可以做。”

　　杜丽虹进一步向观点地产新媒体指，这种物业费、租金收益其实最标准的资产证券化，会确定到是哪个资产或是哪个资产包。

　　杜丽虹认为，随着市场上类似的资产证券化产品不断涌现出来，主要影响因素并非是资方业务模式的发展创新，而是来自监管层的放宽。

　　“资产证券化这个东西在国内一直以来都有严格管制，而以前监管门槛更高，准许推出资产证券化的只有少数几家证券公司，相关产品也需要得到监管机构的特批。”

　　观点地产新媒体翻查历史资料得知，资产证券化始于70年代前后的美国，在80年代就迅速传到国内。1992年海南三亚开发建设总公司发行的“三亚地产投资券”，被视为国内资产证券化之发轫。

　　直到2005年4月，中国人民银行和中国银监会才联合发布了《信贷资产证券化试点工作管理办法》。

　　杜丽虹介绍，最近这一两年监管机构对资产证券化的监管门槛逐步降低，现在很多证券公司都可以推出资产证券化产品，所以这类的产品也就越来越多，而且形式也是各种各样都有。

　　相关数据显示，截止2015年上半年，上交所已受理资产证券化项目超过60个，涉及基础资产类型包括租赁债权、基础设施收费、应收账款债权、小额贷款债权、商业物业租金等，并已经对近50个ABS项目出具拟同意挂牌转让的无异议函，拟发行总金额近450亿元。

　　其中32个项目已经成功发行并完成备案，发行金额为超过300亿元。本专项计划对应的物业费市场容量很大，有望成为交易所证券化产品的重要组成部分之一。

　　值得注意的是，当前国内有很多资产证券化产品，但有一些资产本身的收益不能满足投资人的回报要求。对此，杜丽虹解释称，“产品会由它的发行集团公司进行担保，不足的收益部分由集团公司来进行补足，这样就可以看成是变相的抵押融资。”

　　此次世茂集团推出的物业费ABS，尚未公布具体的融资额度及相关物业费盈利规模。不过杜丽虹则向观点地产新媒体指出，“若是业务收益能够达到给投资人的回报率就是标准的资产证券化，若是无法达到甚至相距甚远那就是可以理解为变相的融资。”

　　与国外成熟的资产证券化市场相比，国内市场还停留在1.0版本。这在杜丽虹看来，短期内这样的局面还不会改变，国内资产证券化市场会朝着有更多不同类型的证券化产品推出的方向发展。

　　杜丽虹指，其实这样的发展方向并不算坏事，因为有国外的经验，在发展资产证券化的时候，监管机构会比较谨慎，推进的步伐比较慢一些。

　　尽管在形式上短期内资产证券化不会发生大改变，但杜丽虹也指出，国内的物业资产估值很高，即使把资产打折装入证券包中，而实际租金回报可能不足以达到投资人要求的回报，也会成为证券化发展的问题。