伴随着2016年接近尾声，北京楼市迎来收官期。由于前三个季度各种利好推动,各大开发商销售成绩一路飘红,大部分房企已提前完成目标，今年年底冲刺压力较小。不过，面对不确定的楼市前景，大多数房企毫不放松，有许多房企出于业绩冲刺的考虑，在年末之际会相应加大新品推出。截至18日，12月商品住宅的入市项目量已达到16个，新增供应套数4596套，几乎相当于10月与11月供应量之和。业内专家表示，随着12月这波集中“冲业绩”潮的逐渐退去，2017年一季度市场供应也将随之进入季节性低迷期。

　　□供应

　　年末业绩冲刺

　　由于业绩好于预期，多数房企的年底策略从冲量转为增利。

　　多个今年销售不错的项目在年底同样逐渐“低调”下来。在朝阳、大兴等地，不少项目开盘至今已去化七成左右，销售目标完成较好，目前进入到顺销阶段，并不着急推盘。

　　不过，大多数房企毫不放松，仍有许多房企出于业绩冲刺的考虑，在年末之际会相应加大新品推出。据亚豪君岳会统计数据显示，从供应情况来看，12月第三周(12月12日-12月18日)北京商品住宅市场共有两个项目入市，分别为别墅项目北科建泰禾丽春湖院子与商办项目国门智慧城，两个项目共新增住宅产品360套，预售许可面积4.4万平方米。而截至18日，12月商品住宅的入市项目量已达到16个，新增供应套数4596套，几乎相当于10月与11月供应量之和。

　　位于大兴的某项目负责人告诉记者，“随着政策收紧，我们对明年的市场前景判断较为谨慎，产品之间竞争将会比较激烈。年底来临，可以的话还是走一部分，落袋为安好。”

　　同样加大供应的还有别墅市场，从供应情况来看，调控之后普宅市场取证预售速度明显放缓，但10月与11月份共有8个(次)别墅项目取证，尤其是11月份共有5个别墅项目取得预售许可，新增供应面积771套，而在调控前的9个月北京别墅市场月均预售量仅为433套。

　　与以往调控之后加推普宅，雪藏别墅的策略不同，今年“9·30”紧缩调控之后，别墅取证速度反而加快，其中调控后首个取证项目景粼原著即为别墅项目。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，受到“高价地”因素影响，自去年开始普宅市场已出现全面高端化倾向，新盘高价定位，老项目随之涨价，这也成为新一轮调控的“重点关注”点;另外普宅价格的快速拉升使得新房与二手房之间的价格差距明显拉大，受到调控影响二手市场价格率先出现松动，也会使得部分购房群体由一手转向二手。受到这两方面因素的影响，新房普宅推盘速度明显放缓，而别墅类项目由于产品差异化较大价格对比度较低，在取证方面所受影响反而较小，另外基于别墅市场总体量较小且有低密度等独特优势，可替代性产品较少，因此今年新一轮调控之后开发商的应对方式也发生了变化，需求坚挺、取证较易的别墅成为了目前楼市支柱之一。

　　任启鑫分析认为，近期中央经济工作会议当中，高层表态“房子是用来住的，不是用来炒的”，从这一态度当中可以看出，当前对于房地产市场收紧调控的持续性将是中长期的。因此前期高价拿地，面临较大资金成本压力的项目，或是抗压性较差的中小房企纷纷选择“积极应对”，入市节奏逐渐加快。不过随着12月这波集中“冲业绩”潮的逐渐退去，2017年一季度市场供应也将随之进入季节性低迷期。

　　□在售项目

　　丽春湖院子二期叠院揽金20亿

　　继一期独院产品开盘热销16亿之后，北科建泰禾·丽春湖院子再创佳绩。12月18日下午3点，丽春湖院子二期叠院产品正式开盘，短时间内全部售罄，揽金20亿。

　　作为泰禾院子系率先试水的品牌输出作品，丽春湖院子地处西北五环，丽春湖院子的地段优势突出。项目南临丽春湖，西靠百望山，与滨河森林湿地公园隔湖相望。

　　丽春湖院子自9月底水立方亮相以来，一直扎实稳健地保持有计划、有节奏的营销路子，从项目亮相、示范区开放、样板间绽放，再到两次推盘大卖，丽春湖院子的每一次发声都足以成为教科书式的营销案例。这样强大的市场把控能力和精准的客户认知度，已经让丽春湖院子成为北京今年高端住宅的领跑者。数据显示，截至12月11日，北京1000万-3000万量级住宅成交额第一名为34亿，丽春湖院子以36亿再度空降该量级榜单榜首。

