提要：时光轮转之间，一场由大盘掀起的“造城运动”正在郑州城市进化史中演绎。什么样的项目才能称之为“城”？这场造城运动之后是怎样的城市进化？

时光轮转之间，一场由大盘掀起的“造城运动”正在郑州城市进化史中演绎。什么样的项目才能称之为“城”？这场造城运动之后是怎样的城市进化？

从“区”到“城”，从“盖房子”到城市运营商的角色转变，这场由开发商主导的“造城运动”，除了让“城中城”在这个城市四处开花之外，其自身成长历程又经过哪些路径演变。

【何为城】

千亩大盘方可称为城

在这个春日里漫步在郑州这片热土上，你或许会惊喜发现，如果再拍一次《倾城之恋》，那么剧中的主角，将不再是白流苏和范柳原，故事情节也不会再发生在香港，而是发正在郑州，剧情的主角将是这些充当着“造城”角色的“城中城”。

在郑州，在众多以“城”命名的楼盘中，除了占地面积这个评判标准之外，哪些楼盘才算得上是真正的大盘，甚至“城”呢？学者们分别从体量、开发时间、开发规划等方面做了诠释。

河南省商业经济学会常务副会长宋向清认为，要想获称“城中城”，必须具备以下几个价值条件：第一个是住宅与居住、商业与商务等综合价值体；第二个是体量规模能够对社会引发一定的价值影响；第三个是开发商利润和社区和谐、生活方式塑造、品牌提升有相互促进的提升作用，能够最大限度提升开发商的品牌价值。

第四个是它不仅有体量大的规模优势，更有学校(中小学)、医院、会所、商业中心等完善的生活配套措施，把开发商开发的楼盘和所倡导的生活方式有机结合，带给人们一种全新的生活和居住方式。

一家房产代理公司负责人常华表示，城中城项目对区域的带动是非常明显的，往往是充当了一个项目带动一个区域不断发展完善的角色。而这种带动力来源于项目自身的规模和设计。

“从规模上讲，建筑体量至少100万平方米以上才具有‘称城’的资格。同时，项目自身配套，特别是生活配套一定要完善，比如说大型超市、社区医院、社区便利店、幼儿园、体育运动设施等。同时，项目所处区域的‘外在配套’也应该是相对完善的，比如说交通、教育等。”

在对城界定时，常华还强调，称“城”的大盘通常还占有城市优厚的地段资源，建造的物业类型也比较丰富。

也有专家表示，具有称“城”资格的项目大多体量大、开发周期长、操作难度高，必须有实力的开发商才能完成。最直接的反映便是这些开发企业有实力对周边配套环境以及公共设施进行打造，比如富田太阳城引入一站式购物广场等业态，几年间便让该区域的交通、配套、居住环境等有了明显的提升。

【何为源】

从区到城的郑州演进

1993年5月，在金水路与中州大道（老107国道）交叉口，从香港回来的胡葆森在这里挖下了一个坑。郑州楼市的历史从这一个坑开始。这个地方就是后来被人们称为郑州第一个高档社区的金水花园。

回顾早期的楼盘不难发现，某某小区、某某花园、某某港湾，是楼盘普遍采用的名称，那时候的楼盘也仅仅停留在居住这一单一功能上，那个时代的开发商也仅仅处于“盖房子”、“卖房子”的初级开发阶段。

当然，郑州楼市从区到城的演变，也绝非偶然。宋向清介绍，在上个世纪90年代，郑州市房地产开发开始启动，最初的名字都是“XX小区”和“第几号院”，到了2000年以后，以“花园”为名的楼盘风靡郑州，近年来，“造城运动”风生水起，大盘迭出，成为郑州地产界一种热门现象。

“最早具备‘城’这一概念的楼盘是大上海城和百年德化这两个项目，郑州商业项目的税收政策都是根据这两个项目制定的，不过它们还只是初步有了‘城’的功能。”宋向清说，郑州真正意义上的“城”楼盘也是近几年才出现的，最显著的就是升龙集团旗下的项目，比如曼哈顿广场、升龙国际中心、中原新城、升龙城等。

业内人士认为，随着郑州作为中原经济区的核心增长极，中心城区定位为省市政治文化中心、现代商贸服务中心和历史文化名城保护核心区，这两大核心的确立，带动了郑州房地产大盘突飞猛进的发展。

先是郑东新区随着郑汴一体化，大型地产项目如雨后春笋般矗立，接着就是以曼哈顿广场等老城区改造为基础的新都市主义大盘开启郑州“城”楼盘时代。

河南美景鸿城置业有限公司副总经理陆相华认为，楼盘从区到城的演进，也标志着开发商由最初的盖房子过渡到了卖文化的高级层次，开发商在地产运作过程中逐渐成熟起来，逐步发现了大盘盘活区域的强大优势，切实为“大盘地产”做好了思想上和运作上的保障。

【何为因】

居住进化催生城中城

在国内房地产造城历程中，诞生了众多动辄千亩的大盘。以广州华南板块为例，八大千亩以上的大盘齐聚，成为国内地产造城的典型，也成就了星河湾、碧桂园、雅居乐等南派名企。而上海在开发浦东的过程中，也诞生了体量过百万平方米的锦绣华城、金色城市等超级大盘。

对于房地产来说，大盘所带来的影响绝非单纯的数字所能描述——“量变引发质变”，随着开发面积的大幅提高，开发商更加“长袖善舞”：多种建筑形态可以共存，规划师们有了更好的舞台，景观更加宏伟大气，生活配套更加完善，社区教育可以做到“以我为主”。

相比中小体量楼盘，大盘以更加积极主动的态度进行造城，也给了业主更多的生活可能性。

“城”，似乎更符合现代人的居住习惯。在河南振兴房地产（集团）有限公司副总经理汪宪宏看来，是居住理念的变化带来“造城”的趋势。“现代人追求高品质的生活，却越来越懒，住宅、商业、酒店、教育配套、休闲娱乐等多种形态叠加的复合地产更能满足现代人居住需求，它实现的不是简单1+1+1=3，而是1+1+1＞3的效果。”

采访过程中，开发商们对“造城”的理由十分明确，土地的集约化利用、生活便捷、推动区域发展，成为他们“造城”的动力。

“房子不仅是拿来住的，还是拿来生活的。”一名业内人士认为，开发商“造城”的理由及其优势体现在：第一，市场本身不断成熟，开发商不得不被动地建设更受购房者欢迎的大“城”；另外，商业等物业能带来比住宅更高的利润，开发商也会主动地选择打造复合式地产。

可以说，大盘是城市化进程中一个不可缺少的部分，它可形成城市的一种生活模式、生活方式和置业标准。它承载着城市建设、城市化进程、城市人居生活，不管是它的环境也好、配套生活也好，都是一种城市居住文化的基础，越是大的盘，居住其内的人口就越多，它可以给社会治安、风气等带来积极的作用。