提要：2012年这个时候，“翘尾”成为楼市的关键词，从土地市场到商品住宅，飘红的成交数据让人眼花缭乱。然而，一年过后，市场发生了深刻变化。经历了几乎一整年的火热之后，包括郑州楼市在内全国都迎来了新的调控政策，而在十八届三中全会之后，调控加码的可能性似乎越来越大。

2012年这个时候，“翘尾”成为楼市的关键词，从土地市场到商品住宅，飘红的成交数据让人眼花缭乱。然而，一年过后，市场发生了深刻变化。经历了几乎一整年的火热之后，包括郑州楼市在内全国都迎来了新的调控政策，而在十八届三中全会之后，调控加码的可能性似乎越来越大。在此背景下，关于楼市未来走势的争论甚嚣尘上，有人说楼市迎来拐点，有人说房价将继续走高，无论如何，2014年的楼市注定不平静。

数据

成交放量，但房价没有“翘尾”

去年12月初，一场大雪将郑州彻底带入冬天，但正是那个一年中最冷的季节，原本该是淡季的郑州楼市，在开发商的大力推盘和打折优惠下，出现冬日暖阳。而在当时，年末“翘尾”几乎成为全国楼市的共同表情。

而到了今年，楼市似乎服帖了很多，据中国指数研究院12月1日发布的《2013年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》，2013年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平。

而具体到郑州，从郑州市房管局发布的数据来看，商品房销售15264套(间)，销售面积147.77万平方米，同比上涨44.81%，销售均价8297元/平方米;其中商品住宅销售12941套(间)，销售面积118.91万平方米，同比上涨42.93%，销售均价7295元/平方米。成交放量态势非常明显，但价格特别是商品住宅价格则再次走低。

数据显示，截至11月30日，郑州共有38盘实际开盘加推，相对月初预计的11月27个项目开盘，开盘率达到140.74%，住宅项目中以老盘新推项目为主，也有部分纯新盘项目亮相。从这不难看出，房价虽然没有涨，楼市也并不冷清。

政策

调控政策密集出台，2014年限购难退出

相比去年，11月份郑州楼市成交量大增，价格却没有明显“翘尾”，其中一个重要原因是政策的制约。在此之前，郑州版升级限购政策提出，在年底之前要保证房价“零增长”。

事实上，全国大部分中心城市楼市在经历了一年的火爆之后，都迎来了不同程度的调控升级，除了北京、上海、广州、深圳等城市外，有17个城市先后出台了房地产调控政策。

而在日前，中央政治局会议指出，要做好住房保障和房地产市场调控工作。此前，10月29日中共中央政治局曾就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，会议指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要坚持市场化改革。对此，业内普遍认为房地产市场调控将迎来市场化长效机制。

对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，新一届中央高层首次表态做好住房保障与房地产市场调控工作，具有四层意义：第一，2014年房地产调控不会放松，将继续执行2013年的政策，但会完善现有政策与改革房地产制度;第二，推进调控长效机制建设;第三，行政管制手段短期不会退出，限购、限贷、限价等调控手段将延续到2014年;第四，从资金和管理两个方面来看，保障房建设力度会加强。“毫无疑问，中央的表态释放出2014年房地产‘继承式’调控基调与收紧的信号”。

观点

上半年或会小爆发，郑州楼市长期看涨

2014年调控不放松，这对于习惯了调控的开发商来说，并不算什么坏消息。因为，在他们看来，郑州楼市存在着基本面的利好，长期上涨仍然是大趋势。

比如，河南盛润置业集团有限公司副总经理吴建军就表示“看好2014年郑州的房地产市场”。他认为郑州是中部区域城市，城市发展受周边的带动作用大，未来的楼市前景一片大好。而且，他认为郑州楼市目前的购房需求旺盛，未来房价将稳中有升。

永威置业副总经理王刚认为，2014年上半年，压抑了一年的楼市应该会有一个小爆发，这期间，房价也将呈现较快上涨态势。在他看来，随着郑州城市框架不断拉大，基础城市建设不断完善，郑州的城市吸引力越来越大。

