“当前的城市运营，存在着路径单一、方式简单，成本过高和同质化严重等问题。”在近日举行的第二届中国城市镇运营商大会上，中共中央政策研究室经济局副局长白津夫如是说。

　　面对新型城镇化建设浪潮，越来越多的开发商嗅到了“城市运营商”角色下的商机，但转型中的问题也日渐浮出水面。面对新机遇，房企究竟该扮演怎样的角色?从“盖房子”到“城市运营”，开发商转型面临哪些困惑，又该如何破解?围绕“智慧运营，创新发展”这一主题，业内专家在“第二届中国城市镇运营商大会暨2015中国城市镇运营商百强推荐”上展开热烈讨论。

　　从“盖房子”到“城市运营”

　　“经历了30多年的超高速发展，中国经济转型升级迫在眉睫，而城市经济首当其冲。”大会上，白津夫指出，在新型城镇化大背景下，由原先政府主导的“经营城市”，正向现在更加注重市场化力量的“运营城市”转变，这意味着城市运营商时代正在到来。

　　而地产行业“黄金时代”的终结，也促使房企向城市镇运营领域进军的脚步加速。多位与会嘉宾认为，整个宏观经济运行面临困难，地产行业首当其冲，很多企业遭遇运行难点，从“盖房子”向“城市运营”转型成为其求生之举。

　　一大批城市运营商正应运而生。据此次城市镇运营商大会主办方介绍，在本次出席大会的企业中，四成企业已明确提出将转战城市镇运营，而在去年，这一比例仅为20%左右。

　　“房地产作为新型城镇化的承载主体有两个优势，第一个是资金，第二个是土地。”全国工商联房地产商会秘书长钟彬在演讲时指出，房地产与新型城镇化关系密切，但新城镇建设绝对不是简单的房地产开发。

　　钟彬认为，城市运营有三个痛点，即金融、运营和不动产，“三者应该成为一张皮、一个逻辑，而不是割裂开来。”

　　地产开发商的转型探索

　　越来越多房企开始参与到在这场声势浩大的“转型运动”中，绿地、万达、恒大、万科、华夏幸福等知名房企纷纷试水城市运营，大会上揭晓的“2015中国城市镇运营商百强榜单”，上述企业均跻身其中。

　　早在数年前，万达集团就以产业为基础，砸巨资进军城市运营，代表作万达城目前已初具规模。而绿地则提出“上天、入地、出海”的战略蓝图，其中“入地”带有鲜明的城市运营特征。

　　更为典型的是华夏幸福。早在2002年，华夏幸福就与固安县政府积极合作共同探索PPP模式，形成“产城融合”的整体开发建设机制，提供工业园区开发建设和区域经济发展的综合解决方案。

　　但随着开发商们转型探索的展开，一些绕不开的发展桎梏日益暴露。多位与会嘉宾表示，尚未完善的体制、机制，成本过高、同质化严重，路径单一、方式简单、缺乏创新等问题，是地产开发商普遍面临的“转型烦恼”。

　　“很多开发商看到别人做综合体，我也做，有些城市搞了若干个类似的综合体，可是多数运营比较艰难，仍处在微利甚至赔本的状态。”白津夫在主题演讲中指出，开发商应该高度警惕这种高成本、严重的同质化问题。

　　白津夫认为，在地产开发商向城市运营商转型的过程中，如何摆脱拿地盖楼卖楼这样的盈利模式，是其在运营的过程中需要考量的重要方面。

　　如何面对“转型的烦恼”?

　　为推动中国城市镇运营发展，使其更具超前性、科学性，第二届中国城市镇运营商大会以“智慧运营，创新发展”为主题，多位业内专家为房企转型城市运营商建言献策。

　　“在运营时代，房地产开发从过去的关心交换价值转向关心使用价值转变，开发商们应该有更大的作为。”中国城市规划设计研究院副院长、教授级高级规划师杨保军表示，现在和未来的城市镇运营，土地和资本仍然很重要，但最重要的服务对象是人，要以人为本。

　　结合成功城市镇运营商经验，白津夫指出，要塑造和打造高水平的城市运营商，要求企业需要有战略意识，明确战略导向、战略引领，并要推动区域协调。

　　此外，白津夫认为，城市运营商应在加强平台建设，深化绿色、智能、集约、高效等城市运营主题，创新运营方式等方面着重发力。

　　国际旅游投资协会副会长、贵州森垚集团联席董事长梁上燕也表示，开发商应该在城市运营过程中保护城市的人脉、地脉、文脉，并加以个性化利用。“在未来中国两万多个城镇化发展过程中，希望开发商做的不是千城一面的产业，发展的同时要考虑到城市的生态、文化。”