提要：让每个小区、院落都有物业公司提供服务，这两年，郑州市一直在推进物业全覆盖工作，不少老旧微型小区和无主管楼院引入了专业的物业。

让每个小区、院落都有物业公司提供服务，这两年，郑州市一直在推进物业全覆盖工作，不少老旧微型小区和无主管楼院引入了专业的物业。

然而，最近一段时间，这类只有几栋楼、规模较小的微型小区，却掀起了一股物业撤离风潮，让基层政府和物业主管部门头疼不已。据悉，入不敷出，是这些微型小区物业撤离的主要原因。

【现状】正常缴费也难留住物业

在现实中，很难有小区的物业费收缴率能达到户数和金额的100%。但规模大的小区，即便不是每一户业主都如数缴纳，只要达到一定百分比，小区物业也不亏损。可微型小区情况特殊，由于住户少，即使物业费收缴率很高，也很难摆脱亏损的境遇。

郑州市秦岭路上的华瑞紫光苑小区，就是一个典型的微型小区：只有7栋多层楼房，包括264户住宅和19间门面房，物业管理面积27900平方米。

“从2005年起，我们就开始为该小区提供服务。”河南智诚物业服务有限公司紫光苑项目部经理宋新建说，物业费收缴率目前是97%，说明业主对物业还是比较满意的。“物业费执行的政府指导价，住宅每月每平方米0.32元，商铺每月每平方米0.6元，这个小区物业费即便全部收上来，一个月也就9000多块钱，一年11万多。”

【账单】物业收入不够发工资

“麻雀虽小，五脏俱全”，尽管微型小区地方不大，但保洁员、保安、管理人员也要一应俱全。这样算下来，人员工资就成了物业公司支出的“大头”。

紫光苑物业项目部目前一共有9名员工，已经是按最低的标准配备了，这其中，一名房管收费员除了负责上门收费，还要承担日常办公接待；而仅有的3名保安三班倒负责门岗，保安队长除了偶尔参与门岗执勤外，还要负责小区的绿化……

宋新建说，目前，保安和保洁的工资都是执行郑州市最低工资标准，每月1080元；收费员和保安队长是每月1150元，垃圾清运工每月500元，项目部主任每月2000元。此外，遇上春节、中秋节等重要传统节日，每名员工还会发放一百元左右的物品。“这样算下来，小区一年仅工资支出就要13.5万元。”

“物业公司一直是亏损运营，小区每年的资金缺口都在5万元左右。”宋新建说，除了人员工资外，物业公司每年还要承担近万元的路灯照明、楼道照明、绿化用水等公摊费用，每年5000元的市政垃圾清运费，缴税8000多元。“智诚物业目前为五个小区提供物业服务，紫光苑小区的亏损，全是靠从其他项目的盈利中来补贴。”

【增收】多方努力难挡物业“撤离”

“若一直如此，撤离是早晚的事儿。”对于紫光苑小区的现状，宋新建也很无奈，“我们也多次找物价、房管、办事处、社区等单位协商，但一直没有结果。”

宋新建说，大的小区，周末有企业或商家主动到小区搞商业活动，紫光苑小区规模太小没人来，办事处也不赞同这样，担心打扰业主。

据宋新建介绍，紫光苑小区里也有70多个停车位一直免费，如果每月每辆车收点钱，也能补贴一下，去咨询物价局，他们让在小区搞个民意调查，结果一多半业主不愿意。

由于没业主委员会，目前，紫光苑小区仍在执行前期物业服务合同，宋新建和相关部门沟通物业费上调的事儿，但同样是一直没有结果。

家住该小区4号楼1单元6楼的业主王先生，对物业公司的评价是基本满意。王先生说，小区工作人员都很热心，门卫也很负责任，和业主相处得不错。

【担忧】 微型小区或成烫手山芋

如今，郑州的很多微型小区都面临和紫光苑一样的窘境，长期入不敷出。宋新建说，智诚物业已经向中原区房管局表达了撤离的意愿，但房管局、办事处、社区都在极力挽留。“我们的服务做得挺好，政府部门也都比较认可。”

