提要：近两个月的数据显示，郑州楼市并没有收获“金九银十”该有的成绩，受制于先前出台的调控政策，楼市量价齐跌。但市场上则反映出另外一种截然不同的局面，不少楼盘的关注度依然很高，购房者享受到的实际优惠依然有限。

近两个月的数据显示，郑州楼市并没有收获“金九银十”该有的成绩，受制于先前出台的调控政策，楼市量价齐跌。但市场上则反映出另外一种截然不同的局面，不少楼盘的关注度依然很高，购房者享受到的实际优惠依然有限。

这显然是一个有悖常理的现象，但联想调控“房价零增长”的表态，似乎已经证明了此前的论断：升级版调控政策有效遏制了房价上涨，给购房者提供了个窗口期，成为刚需一族难得的入市机会。

数据：量价齐跌 调控效果已显现

“单看数据，调控形势一片大好。”在微博上，一位业内人士感叹道。

确实，郑州市房管局的数据显示，10月份，郑州市区商品房批准预售面积109.43万平方米，同比下降23.55%；商品住宅批准预售面积84.64万平方米，同比下降24.67%；非住宅批准预售面积24.79万平方米，同比下降19.43%。

其中，商品房销售7250套(间)，销售面积78.1万平方米，同比下降8.18%，销售均价8671元/平方米；其中商品住宅销售5933套(间)，销售面积59.54万平方米，同比下降18.94%，销售均价7401元/平方米。而在9月份，商品住宅销售6028套(间)，销售面积60.02万平方米，销售均价7561元/平方米，相比之下，10月楼市量价齐跌的情况非常明显。

量价齐跌，是不是很像2011年？那一年，在“三限”政策之下，郑州楼市跌入寒冬，成交量大幅下滑，房价也持续走低。

应该说，郑州的升级版限购令的确起到了限制房价上涨的效果，而这与郑州市房管局提出的“房价零增长”目标限价不无关系。据了解，目前郑州市已经有200多个项目按照“房价零增长”的要求在房管部门备案销售价格。郑州市房管局相关负责人称此举或能卡住开发商的“喉咙”，9月份，郑州市又有26家楼盘因为房价上涨被约谈、停止网签，并被要求限期进行整改。

购房者：并未感觉到降价，刚需支撑楼市

“营销中心开放活动的结果令我们非常满意，当天到访客户有400多人，办理入会卡200多张。”东方鼎盛集团地产发展有限公司营销客服中心副总经理王浩杰在接受采访时曾透露，该项目日均客户的来访量在30组左右，且以改善型需求者居多。这也是目前郑州整个市场的普遍状况，多是首次置业刚需、刚需改善型。

“我去了好几个售楼部，人还是很多，询问置业顾问，现在优惠也很少，价格依然坚挺。”市民李先生正在东区看房，见到他是在永威·五月花城的售楼部，他并没有感觉到房价下降。

事实上，与数据显示的信息相反，不少购房者反映，郑州的房价并未出现明显的下降，不少开发商仍然只是推出了“三万抵五万”之类的应景优惠。此外，有的开发商为了冲销量，采取了多次开盘的策略，并提供了一定的购房优惠，但据观察，幅度并不大。

此前多个月份的统计数据也显示，郑州楼市需求仍然以刚需为主，80~120平方米的面积段依然是成交的主流，这也正是首套置业和改善型置业群体的主要购房面积区间。而且，不少此类房产开盘销售都很不错，也证明刚需支撑楼市观点。

现象：房子依然很好卖，刚需一族请尽早出手

近2000套房源三小时被抢购一空，这就是上个周末万科城开盘景象。据现场销售经理透露，由于前来购房的客户众多，为了让每位客户都选到心仪的房源，万科城甚至调配了1000多位置业顾问、服务人员为购房者服务。

而据了解，自8月24日启动购房护照申办活动以来，万科城就吸引了全郑州市大批购房者的关注。10月26日、27日，“遇见最美的未来”——万科城营销中心、样板示范单位开放活动圆满举办，两天时间便赢得了一万多人次的客户踊跃到访。截至11月1日，万科城接待“万科城专属护照”申办客户已有万余人。

毫无疑问，虽然有万科品牌的加分因素，但房子好卖是不争的事实。而从诸多业内人士的反馈来看，虽然调控政策前所未有的严苛，但由于市场需求太过旺盛，开发商对后市信心很足，所以房价下降有限。而且不少开发商手里有粮，心里不慌，并不打算大幅度降价促销。

“此前已经分析过，调控就是机会，每一次调控都应该赶紧买房子，2011年是这样，‘新国五条’出来的时候也是，现在更应该抓住机会。”一位业内人士坦言，调控政策出台的背景都是房价上涨过快，而政策的出台都会短期影响房价，对于刚需一族来说，抓住这样的购房机会很关键。

预测：增加供应将是主流

之前的“京七条”政策(10月23日推出)，提出推出自住型商品房，进一步完善住房供应结构，支持居民自住性、改善性住房需求。

10月29日，深圳市政府《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》正式出台，着重增加普通商品房供应。

11月8日，上海出炉“沪七条”，在重申原有调控政策的基础上，强调落实“新五条细则”，具体内容包括二套房贷首付由六成提至七成，利率不变；外地人购房门槛提高；单价与涨幅超标则有可能收紧预售许可、停售；加大中小套型土地供应。

11月11日，广州传出官方消息，称“穗N条”已形成，待审核完成后择日发布。虽具体条款不详，但按照当地资深业内人士的话来说，“基本的招数估计都会有。”

据观察，无论是近期的“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是此前郑州出台的调控政策，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位房子的市场供应，从改变供求关系的角度来调控市场。而且，在刚刚闭幕的十八届三中全会上，“增加供应”也成为最新的表态，有专家分析，未来增加供应以平衡供求关系将成主流。