提要：家有一房，不仅可以实现幸福蜗居，还能抵押出去贷出真金白银应急或理财。房子抵押多少钱，不再评估公司“一口清”，可以双方商量说了算；未成年“房二代”只要监护人写保证，也有抵押权；同一栋房子，可以切成几块“蛋糕”分别先后抵押；按揭房没有房产证不能抵押。

明年1月起实施新版房地产抵押管理办法

家有一房，不仅可以实现幸福蜗居，还能抵押出去贷出真金白银应急或理财。房子抵押多少钱，不再评估公司“一口清”，可以双方商量说了算；未成年“房二代”只要监护人写保证，也有抵押权；同一栋房子，可以切成几块“蛋糕”分别先后抵押；按揭房没有房产证不能抵押。昨日，郑州市出台新版房地产抵押管理办法（以下简称“办法”），从2014年1月起，给靠房吃贷者的应急、理财，加上更粗的保险绳。

现象

去年一年超18万宗房屋抵押

记者从郑州市房管局了解到，房地产抵押贷款已经由20年前的“虾米”业务，变成了“鳄鱼”项目，按揭房屋、抵押贷款变现等现象让房奴有了以房换钱的资本。数据显示，2012年全年，郑州市就有18.54万宗抵押。

郑州市房地产抵押办公室主任张建英说，较之1999年出台的“老版”房地产抵押管理办法，新办法根据我国物权法、住建部出台的房屋登记办法等加以完善，比之前的版本更详尽，比如对登记机构、抵押当事人、合同出现纠纷的争议方式处理规定更加完整。

解读

1.预售房也可抵押了但是要拿到“房本”

啥房子可以做抵押？办法规定，依法取得房屋所有权证的房屋、依法办理预告登记的预购商品房、符合房地产转让法定条件的国有土地上房屋在建工程。

这是否意味着有预告登记的预售房就能申请贷款？且慢，您还得先掏房本本！张建英说，从开发商手中买到达到预售条件的房子，可以走按揭，也就是“预售商品房抵押权预告登记”。但是按揭后，没有办下房产证前，不能抵押。而全款付清商品房，也必须在拿到房本后，才能进行抵押处置。

2.同一栋房子可以“切蛋糕”多次抵押

办完房产证后，房子可以多次抵押。张建英介绍说：“比如你的房子值100万，银行按照规定可以贷款给你六成，就是可以贷60万。你刚开始贷了30万，过一段时间可以再抵押贷款，再贷30万元。”

不过，办法还有规定，房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额。

为了保障债权人的权益，办法规定，同一房地产设立两个以上抵押权的，抵押期间抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让抵押房地产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

3.未成年“房二代”要抵押需监护人保证书

现在许多家庭给未成年子女提前购置房产，或者将孩子名字追加到房本上，但是在现有规定上对未成年人办理抵押有限制。对此，新办法提供了解决途径：无民事行为能力、限制民事行为能力人的房地产做抵押时，需要提交合法有效的监护关系证明及经过公证的书面“保证书”。也就是说，抵押人为未成年人的，办理抵押登记时，监护人应当提供经公证的保护未成年人利益的书面保证。

4.房子抵押多少钱可以商量来

今后，房子能抵押多少钱，不再只是评估机构说了算。昨日出台的办法规定，抵押房产的价值，除了可以评估机构评定，还可以由双方当事人协商。

河南文中律师事务所主任律师徐永祥则提示，新办法堵上了评估机构权力寻租的漏洞，避免它们因各种利益作出与房屋实际价值不符的评估。不过，银行会不会吃霸王餐呢？张建英表示，目前房子能抵押多少钱主要还是看银行，比如有的银行给房子总额的七成，有的是八成。新办法将让抵押人有更多话语权。

5.占有权仍归抵押人转让须书面通知

抵押过的房子能否“转让”呢？办法规定，抵押期间，抵押人转让被抵押的房产，必须经过抵押权人同意。转让以后，抵押人应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

办法同时规定，抵押房产被列入政府征收范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押物，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

【大河民生面对面】

手中有房，咋能换“粮”？《郑州市房地产抵押管理办法》新规昨日出炉，关于办理房产抵押，还有什么疑惑，本报“大河民生面对面”将联合郑州市房管局为您做解答。12月4日9时至10时，房管局相关处室负责人将为您开放解答时间。

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