1月2日晚，中国恒大发布公告与八家战略投资者签订增资协议，后者合计投资300亿人民币。统计显示，此次增资规模创下国内房企有史以来之最。增资完成后，八家战投将持有恒大地产约13.16%股权。

　　事件回顾：恒大引战获热烈反响

　　近年恒大保持高速增长势头，但负债水平一直被市场诟病。出人意料的是，恒大此次引战引发机构投资者积极参与，市场反应热烈。

　　最新公告显示,中信、广田集团、华信、中融、山东高速等八家知名机构成为首批战略投资者，总投资金额达300亿。

　　公告表示，自公司开展引战工作以来，市场反应热烈，恒大最终决定选择公告所述投资者作为引战的第一批投资者。从首批投资者构成看，不乏雄厚实力的机构投资者。这也表明机构投资者并未受房企高负债问题影响。

　　此次恒大地产成功引战，充分表明机构投资者对其投资价值高度认可。在完成首批300亿引战后，作为大股东的凯隆置业持有恒大地产约86.84%股份，仍处于绝对控股地位，这意味着恒大未来仍有引战空间。

　　万房投资首席执行官傅硕分析，预计首轮引战成功后，未来引战将更为顺利。按照香港上市规则规定，只要引进战略投资的规模不超过中国恒大市值的75%(450亿元)，便不需要通过股东大会等复杂的审批程序，因为A股上市时间要求很紧，预计恒大不会突破75%上限，次轮最大引战规模不会超过150亿。

　　“高负债”房企为何获资本市场认可

　　客观而言，房地产行业的自身特点及行业政策特殊性决定了其债务水平相对较高。在机构投资者看来，传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。

　　根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。与传统工业企业不同，我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。在这种情况下，传统工业企业存在很少的预收款，主要为合同定金，占合同金额比例较低(约10%)，且产品交付时间较短，短期内可结转收入，余额对资产负债率影响极小。”

　　但对房企来说，预收账款是向客户预收的房款，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债，几乎为全部房款。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。实际上这类预收款是无息的，无需现金偿还，且最终一定会转为销售收入。

　　万达集团董事长王健林最近也公开表示，房地产行业杠杆率较高有其特殊性，房地产的预售即销售收入也算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此报表显示负债水平相对较高。

　　以中国恒大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。

　　以绿地为例，2016年6月30日，绿地总资产是6171.4亿，总负债5453.2亿，预售款为1425.6亿，资产负债率为88.4%。若剔除预售款，其资产负债率降至65.3%。

　　房企“高负债”再认识

　　因此，在加快推进房地产行业供给侧改革过程中，应客观分析并正确看待当前房地产行业的负债问题。

　　客观评价房企的资产负债率，需要对其负债结构进行分析。预收账款代表房企营业收入的增长潜力，在计算企业真实负债率时，应该予以剔除。

　　所以，不宜夸大房企债务风险，且房企普遍有充足现金，具有较强的偿还债务能力，风险合理可控。

　　傅硕表示，商品房预售制是我国房地产行业一项产业政策红利。在行业起步初期，这项制度的出台极大缓解了开发商资金紧张难题，通过快速回笼资金，加快周转，一大批房企迅速发展壮大，推动了房地产行业平稳健康发展。但是，预售款在财务报表中列入负债，造成房企负债率高企，不能真实反映企业投资价值。对于这类超大规模的房企，其销售规模越大，预收款越多，实际风险反而更低，更具安全性。因此对于这类房企，值得重新认识并深入研究，才能发现投资机会，获得良好投资收益。此次恒大引战成功，反映出了房企的真实投资价值，这也说明对房企高负债再认识非常必要。