近日，保利房地产(集团)股份有限公司发行国内首单央企租赁住房房地产投资信托基金(REITs)、首单储架发行REITs，发行总额不超过50亿元。这是继国内首单长租公寓资产证券化项目获深交所批准发行之后，又一单获批的房地产REITs产品。业内认为，该产品的落地，为国内租赁住房资产证券化再添新样本。

　　据上交所公司债券项目信息平台显示，保利集团联合中联前源不动产基金管理有限公司(中联基金)共同实施的保利租赁住房REITs已通过审批。产品总规模达50亿元，并以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级为AAA。

　　保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，保利租赁住房REITs项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs也将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，用以积极开拓住房租赁市场的金融创新。

　　据了解，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。近年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，推进“房地产投资信托基金(REITs)试点”亦被多次提及。

　　对于保利租赁住房REITs的落地，市场人士认为，其作为国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，将具有很好的市场示范效应，对国内REITs的进一步发展，乃至公募REITs的推出将发挥积极的推动作用。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前租赁市场存在两类运营模式，一类为重资产大房东的资产拥有房租赁，另外一类是轻资产二房东模式。目前通过REITs发现的两单全部为重资产模式。“轻资产模式目前并未获得政策红利。而市场上主流租赁企业目前以轻资产为主”。

　　张大伟认为，租赁行业的核心问题是租售比悬殊。“按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万的普通住宅，年租金收益不足10万，这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。”

　　针对央企进入租赁行业，在他看来，目前租赁市场的竞争还处于初级阶段，还没有形成知名度品牌，大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争。央企因为有明显的资金成本优势，而且发展租赁很可能出于非市场因素，更多考虑的是央企责任，政治因素。这种情况下，央企进入租赁市场，很可能会使得其他企业进入成本明显增加。

　　中原地产研究中心统计数据显示：7月18日，九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，多省市开启了鼓励租赁的模式。截至目前，有超过8个省份及超过20个城市，累计超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。

　　“建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求”。张大伟表示，“从长远看，政策有利于市场平稳发展，但包括租赁和销售等行为都存着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整”。