提要：有些事情已经被翻来覆去地说了千儿八百遍，早已没有了新意，却依然是人们口里说得最多的话题，比如说房价。同样，有些问题也曾条分缕析地剖析了无数回，可大家依然相信原则阴谋论或者臆断猜测，对显而易见的道理视而不见，比如说崩盘。

有些事情已经被翻来覆去地说了千儿八百遍，早已没有了新意，却依然是人们口里说得最多的话题，比如说房价。同样，有些问题也曾条分缕析地剖析了无数回，可大家依然相信原则阴谋论或者臆断猜测，对显而易见的道理视而不见，比如说崩盘。

在刚刚过去的一周里，关于楼市的新闻让人眼花缭乱，一边儿是杭州楼盘大降价引来业主围堵，关于“商业银行对房地产停贷”的新闻更是让不少人觉得期待多年的“楼市崩盘”就在眼前;一边儿则是土地市场的热火朝天，在广州、郑州接连拍出“地王”，丝毫看不出楼市走低的迹象。

那么，到底哪一边儿的新闻传递了真实的楼市现状?或者说，哪一种现象反映出的楼市走势才是未来真正的方向呢?我们就先从关注度更高的“崩盘论”开始分析。

什么叫做崩盘?崩盘意味着市场产生了挡不住的滚雪球效应，无论是开发商还是个人，手里的房子成了“烫手山芋”，大量抛售行为导致价格无限度下跌，而且不知道什么程度才会停止。具体的例子可以参照上世纪90年代的日本和当下的鄂尔多斯。

如果参照这个标准，杭州的房子降价似乎离“崩盘”还有那么一段距离，因为从各方面报道的信息来看，杭州的“深度降价”只是个别开发商的断臂求生，整个市场抛售房产的现象尚未出现。而且，当地分析人士表示，降价确实会影响到购房预期，但很难引起大范围的跟随。

专家分析，杭州房价下跌有着深层次原因。杭州楼市出现近12万套的巨大存量，由于供应量超过需求量，供求失衡逐月递增。供求关系的变化，一方面与外来大鳄的快销模式有关，从拿地到开盘，原来的一两年已经缩短到目前的五六个月，争抢购房者的压力加大;另一方面，限购限贷使得市场转为刚需为主，缺少投机的楼市会让一部分人延迟购房计划。

可以看到，供需结构的转变是市场转向的根本原因，那么在分析楼市走向的时候，我们也可以套用这个模式。比如说，现在大家都问：“郑州现在到处都在盖房子，会不会也存量过多呢?”或者问：“银行贷款卡得那么紧，郑州的开发商会不会因为没钱选择降价呢?”

先说第一个问题。就目前郑州的销售情况来看，供需结构并未发生根本性的变化。理由有三个：其一，任何降价都有先兆，房价若要下降基本上会遵循“量价齐涨—量跌价涨—量价齐跌”的路线，但就最近郑州市场屡屡出现“日光盘”的现象来看，楼市转向的信号并未出现;其二，郑州作为中原地区唯一的核心城市，在中原经济区建设和航空港区建设加速推进的大背景下，其资本吸引力强劲，存在大量的外来人口，供应量的缺口非常大;其三，目前正在推进的城中村改造项目，因为各方面成本的上涨，以及开发周期的影响，短期内很难形成有效供给，即使未来大量新盘面市，房价最多会稳定在某一水平，“断崖式”下跌的可能微乎其微。

第二个问题，银行卡紧信贷闸门，会不会让郑州楼市重蹈杭州的覆辙?个人以为很难。虽然在2011年就曾有不少开发商因为限购限贷而大幅降价，但就目前看来，经过过去两年的“疯收”，开发商并不是太缺钱，频出的“地王”便是明证。另外，不少房企开始通过多种融资渠道获取资金，降低了对银行的依赖。更重要的是，吃过亏的开发商早就放弃了仅靠住宅一条腿走路的模式，多元化布局让房企的抗风险能力提高不少。综上所述，即使现在信贷再度收紧，郑州房价可能会停涨或者稍跌，但在大量刚需支撑下，“崩盘式”下跌很难出现。

这里有必要重弹一下老调，因为房地产市场关联太多的利益，不仅有“房叔”们的直接利益，也关系地方政府的钱袋子，更影响着金融系统安全，而且很多人指望通过房地产市场还债、保值甚至升值。正是在这样的背景下，房地产已经成了美国式的金融大鳄，“大到不能倒”。一旦房地产垮了，整个经济都要为之震颤。平心而论，这样的情况下，你还真的觉得房价会崩盘吗?