“每个人都有任务，考核任务都比较重。”在2014年开发商出现全员销售的一幕正在当下出现。6月8日，主体认证为“大连万达集团股份有限公司”的微信号“万友引利”发布消息称，有个“秘密武器让你与万达一起赚大钱。”而这个武器就是基于朋友圈的全员营销平台。

　　有分析认为，该“武器”既是销售的一次创新，但也在一定程度上折射出楼市的波动。数据显示，今年5月份，开发商销售集体降温，而且资金利率走高影响越来越大。这意味着，部分负债偏高的开发商今年下半年资金压力比较大。

　　“万友引‘利’，火‘利’全开，万友引利全员销售平台，让你获‘利’慢慢。”这是该武器的功能介绍。“这个基本上就是个全员销售动作。”一位不愿透露身份的开发商人士称。实际上，早在三年前，也有不少开发商重推全员销售。最新数据显示，5月份全国主要房地产开发商销售纷纷回落。

　　这位开发商告诉广州日报全媒体记者称，由于目前网络发达，信息传播较快，很多开发商在销售难度提升的时候，就开始打员工朋友圈的主意，“正常情况下，开发商的销售主要是依靠销售部门，但在特殊时候，就启动全员销售模式。就是说，只要是员工或者公司的某个部门，都有销售任务。当然业绩考核也不一样，比如说多给一些提成，或者给买家打折等等。总之，就是把销售业绩搞上去。”这位开发商人士表示。

　　广州日报全媒体记者梳理发现，在一系列调控引导下，开发商销售开始放缓。

　　高负债房企下半年压力大?

　　在具体开发商中，万科、碧桂园等龙头房企单月销售金额均出现环比下跌。万科5月份实现销售金额358.9亿元，在4月份的基础上继续环比下降14.32%，而且比去年同期也略微下降。碧桂园5月份合同销售刚超过400亿元，环比骤减逾百亿元。保利地产5月实现销售面积178.51 万平方米和销售金额248.93 亿元，环比下降3.54%和5%。

　　“根据我们了解，当前很多房地产并没有多大的压力，但随着政策效果逐步显现，银行放贷利率提升，销售回落后，开发商资金压力也会显现出来。”深圳一位券商资深房地产行业分析师称。有金融机构人士也预计，在当前金融去杠杆环境下，若销售恶化，下半年部分高负债率房企或将面临资金压力。

　　在上市房企中，近期股价表现强势的中国恒大负债率也偏高，根据同花顺ifind数据，2016年年底，中国恒大总资产1.35万亿元，负债合计1.16万亿元，资产负债率超过85%。

　　有媒体报道称，近期部分城市银行上浮首套房最低按揭贷款利率至基准利率的1.1倍，且多家银行都表示贷款额度非常紧张。有开发商人士表示，从今年3 月份开始，信贷收紧不仅包括首付比例，同时实际贷款利率开始上升，过去第一套房按揭利率优惠在15%，最近优惠缩小到5%甚至没有优惠，而二套房之前利率需要上浮10%，现在有部分上浮达到20%。

　　兴业证券最新发布一份研究报告显示，万科董秘朱旭在近期兴业证券的一次电话会议中也指出，在金融去杠杆的背景下，无论是开发企业还是消费者信贷都在收紧。“房地产融资方面未来趋势比较紧，审批需要的时间增加，房地产企业通过券商资管通道融资基本被叫停，地产企业资金流会更加紧张。”朱旭称。从万科的数据来看，去年只有10%的客户一次性付款，今年5 月份这个比例上升至20%，使用按揭客户比例由90%下降到80%。客户按揭平均的首付比例也明显上升，去年的平均首付比例是三成，而今年5 月份平均首付比例达到四成。

　　养老地产能否成功突围?

　　或许众多房企已经意识到单纯的住宅销售时代已经过去，纷纷试图突破成长瓶颈。其中，养老服务虽然在国内尚未有成熟的模式，但已经成为各大房企的争夺点。有行业人士就表示，养老地产能否帮助开发商成功突围还有待观察。

　　这也吸引了一大批房地产大佬或资本大佬进入。有市场分析人士指出，从理论来看，养老地产未来发展空间确实诱人，但目前并没有一个成功的模式。深圳一位资深房地产观察人士称。