宋新建的话，得到了中原区房管局物业科科长刘惠的证实，刘惠说，区里、办事处召开现场会或领导考察，经常会推荐紫光苑小区。

对于微型小区的管理困境，刘惠也表达了自己的担忧：像紫光苑小区这类的微型小区，现在就是烫手的山芋，一旦老物业撤离，就会陷入没有物业敢接手的困境。近一段，除了紫光苑，他们还接到3起微型小区物业准备撤离的申请。“上调物业费需征求业主意见，成功可能很小，但长期入不敷出会导致服务质量下降，造成业主不满进而拒缴物业费，这样会陷入一个恶性循环。”

“最近一直在忙这些事儿。”刘惠说，上个周末没休息，就是因为桐柏路富田花园小区物业撤离，帮助社区挽留物业公司。一旦物业公司撤离没有新物业接手，社区就要暂时代管，协调管理难度很大。

在郑州，像紫光苑一样的微型小区共有两千多个，其中有1694个没有物业公司提供服务，即便有几百个小区有物业公司，也是在艰难度日。这些微型小区中，规模最小的仅住着几十户业主。

据悉，郑州市住房保障和房地产管理局近期将召集郑州的大型物业公司举行座谈会，商讨接手服务微型小区的事宜。而即将出台的郑州市新物业收费指导价，也计划对服务微型小区的物业公司给予特别关照，允许其收费标准适当上浮。

【现状】微型小区“管家”不易

今年年初，郑州市住房保障和房地产管理局在市区进行了一次微型小区的摸排活动，根据统计，规模小于3万平方米的小区有两千多个，多数是2000年以前建成，其中，1694个没有专业的物业公司提供服务，一般是由社区雇人提供一些简单的保洁服务。为这些微型小区提供服务的物业公司，绝大多数在亏本经营。

该局物业处处长程建颖认为，这些微型小区全部是老旧小区，实行的也是政府指导价，物业费收缴标准一般不会超过每月每平方米0.38元。但最近几年，随着人员工资、办公材料等因素上涨，管理的成本压力很大，亏损在所难免。

这些亏本的物业之所以能坚持到现在，最主要的原因是他们还不能算是完全市场化的物业公司，大致可以分为两类：一类是原来的单位后勤转化为物业公司，单位为了职工生活方面的考虑，每年对物业公司进行补贴；另一类是与开发商有裙带关系的物业公司，房子卖完后自己的物业公司接手，一直用房地产的盈利补贴，尽管也想离开，但主管部门、社区一直在极力挽留，只好硬着头皮干下去。

【业主】还想吃免费的“蛋糕”

“有物业公司服务当然好呀，卫生干净，安全也放心。”家住电缆厂家属院的李老先生说，他的女儿在南郊一个大楼盘买的商品房，住了一段时间感觉就是比这老房子好。

东方今报记者在调查中发现，微型小区业主的意见很难统一，尽管和李老先生想法一样的业主大有人在，但更多的人享受惯了计划经济体制下单位免费的“午餐”，还觉得物业的事儿应该由单位埋单，单位不在了应该政府来管。当然，确实有不少业主也觉得可以付费买服务，但并不想掏多少钱。

“其实还是观念扭转的问题，免费的服务可以，交钱免谈。”中原区房管局物业科科长刘惠认为，这两年，中原区政府投资几千万元对部分老旧小区的道路、管网等基础设施进行了升级改造，很多居民对此都拍手叫好。改造后的小区院子、楼道总得有人管理，由于请不来物业公司，社区就雇人打扫，每月让业主交5块钱的卫生费，就这5块钱很多人也不交。“物业服务是看单下菜，交的物业费和享受的服务是对等的，都不想掏钱，‘饭店’也不会一直让你蹭吃”。

【物业】收费标准和收缴率“很重要”

