每当SOHO中国(00410.HK)遭遇业绩下滑SOHO中国董事会主席潘石屹总会将原因归结于“转型”三年过去了潘石屹的转型阵痛仍在继续。

　　SOHO中国近期公布的2015年度中期业绩公告显示上半年实现营业额仅为3.93亿元同比下降约92%实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元同比下降约94%。

　　不过　SOHO中国在公告中称这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。

　　“实际上与2014年相比今年以来SOHO中国在物业销售上大幅缩水没有整售项目散售项目大部分也已进入收尾阶段因此今年SOHO中国的业绩中并不包含物业销售的贡献。”业内一位分析人士指出。

　　盈利同比降九成

　　对于潘石屹而言在上半年的业绩中能够让他感到欣慰的是租金收入的上升。

　　SOHO中国半年报数据显示公司上半年实现租金收入约4.39亿元同比上升约168%;毛利率约为75%较2014年同期提高约25%预计下半年的租金收入将继续攀升。

　　“如果从同比增幅看租金收入的比率上升较快。这反映了随着部分物业陆续交付使用相应的招租规模在增加进而会带来租金收入的提高。”SOHO中国的一位高管告诉记者。

　　SOHO中国现有6个正在市场进行租赁的项目总可租面积约52.21万平方米期内出租率达到约73%其中绝大部分在最近一年内进入市场。

　　其中北京望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场已于2014年9月份竣工截至2015年6月30日已接近满租。北京光华路SOHOII项目以及上海凌空SOHO项目均于2014年11月竣工期内出租率分别达到48%和41%。

　　但相比租金收入SOHO中国在盈利能力方面则出现大幅下降上半年SOHO中国实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元相比2014年同期该金额约为26.97亿元下降约95%。

　　对于上半年营业收入与核心纯利出现的双降SOHO中国公告称期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”从而导致物业销售收入下降。

　　“SOHO中国转型后可用于销售的项目越来越少现有的业务基本都转为出租业务部分项目在最近一年才交付使用因此业绩上还不能反映出来。”上述SOHO中国高管表示。

　　而据SOHO中国2014年业绩报的数据显示2014年SOHO中国的营业收入为60.98亿元其中物业销售收入就达到56.74亿元租金收入仅为4.24亿元租金收入占总营业收入的比重只有6.95%。

　　早在3年前SOHO中国就宣布开始转型。潘石屹在2012年年中时称未来三年公司将逐步告别一直以来散售的商业模式改为租售并举并逐步提高自持物业的比例。但3年来SOHO中国的净利润却逐年下降。

　　数据显示2014年SOHO中国营业额约为60.98亿元同比下降58.3%;毛利润同比下降62.1%;净利润同比下降44.8%。

　　“SOHO中国现在面临的问题是扩张受限。”上述业内分析人士表示由于早期潘石屹就将SOHO中国的发展范围锁定在北京和上海但最近两年潘石屹却在京沪无法拿到更多的项目。

　　不仅如此SOHO中国的品牌价值也持续缩水。2011年SOHO中国排在品牌价值榜第11位其品牌价值总额达到110.48亿元。此后3年SOHO中国的排名一直在20名之外。2014年SOHO中国排名创出新低排在第38名其品牌价值总额仅为52.92亿元相比2011年下降52.1%。

　　二次转型能否破冰?

　　值得关注的是2015年2月SOHO中国推出了一站式O2O共享办公空间——SOHO　3Q。截至2015年7月末SOHO中国已开设5个SOHO　3Q中心拥有逾3000个座位。

　　SOHO中国称在2015年内计划将SOHO　3Q中心的数量增加至11个拥有超过11000个座位。SOHO中国还表示SOHO　3Q将成为集团主要的增长驱动力之一。

　　今年2月SOHO中国推北京、上海两地各一个项目中1500个座位单元用于短租服务借助互联网平台进行预订以及支付2015年陆续在8个项目中推行3Q项目。

　　但实际上SOHO　3Q在盈利上并不理想。潘石屹曾表示目前SOHO　3Q在北京的项目已经出租50%2月份产品推出了五折优惠基本是“亏本20%在出租”。

　　尽管潘石屹承认目前SOHO　3Q不赚钱但他也公开表示转型SOHO　3Q已获得初步成功并表示会考虑将来把SOHO　3Q独立上市。

　　一位天使投资人指出SOHO　3Q的盈利点仍然是租金但中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业现有的联合办公产品却无法满足上述需求以SOHO　3Q为例其此前定价1000元/人/周的租金被指贵过国贸三期。

　　与此同时市场上越来越多的创业空间项目纷纷入市其中不仅包括毛大庆的优客工厂、王胜江的洪泰创新空间等同类产品还有天使成长营的AC加速器等重度孵化空间产品。

　　“对于创业者而言办公场地属于次生需求创业者面临的最大问题是找钱、找人、找方向但现有的创新空间大部分仍是孵化模式地产化、单一化的现状。”　AC加速器CEO、天使成长营发起人徐勇表示。

　　上述天使投资人指出从某种程度上说SOHO　3Q仍然属于第一代创新空间产品属于整批零租模式这种模式如果不继续创新仍将面临转型难题。

　　“随着创新空间这类产品的不断发展升级原有的空间产品只是提供物业管理以及对接互联网资源的单点服务。而加速器产品则提供从空间、系统、基金、生态直至后台的一路覆盖更具竞争优势。”徐勇称。