　　两开两罄，充分验证了丽春湖院子在高端市场的影响力。事实上，院子系对高端客群需求的把握一向精准，独院、叠院都以其出色的产品力赢得客户的高度认可。据悉，此次开盘丽春湖院子将全部叠院产品一次推出，叠院面积区间为246-357平米，分为上叠院、中叠院、下叠院三种产品。作为容积率仅为1.05，建筑限高18米的低密别墅项目，叠院占据了整个项目的景观制高点。

　　作为院子系的升级产品，丽春湖院子既承续了“院子系”的恢弘气势，又融入江南园林的婉约。项目汇百座名园精粹，精心遴选特色植被，于坊巷院落间匠心营造“柳浪闻莺、杏花春雨、桃红柳绿、金玉满堂、平湖秋月”五种江南景境，成“丽春五景”，可谓一院藏尽江南。

　　丽春湖院子将加推少量大院产品，面积区间为755-880平米(建筑面积)，三期独院新品将于明年面世，面积区间为440-568平米(建筑面积)，全部为独门独院独户的设计。

　　□成交

　　12月成交量开始企稳

　　自“9·30”调控开始，在经历两个月的严厉调控后，北京楼市销量开始企稳。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，12月第三周(12月12日-12月18日)，北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1381套，成交面积16.62万平方米，环比分别减少10%、14%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价42951元/平方米，环比下滑7%。

　　而截至18日，12月北京商品住宅共实现成交3728套，成交面积45.47万平方，相比上月同期均减少2%。与11月和10月分别环比下跌30%、32%相比，12月商品住宅成交的环比跌幅明显收窄。

　　全国楼市也表现了同样的趋势。调控影响之下，各地新房市场在整体成交回落之后，近期成交走势趋于平稳。从数据相对完整的36个中原所监测的城市来看，上周新建住宅成交面积环比微降0.3%，其中一线、三四线城市分别下降3%、6%，二线城市则上升5%。36个城市中，成交量环比上升和下降的城市个数各半。从调控城市与非调控城市的对比来看，其新房成交走势基本一致。上述36个城市中，上周调控城市新房成交量环比微升1%，非调控城市环比微降2%，显示市场整体趋稳。

　　另据中原监测的19个城市开盘认购率数据来看，近五周均在低位徘徊，五周平均认购率值为67%，而今年前期的平均认购率水平达74%。在推盘量整体相对平稳的情况下，认购率走低显示出市场明显转淡。

　　成交价格在11月开始有所降温。国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，11月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加，分别比上月增加4个和7个。而15个一线和热点二线城市也迅速降温，11月下半月与11月上半月相比，9个城市新建商品住宅价格环比下降，2个城市环比持平，其余4个环比涨幅均回落至1%以内。

　　单从北上广深四大一线城市的数据也可以看出明显的降温趋势。安居客、58同城和赶集网数据显示，从9月到11月，北京、广州的新建商品住宅、二手住宅价格环比涨幅逐步缩小，11月北京已经基本止涨。上海、深圳则由升转降，其中上海11月开始下降，深圳自10月起已经连续下跌两月。

　　“自9·30调控之后，北京商品住宅成交情况已连续两个月出现下跌，造成这一转向的原因主要在于，调控收紧使得部分购房者失去购买能力，以及供应方的止步不前。”亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，不过，在经历了两个月的市场筛选之后，部分资格受限或资金受限的客户已被剔除，目前市场当中所保留的多为真正“刚需”客群，以及资金转换度更高的中高端客群，需求市场逐渐稳定。而对着年底部分房企开始集中推盘，抢跑市场、回笼资金，市场供应明显回升，曾一度蛰伏的购房需求受到激发，使得岁末12月的成交量出现企稳回升之势。

　　□观点

　　◎伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　年底市场难现翘尾明年调控将持续

　　问：年底市场走势如何?答：中国楼市尤其是北方的楼市有句俗话叫“金九银十”，实际上从交易量来看，11~12月年终的市场交易热度并不比“金九银十”差多少，甚至大多数年份在年终翘尾行情的影响下，年终的交易量比“金九银十”还要好。但2016年，受楼市调控收紧的影响，年终翘尾的行情将很难再现。

　　9月30日出台的“京八条”，在稳定楼市预期，降温楼市，平抑房价方面起到了立竿见影的效果，在二手交易以改善型需求为主的今天，受首付比例提高，尤其是非普通住宅二套首付比例大幅提高的情况下，部分购房人群不得不取消或延缓购房计划，等待观望成为购房人群的主流心态。

　　与此同时，北京加大供给侧改革的力度，在土地供应端，积极落实“控地价、限房价”、“重启90/70政策”，以及“加大自住型商品房土地供应力度”等政策，这将有效遏制北京高价地的出现，有利于新房市场供应结构的优化，遏制新房市场豪宅化趋势，这对市场预期将产生深远影响。

　　问：明年市场表现如何?答：预计2017年，包括北京在内的重点一二线城市的楼市调控还将持续从紧，进一步加码的可能性也将存在。受此影响，明年的楼市也将保持低位，房价还将进一步出现更明显的回落。

　　问：近期自住房大量入市对市场有何影响?

