2015年地产行业有两个战役同时打响：一是在传统销售战场，二则是隐秘的债券江湖。“向融资要利润”、“融资也是房企的核心竞争力”等标语成为地产白银时代的新口号。

　　开发商正迎来境内融资最好的窗口期。

　　中原地产研究部统计数据显示，今年年内已经有超过60家上市房企(包括港股)在内地通过公司债方式融资，预期融资额达1700亿以上，而2014年全年只有15家融资成功，金额235亿。

　　有业内人士总结称，2015年地产行业有两个战役同时打响：一是在传统销售战场，二则是隐秘的债券江湖。“向融资要利润”、“融资也是房企的核心竞争力”等标语成为地产白银时代的新口号。

　　在21世纪经济报道与腾讯房产主办的公司债小型研讨会上，来自证券、基金、战略咨询等资本市场业内人士对房企发行公司债进行了深入解读。业内人士一致认为，房企正迎来境内公司债最好的窗口期。一些敏锐的房企正借此优化公司债务。而这背后更深的论证是，房地产仍然是诸多行业中相对风险小、利润可控的行业。

　　大规模发债背后

　　中原地产研究部统计数据显示：仅10月就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到470亿。其中包括荣盛发展(002146,股吧)、北京城建(600266,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、金地、旭辉等。

　　10月19日，远洋地产公告称，第二期公司债券于2015年10月19日或前后发行。债券发行总规模为人民币50亿元;10月16日，泰禾集团(000732,股吧)发布两则公告称拟公开发行不超过人民币60亿元及45亿元公司债;10月18日，金地集团(600383,股吧)公告称，2015年第一期公司债发行工作已结束，实际发行规模为人民币30亿元。

　　房企大规模发行公司债的另一背景是，曾经受开发商追捧的海外融资大幅下降。中原地产研究部统计数据显示：6月份开发商海外融资总额为33.25亿美元，相比5月份的65.1亿美元，下调幅度达48.9%。7月房企融资额度继续下调至21.45亿美元。今年前7个月房企合计海外融资183.1亿美元，同比2014年跌幅达57.6%。

　　国金证券(600109,股吧)(香港)有限公司总经理黄立冲认为，房企如此大规模发行公司债受多重因素影响。受降准、政府鼓励银行放贷等因素影响，市场中有庞大的资金量。而受到中间机构的推动，中国有强大的网络融资能力。当前资本市场的情况是，股市没有办法吸收资金存量。在通缩背景下，政府仍然需要房地产拉动市场预期。此时，万科、远洋等房企基本发挥了国家信用债的作用。

　　睿信咨询董事总经理郝炬认为，房企发债总量上升，与今年上半年发债条件手续简化有关。其表示，开发商在2014-2015年间债务压力颇大。有窗口期可以拿到低息债，对房企而言是非常“解渴”的事情。

　　郝炬续称，房企大规模发行公司债也受大环境影响。在货币适度宽松背景下，当前整体利率在下降，房企通过发行公司债来控制风险，这也是房地产资产证券化大趋势的表现。

　　佰仕信资本董事总经理陈方勇分析认为，金融行业的趋势体现了行业的景气情况。相比矿业、政府投资的基础设施等，由于买房需求还在，房地产行业相对安全。

　　而具有金融意识的优秀地产企业正成为资产端的主宰者之一，借助此轮“资产荒”机遇正在大幅调整融资结构，让自己处于更安全的境地，同时为产业整合积蓄必要的子弹。

　　曾经在泰康保险从事债券工作的北京嘉丰达资产管理有限公司董事李宏也有同样的感受，泰康保险以前投资方向基本是基础设施类，但今年上半年，50%在基础设施，50%在房地产。此前，房企拿钱基本在信托保险，但现在这些渠道在明显下降。房地产融资也会看价格，如果通过更低息公司债改善债务结构、降低风险，对开发商会更有吸引力。

　　现实而残酷的资本市场

　　房企蜂拥公司债另一不解的现象是，融资成本正创下历史新低。

　　10月19日，远洋地产公告称公司债二期发行完成，6年期票面利率低至3.85%，融资规模20亿;10年期票面利率4.76%，再创行业新低。

　　目前，行业内公司债排在前两名的是万科和远洋地产，5年期票面利率分别是3.5%和3.78%。一个可参照的指标是：当前，5年期国开债市场利率为3.54%左右，同期限国债市场利率为3.13%左右。这意味着万科和远洋地产的公司债极度逼近同期限国债利率。

　　从房企纵向融资历史来看，利息之低也是前所未有。

　　同样以远洋地产为例。2014年7月其完成12亿美元债券发行，包括5亿美元5年期品种和7亿美元10年期品种，票息率分别为4.625%和6.0%。这是2014年中国地产企业规模最大的境外债券发行，订单规模居2014年中国地产行业两个年期同时发行美元债券之首。

　　2015年1月远洋完成12亿美元债券发行，其中包括7亿美元5年期品种和5亿美元12年期品种，票息率分别为4.45%和5.95%。这是2015年首只中国地产美元债，也是2014年7月以来投资级房地产公司的美元债中的最低票息。

　　黄立冲认为，市场永远有非理性的一面。房地产发行低息公司债完全合理。这是因为有政府在背后做推手，一方面压制国债，一方面又把钱交给银行。而银行需要制造表内利润，地产商又可以通过信用评级变成高信用，老百姓(603883,股吧)仍然看好房地产。房地产公司债券产品不会缺少市场。

　　陈方勇认为，开发商能够发行如此低的公司债与其转型大背景也有关。当前金融机构在加速市场化，而房企也在向金融性质转型。现在房企只有两类，一种是活不下去的，另一类是处在安全线以内的。未来想要活得更好，需要更便宜的子弹。低息公司债也许是阶段性错误，但万科、远洋会很敏锐捕捉到资金窗口期，借此化解高负债风险。

　　兰德咨询总裁宋延庆认为，从销售端来看，房地产市场仍然处于供大于求的状况，市场风险仍然比想象的要大。房企低息发债有其内动力。

　　不过，低息并非青睐所有房企。市场仍然是现实而残酷的。资本市场专家们在研讨会上感慨称，在融资方面，民企有着先天弱势。评级机构的潜规则是更青睐央企国企背景的公司。比如，央企国企背景扣分可能从100分扣起，但民企再优秀也要从70分扣起。

　　实际上，远洋地产今年销售业绩并不好。公开数据显示，截至2015年9月30日其前三季合计实现协议销售220.9亿元，按照董事局主席李明透露比上年401亿元销售额增长5%的销售目标来看，仅完成全年目标52%。但这并无碍于远洋获得低息公司债。

　　万房投资首席投资官傅硕对21世纪经济报道记者表示，远洋地产能够发行低息债，很大程度上取决于其两大控股方。远洋控股的第一和第二大股东分别为中国人寿(601628,股吧)和南丰集团。中国人寿是全球最大的寿险公司，而南丰集团则是香港最大的综合性投资商之一。有两大实力股东护航，这才是境内外投资者果断出手的主要原因之一。有国资背景的企业大多会有很强的市场地位、业务规模和财务实力。这是股东背书的差异，也是民营企业的无奈。