今年年初，在郑州市物业协会的年会上，郑州市住房保障和房地产管理局和郑州市物业协会向大型的物业公司发放了调查问卷，希望今年加快推进物业全覆盖工作，让更多社会化、专业化程度较高的物业公司接管无主管的微型小区，让居民享受到更好的服务。

“物业公司也要考虑成本，他们最担心的是收费标准和收费率问题。”程建颖说，不少物业公司负责人在与物业处沟通时都表示，管理微型小区的成本太高，收费标准低了保不住成本，高了的话，业主本来物业服务意识就不强，收费率肯定上不去。

一位不愿透露姓名的物业公司老总告诉记者，接管微型小区并不挣钱，纯粹是为了配合政府，只要能保本经营就可以。“这些小区不能离我们服务的项目太远，这样的话，像保洁、水电维修、绿化等都可以借用一下大型小区的资源，物业成本就能有效控制”。

郑州市住房保障和房地产管理局的调研结果显示，导致这些微型小区没有物业管理的原因有多个方面：房子建成年代较早，设施相对落后、缺乏，物业公司进驻意愿不强；物业费收缴率过低，居民意见不统一，老物业撤离后，其他物业有顾虑；原产权单位不愿意再额外贴钱补助，放弃管理或因单位破产致使无人牵头进行管理。

【房管局】标准稍微调高些政府适当补贴点

郑州市现行的物业收费指导价标准（试行）制定于2004年，早在2009年就已经到期。从2008年起，郑州市物价局、房管局就开始共同制定新的物业收费指导价，但出于种种原因，直到现在也未正式发布实施。

“物价局的消息是，新收费标准很快要上政府会议讨论，通过后就实施。”程建颖说，最近两三年，各项成本特别是人员工资上涨得很厉害，因此新的收费标准肯定要比原来的标准高。新标准提供的是五个等级菜单式服务，即将绿化、保安、保洁等项目的服务水准对应相应的收费标准，物业公司能提供什么样的服务，才能收取相应的物业费。

考虑到微型小区的物业服务问题，为了加快推进物业全覆盖计划，郑州市计划借鉴外地经验，对管理规模小于3万平方米的微型小区，允许物业服务企业按照政府指导价上浮20%的标准收费。“我们的设想，是在初期尽量能争取到政府财政的一些补贴，让微型小区的居民少交点钱，逐步让居民享受到专业化的服务，后期再完全市场化运作”。

郑州市物业协会秘书长程玉霞表示，根据协会的测算，以服务面积10万平方米的小区为例，目前郑州物业服务的成本，多层每月每平方米在0.8元~1元，高层为每月每平方米2元。5万平方米以下的老旧小区，由于服务标准相对较低，多层的成本价也在每月每平方米0.6元左右。

■他山之石

扬州管理小区“以大带小”

根据扬州市规定，一家物业公司在接手辖区内一个大小区前，必须同意管理辖区内指定的微型小区，为微型小区提供最基本的物业服务。这样的好处，是物业公司可以通过人员穿插和资源整合等手段来共用绿化外包、水电维修等项目，合并小区的管理，在不影响服务的前提下，可以减少用工人数，也在一定程度上可以对周边小区进行更为统一的管理。

天津相邻小区兼营

小区建筑面积大小对人员开支并没有多大影响，但是建筑面积大小与物业管理费用总数成正比，因此物管进驻规模较大的社区可以轻松盈利，但进驻规模较小的社区却往往亏损。因此，微型小区要突破管理困境，可以采取“相邻小区兼营”的物管模式，将微型小区物业管理纳入相邻大小区物业管理体系中，走规模经营之路。同时，将物业管理纳入社区管理后，社区、街道等政府部门将加入到小区物业监管工作中，解决微型小区的物管矛盾。

厦门物业收费套用公式

厦门的物业收费政府指导价没有具体的标准，政府只出台一个计算公式。物业公司和业主可以根据双方物业服务合同的约定，测算相应的收费标准。其结果是，超过30万平方米的大型社区收费标准会低一些，而微型小区的收费标准会适当得到提高。 （王献军）