有分析人士表示2014年库存消化较慢而买地成本愈发高涨今年京沪两城房价普遍高端化提高了部分产品的存货值

　　截至8月27日沪深两市已经有89家上市房企公布2015年中报。记者根据同花顺统计数据发现按照申银万国行业分类89家上市房企存货总计逾1.8万亿元而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元攀升了近3000亿元同比涨幅为14%。

　　对此有分析人士认为上半年部分一、二线城市去库存情况较好但多数三、四线城市的天量库存仍难以消化。

　　有市场分析人士向《证券日报》记者表示虽然新增项目土地成本较高高端楼盘销售周期较长促使一些企业存货周转速度减慢货值有小幅增加但整体来看去存货能力略微提高。

　　存货小幅攀升

　　《证券日报》记者根据同花顺提供的数据发现在上述89家上市房企中8家房企存货总量超过500亿元其中万科A、保利地产和招商地产3家上市公司存货都超过了1000亿元。

　　值得一提的是绿地控股是A股新成员但并未在上述统计表中因为据其中报显示截至2015年上半年公司存货总计为3435.96亿元初期存货则为3359.79亿元。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃向《证券日报》记者表示房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。

　　不过严跃进认为从占比来看住房库存规模是其中较大的一项。目前89家房企存货规模同比上涨这与此前拿地规模大、去库存速度慢的预期是有关系的。

　　而从库存背后的资金成本来看这会使得部分房企在目前市场复苏时依然需要积极去库存而没有太多精力去拿地和投资。当然在此类房企中部分房企去库存的效果相对好所以在今年9月份开始预计拿地规模会增大节奏也会加快。

　　“原来的存货价格都上涨了”。一位业内人士向本报记者直言上涨的这部分存货货值非常高。此外土地市场成交金额也在节节攀升。

　　事实上相对于存货增加存货周转天数减少去库存能力强的大型房企在部分难以消化库存的二线城市、甚至三、四城市大量布局的房企控盘能力稍显不足无法抓住市场窗口期灵活推盘项目去化速度较慢。

　　此外近年来由于城镇化建设的快速推进不少城市展开“造城”运动与之相对的是当地人口却大量外出务工。更重要的是一、二线城市聚集了过多的资源需求集中而供给和存量都短缺所以在本轮房地产回暖的趋势下一、二线城市恢复较快但三、四线城市房地产市场却面临高库存压力去化能力较弱。

　　《证券日报》记者从四川省政府相关房管局人士处获悉为了吸引本地人回乡置业和全国人到乐山、攀枝花等城市购房加快去库存四川省首次携多地楼盘来参加北京秋季房展会。

　　变革营销方式去存货

　　值得注意的是库存难以快速消化的背后一方面加重了房企资金链的压力另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。

　　有业内人士向记者表示房地产作为一个价值千万亿美元的行业过去15年一直在固定模式下爆发式增长。2014年开始进入了总体供大于求的调整期。对于地产行业来说过去的主要痛点是房企拿地建设的资源和资金而现在则是销售去化、存量运营盘活、提升客户体验等新痛点。

　　对此在诺亚财富2015房地产金融高峰论坛上诺亚财富集团董事局主席兼CEO汪静波表示:“随着房地产市场从过去的黄金十年进入未来的白银时代竞争会更加激烈未来盈利点将主要依靠持有、运营核心资产获得长期回报。”

　　鉴于此不少房企正在加速转型不管是万达转型轻资产未来大幅缩减新增土地的拿地投资还是部分房企与一些金融机构合作推出“房地产+金融+互联网”的产品用“买房+收益”的方式创新营销方式减少销售压力和成本都是房地产行业供大于求之下做出的变革。

　　事实上相对于相对饱和的住宅和传统商业地产项目歌斐资产创始合伙人总裁殷哲接受《证券日报》记者采访时表示“我们感兴趣的是新型的房地产项目比如房多多、优客工场以及小米公寓等因为这些项目不一定是重资产运营未来运营性资产的回报能力要大于靠拿地开发属性产生收益的项目”。

　　而这些资产管理机构更看重的新型房地产项目正是由于房地产市场存货大增导致市场供大于求而衍生出的新业态也是一些房企力争改变利润走低的局面试图从创新营销方式、嫁接互联网或者实现轻资产转型发展的方向。