拼抢二手地

　　去年北京“招拍挂”住宅类用地成交15宗，房企转向二手地市场“补仓”

　　北京土地招拍挂市场挤牙膏式的供应节奏，让房企对于土地资源的渴求度已经达到一定程度。很显然，作为持续发展的必要资源，公开土地市场的供应已经无法让企业气定神闲地等待，越来越多的企业选择另辟蹊径，在二级市场通过各种渠道，寻找新机会来补仓。

　　机构统计去年成交13宗

　　新年伊始，碧桂园就以单月拿地超百亿的规模占据了企业拿地花钱最多的头把交椅，而更加引人注意的是其“广撒网”式的找地在朋友圈迅速传播。从找地的形式上来看，更加多样化。以其在天津区域的宣传口径为例：面向天津各界广征优质土地，合作形式包括招拍挂、勾地、收并购、旧城改造、PPP、土地整理、金融资产和特色小镇。

　　碧桂园此番毫无“忌口”地找地，无疑显现其对土地资源的饥渴程度，也成为多数房企发展现状的一个缩影。

　　在北京，2016年创造了“招拍挂”以来最惨淡的数据。根据北京市国土局的公开数据显示，在2016年北京土地市场经营性用地中，备受关注的住宅类用地创造了多个历史最低，全年仅实现成交15宗，远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平;相比2015年减少了35宗，这一数量同样创造了全面招拍挂以来的新低。

　　值得一提的是，与公开土地市场的沉闷相比，土地二级市场却活跃异常。

　　新京报记者从第一太平戴维斯获悉，据不完全统计，2016年北京二手土地市场发生的投资案例达到13宗，包括龙湖、平安、金茂、碧桂园、融创、雅居乐、保利等多家知名房企均榜上有名，且银建投资、黑石基金等投行也赫然在列。

　　在第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤看来，二手土地资源受到青睐并不难理解。“一手土地资源供应的缺乏和销售市场的良好表现令开发商、投资者投资二手土地的意愿加强。未来二手土地火热态势仍将延续。”

　　位置好的住宅地受宠

　　“现在土地供应紧张，能够找到一块相对成熟的地块非常不容易，所以我们对于土地性质没有太多要求，主要还是看重位置和规划。”一位不便具名的房企人士如是说。

　　尽管企业对地块尽可能不挑剔，但新京报记者根据去年企业在二手地投资的案例中发现，成交仍以住宅类为主。对此熊志坤称，由于住宅供应相对紧缺加上需求旺盛，开发商势必会加强对该类土地资源的获取。

　　记者还发现成交的地块主要在五环外。除少数地块位于海淀、丰台等市区外，大多数地块位于昌平、大兴及房山等发展较快的近郊区域。

　　据某位业内人士介绍，在土地投资者的眼中，“好”项目通常具备位置佳、手续齐全、股权结构清晰“干净”、价格合理等多个指标。“过去政策较为宽松，项目也更多，现在调控一收紧，供应量缩水，好项目凤毛麟角。”该人士并不讳言称。

　　另一位多年从事地产方面投融资并购业务的人士表示，市场上现有的二手地种类繁多，有些是国有企业收缩战略清退出来的地块;有些是已出让的地块，由于资金链断裂或者后期开发遭遇难题等原因转让;土地规模也大小不均，但总体数量比起前些年呈递减趋势。

　　“几乎每家企业都会在二手市场找地，同样一块地几家企业竞争的情况挺常见的。”某品牌房企相关负责人告诉记者，去年他所供职的公司在北京公开市场没有拿地计划，但他们并没有停止通过其他渠道寻找二手地。

　　获取土地途径多样

　　过去公开土地市场供应充足时，二手地几乎难觅市场，主因是二手地“成分”复杂。上述业内人士称，二手地资源形式灵活，既可能是尚未开发的土地，也可能是建设初期的在建项目。而具体到交易的对象，又分成民营对民营、民营对国营两种类型。

　　据记者了解，民营企业之间的转让手续更加简洁，双方坐下来谈成后一纸转让合同即可完成交易;而国企的流程比较繁琐，通常需要进行投资、收购的程序，然后再经过北交所挂牌完成交易。

　　开发商对于地块的获取途径也更加多样。从已经成交的案例来看，开发商主要通过土地交易、股权交易、公司并购及合作开发等几种形式获取土地资源。其中大部分开发商仍倾向于通过资产交易和股权交易等形式，扩充土地储备。

　　2016年1月，融创中国便通过100%股权收购获得位于昌平、怀柔的两大独栋项目;而2016年第三季度，雅居乐作价约2.3亿元，以51%的持股比例，收购了位于北京市延庆区的一个综合性商业金融服务业项目，由此成功进京。

　　上海易居房地产研究院总监严跃进认为，二手地交易存在层层转包的特点，即买卖之间信息不对称，中间有很多次赚取差价和佣金的做法，而且很多是私下进行，缺乏监管，交易风险较大。但房企通过股权交易或者整体并购的形式获取土地，既规避了近期资金监管，同时成本核算也相对独立，甚至在土地开发方面约束较少，所以成为房企策略转变方向，同时被认为是稳妥、低风险、较高盘活价值的业务。(记者 李捷)