沪深两市上市公司2016年年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，A股135家上市房企营业收入总计高达1.6万亿元，同比上涨31%;归属母公司股东的净利润合计1368亿元，同比仅增长40%，即平均每家上市公司约赚10亿元，平均每家比2015年多赚约3亿元。

　　值得一提的是，66家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比接近五成;仅14家亏损，占比约一成，亏损房企较2015年降低约一成。

　　《证券日报》记者根据统计数据发现，近三年来，在这135家上市房企中，归属于母公司股东的净利润处于增长状态的企业接近六成，但不乏部分中型房企近三年归属于母公司股东的利润率在大幅下滑。总体来看，2016年年度，归属于母公司股东的净利润同比增长企业占比超过一半。

　　有分析师向《证券日报》记者表示，2016年，过半上市房企业净利润增长，得益于多种原因。除了房价因素外，近两年资本市场窗口期打开，房企通过低息公司债置换此前的高息债，降低融资成本，带来降费效应，也提升了盈利空间。

　　逾五成房企净利润上涨

　　从2016年年报数据来看，不同梯队房企净利增长速度不同。2016年度，上述135家房企，平均每家每年归属于母公司股东的净利润为10.1亿元，2015年度则为7.2亿元。

　　具体来看，归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有27家，占比为20%，这一比例几乎与2015年度持平;超过1亿元的则为94家，占比约为70%，比2015年度有所提升;半数以上房企净利润实现了同比上涨，亏损企业明显减少。

　　对此，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，地产行业分化比较明显，集中度进一步提升，但大型房企净利润增速乏力，部分中型企业净利润增速有所提升，不少中小企业则是直接进入净利润下滑通道。

　　海通证券房地产分析师涂力磊表示，2016 年万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福和金地集团5家销售规模超过1000亿元的企业，平均毛利率29%，平均净利率11%，净利润增速为23%，但是净利率出现一定程度下滑;在未来的经营规划上，有3家明确提出要有20%左右销售增速，另外2家没有明确提出，同时在开竣工计划上相对保守，部分公司新开工和竣工计划为负增长。不过，经营规划相对保守原因与市场调控和保证完成业绩承诺有关，不排除中报上调相关规划。

　　而销售额在500亿元-1000亿元的房企中，在利润方面有更好表现，实现平均净利率13%;预收账款增长明显，平均增速78%;在未来经营预期上，这些房企不同程度地提出更高目标，销售金额增长预期普遍在30%左右，同时在开竣工方面也有积极预期。

　　销售规模在100亿元-500亿元的房企中，相对标杆企业而言，其盈利能力差一些，净利率只有10%水平，落后于标杆企业的11%，且同样是处于下降的水平;净利润增速只有19%，落后于标杆企业的24%;在经营目标上，多数并未提出明确的地产经营目标。

　　销售规模在100亿元以下企业中，其房企地产业务保持相对稳定，同时多数企业存在布局新方向，或者处于转型预期中。从净利率表现来看，该板块目前属于4 类房企中表现相对最差的，净利率只有8%，且净利增速只有18%;在经营目标方面，因其中多数房企已经开始转型，故对于地产的经营并没有给出特别明确预期值。

　　盈利能力待考

　　事实上，135家上市房企近三年来归属母公司股东的净利润总额稳中上升。数据显示，135家上市房企2016年、2015年及2014年归属母公司股东的净利润分别为1368亿元、971亿元和883亿元;同比增长率分别为41%、10%及0.6%。

　　涂力磊在报告中指出，2016 年度，A 股房地产企业营业总收入达到16257 亿元，同比增长36%，;销售毛利率方面，2016 年度行业销售毛利率为27.51%;实现净利润1639 亿元，净利润率为10.09%。

　　涂力磊认为，整体看，2016 年行业结算收入明显增大，但结算毛利率从连续趋势变为相对平稳。造成以上因素的原因是：第一，2015 年和2016 年，属于上市地产企业债券和股权融资大年。以上因素造成企业财务成本有改善趋势(尤其龙头企业优势更为明显);第二，2016 年行业销售规模再创新高是的企业结算能力增强;第三，行业价格2015 年和2016 年均保持不同程度提升，以上因素对结算毛利率产生积极正面影响。

　　但对于上市房企来说，压力还在后市。

　　对此，华创证券分析师袁豪表示，2016年，由于三项费用率改善对冲，推动净利率提前低位回升。但资金收紧导致财务费用回升以及少数股东损益或再次提升将冲抵净利率回升力度。

　　更重要的是，目前来看，2016年，行业销售回款大好、但补库存力度较弱，从而行业净负债率继续下降，呈现了连续两年的去杠杆。但2015-2016年，地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势，行业整合或将加剧。