事实上，华远地产董事长任志强认为，“只要人口输入的城市楼市就没事，房子总会卖出去。有些城市人口哪怕现在不行，但是只要城市发展处于上升期，人口也是逐步聚集的。一个城市的楼市是不是会出毛病，就看这个城市对人们是不是具有吸引力，如果具备吸引力，房价还得一直往上涨，反之就有问题。”按照任志强的分析，郑州在中原经济区和航空港区建设如火如荼的大背景下，作为区域的政治经济中心，目前有超过1100万常住人口，并吸引了大量流动人口，楼市存在巨大的潜在需求，这将推动郑州楼市长期走高。

疑问

景气指数持续下滑，房地产拐点已现?

市场一片火热，但并非所有人都表示乐观，有些人则对未来表现出谨慎的态度。

国土资源部12月9日对外发布中地指数显示，三季度中地指数环比下滑4点，波动至307点，同比增长14.3%。分指数中，规模指数环比增长17.5%，同比增长23.4%;地产景气指数下滑至496点，环比下降25.1%。经价格消除后，同时房地产业投资总额下降31.6%，商品房销售面积下降27.5%，规模指数继续增长、景气指数逆转下降，显示传统依靠房地产业的发展模式面临转型。

国土资源部法律中心主任孙英辉解释说，在新一届政府决心调整经济结构，促使资金从房地产领域逐步向实体经济领域流动政策推动下，未来压缩影子银行业务，放缓社会融资增速、压缩行业资本投资逐渐成为新的金融政策调整方向，房地产行业将进入全新发展周期，为土地供应重心从房地产转向实体经济、通过土地供应引导和配合产业结构调整指明了方向。

事实上，关于楼市风险的质疑声越来越大，克而瑞信息集团研究中心副总经理林波表示，大多三、四线城市外出务工人员占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，新增住房需求相对冷淡。而有业内人士分析，再加上经济总量相对有限，以及中心区域土地供应较为充裕，更使得三、四线城市整体供求风险较高，楼市甚至初现拐点。

本轮地方层面房地产调控新政始自10月份，10月11日深圳市出台深八条，10月23日北京市出台京七条，11月之后，上海和广州也先后出台地方新政，至此，一线城市新政出齐。

从成交数据上看，北京、深圳和广州新政出台前后市场成交规模并无明显下滑，其中深圳11月的前两周成交面积更是创下今年以来周度新高，北京新政出台后的周度成交量也基本和出台前的水平保持一致，广州虽然政策出台至今时间尚短，但从最近一周的成交规模来看并未受到影响。

事实上，本轮四季度以来的地方新政主要针对年底房价控制目标的压力。对于今年以来房价上涨幅度较大的一线城市而言，完成控制目标已基本无可能，当前的新政更多是出于表态的需要，以免落下“不作为”的口舌;考虑到新一届政府上台以来奉行的去行政化执政纲领，我们判断在未来的房地产调控领域，应不会再出现过去多年力度不断加压、手段不断翻新的政策干预，因此，对于本轮地方层面上的新政，我们认为其是局部性的、阶段性的，且表态意义重于实际执行。

从对市场的影响程度看，当前这轮政策加压力度总体温和：首先，预售证管理是各地均首要强调的内容，客观上讲这确实也是在年底迅速迫降房价数据的唯一办法，但其执行期限显然不会超过今年;其次，针对非户籍人口缴税年限的增加仅仅是延后了一部分外来人口的购房时间，对于人口吸附能力强大、刚性需求基数巨大的一线城市来说，这部分需求的延缓对市场的短期影响有限;再次，二套房贷政策自2010年起即被多次运用，其对市场的影响力总体趋弱;至于房产税、增加住房供应、保障房建设等，更是远水解不了近渴，短期内一线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而迎来实质上的拐点，而其对市场需求心理的些许影响也将在年内淡去。