　　答：自2014年入市以来，自住房一直是北京新房市场的重要结构性因素，其项目入市往往会带来新房交易量的大幅上升，与此同时，由于其房价相对低廉，大规模入市也有效平抑了北京房价的上涨。在近期两个新入市自住房项目的影响下，北京自住房交易量大涨，目前北京还有多个自住房项目等待入市，所以年底前北京还将迎来自住房的交易小高峰。受此影响，12月份的北京新房均价将在11月环比持平的基础上由平转降。

　　问：未来还将从哪些方面出台调控政策?

　　答：10月国庆以来，各个城市因地制宜、因城施策，纷纷根据自身的房地产市场情况，从货币、土地、行政管理等多方面出台了一轮甚至多轮楼市政策，在如此密集与大力度的调控下，全国楼市整体降温，房价涨幅明显回落，甚至由升转降，价格下跌的城市也越来越多。

　　在这些政策中，货币政策的作用最为直接有效。商业贷款、公积金贷款首付比例的大幅提高，直接控制住了购房杠杆，避免过渡释放流动性来支撑按揭购房，抑制了住宅的投机属性，保障了“房子是用来住，而不是用来炒的”。

　　而在各城市一系列的新政中，加大土地供应和改变土地出让方式也非常重要，虽然这些土地政策见效缓慢，需要的时间更长，但对解决楼市供给、消除房价走高预期意义重大。目前不少省市都已经采用了“限房价竞地价”的土拍模式，在目前的政策环境下，未来这种模式可能还会继续推广。

　　从四季度全国楼市的政策导向和2017年中央经济工作会议的精神来看，促进房地产市场平稳健康发展已经成为政府的楼市政策核心，国家也在通过这些政策实践研究符合国情、适应市场规律的房地产调控长效机制。

　　从目前全国房价的走势来看，全国楼市正在朝着平稳健康发展的轨道前进，但国家还需在顶层有更多的制度变化，如完善房地产行业立法，使行业政策有法可依;改变房地产财税政策，将税收从交易环节转向持有环节;转变政府收入模式，消除地方政府对土地财政的依赖;拓宽投资渠道，改变老百姓目前“非股即房”的投资选择等等。

　　不过，解决房地产市场问题最根本的还在于解决产业、人口布局的不合理问题和教育医疗等公共资源分配不均匀问题，这样才能引导人口向三四线城市流动，缓解一线及部分二线城市的人口压力，平衡各线城市的房地产市场，真正实现全国房地产市场的平稳健康发展。

　　□各方心态

　　供需双方相互试探

　　“12月最后的半个月以及春节之前的十几天时间，将是我们今年抢收的最后时机”，北京一家品牌房企相关负责人近日告诉记者。在他看来，不管是市场出现的短期上扬趋势还是月末的规律性上行，抓住春节前最后这一个月的时间，将是2016年最后的冲刺，也将为2017年开一个好头。

　　这位市场负责人认为，在经过了两个多月的消化之后，9·30新政的调控影响已经被市场逐渐消化，买卖双方正在从观望中复苏。“调控之后供需双方瞬间冰冻，但几个月时间之后，供需都开始试探性释放”，该人士表示，随着市场的供应量开始增加，认购量也开始变得更为乐观。

　　不少购房人也开始出手,张女士在上周刚刚完成了她的以旧换新。“从长远来看，新房的数量会越来越少，变得越来越稀缺，所以想买的话还是趁早出手”。在张女士看来，在目前市场下滑、成交还没完全恢复之际出手，对于自住需求的购房者来说，是明智的选择。张女士认为，北京的房地产市场在经历了多年的多轮调控之后，买卖双方的承受力和成熟度都在提升，所以每轮调控过后，市场冷冻的时间会越来越短，对于自住需求来说，在绝大多数需求重新苏醒之前，应该尽快出手，而对于保值增值的投资性需求，或许可以再等等。(记者邢飞潘秀林)