准现房挑战期房 调控催生房地产营销模式变革

热点大河报2014-03-21 10:24:01
提要:在如今的郑州市场上,现房和准现房销售模式开始扮演愈来愈重要的角色。在市场信息不对称、诚信机制尚未完全形成的楼市中,购买现房对于购房人而言无疑更具“诱惑力”,因为它能在最大程度上降低购房过程中存在的风险,从而最大限度地保证购房者的权益。

在如今的郑州市场上,现房和准现房销售模式开始扮演愈来愈重要的角色。在市场信息不对称、诚信机制尚未完全形成的楼市中,购买现房对于购房人而言无疑更具“诱惑力”,因为它能在最大程度上降低购房过程中存在的风险,从而最大限度地保证购房者的权益。翻开主流报纸、杂志,几乎随处可以看见打着现房旗号的广告宣传,现房正在成为一股推动楼市前进的力量。五一交房大考期间,一直推广现房销售的紫荆尚都二期荣郡6天成功交房600多套,交房率高达97%,佳绩震撼全城,而广大业主对项目的推崇,也充分证明了现房才是调控下购房者心目中的“新宠”。

行业综述:缩了水的层高 变了样的沙盘

小区内突然多出了一条无名道路,承诺中的楼层高度也“缩水”不少。近日,市民王先生原本开开心心地从开发商手中领到了新房钥匙,但拿到房子后眼前的一幕还是让他有些接受不了。“房子是我在两年前下单选购的,当初主要相中的还是该小区的优美环境,小区除了实施人车分离之外,绿化面积也相当大,再加上价格也较为合理。”王先生说,两年后的今天,当他拿着新房钥匙兴高采烈地前去验房时,发现开发商对当初的规划“动了手脚”,除了房子边上莫名地多出了一条新路,层高也与当初购房时的承诺有些距离。

在郑州买房,很多购房者都是面对一纸楼书,在售楼小姐滔滔不绝的游说后,站在沙盘边上贸然下单,然而售楼部外面的工地可能连地基都没有打好。购买期房人们能看到的只是户型图、沙盘,或个别样板间,至于交房时具体面积、房屋公摊、房屋质量到底如何,谁也保证不了。等到期房过几年交付,小区规划、房屋结构等这样那样的问题陡增,业主与开发商之间的矛盾变得不可开交,而“以购房合同为准,以交付现状为准”的规定又让不少业主“哑巴吃黄连,有苦说不出”。因为交房时有这样那样问题而闹得沸沸扬扬的楼盘不在少数。动辄几十万元甚至上百万元、上千万元的真金白银花出去,但两三年都看不到“现货”,验房时或许还会发现一大堆匪夷所思的质量问题,比如原来的户型被更改了,原来绿地的地方变成了停车位,原来说好没房子的地方硬生生加了一幢楼,甚至遮挡住了采光和景观,类似的投诉纠纷实在是见怪不怪。甚至,运道不好的人还得面对烂尾楼的摊子无疾而终,这都是预售期房惹的祸。

尤其是在前几轮调控的价格战中,不少楼盘都低价促销,部分开发商可能适当做减法,特别是在景观绿化、外立面和公共空间装修的软性指标上,能省则省。像天然石材换成廉价涂料,中央庭院只是稀疏的几棵小树以及大面积的草皮,楼书上的豪华会所不见踪影,或者景观喷水池直接消失。

时常接到房产案例的二七区人民法院齐珂法官说道:“购房者买房往往只能凭借售楼人员的口头介绍和楼书沙盘,或者参观一下样板间或样板区,但‘实际交付标准’总是千差万别,房子真实的面积、建筑质量、小区规划等均一无所知,这也是引发业主与开发商纠纷的根源所在。”

记者观察:赶时间下的刚需 催生“现房时代”

5月1日当天,在通利紫荆尚都荣郡现房交房活动现场,记者遇到了满脸笑容的周天尚,提到买房子,周天尚用了一个很专业的词——刚性需求。周天尚说,他跟女友恋爱一年多了,已经到了谈婚论嫁的年龄。“从研究买房子那天起,我们俩就只看现房。”周天尚告诉记者,让他和女朋友作出这种选择的原因,是发生在同事身上的一件闹心事儿。

“我有一个同事去年结婚,当初在公司附近买了个期房。按他当时的计划,只要房子按期交,就能来得及在结婚之前把房子装修好。”周天尚一边惋惜一边说道,“结果开发商晚交房三个半月,虽然后来他们拿到了违约金,但一想到结婚后还住出租房,我同事就气不打一处来。”

“我既然打算今年年底结婚,所以婚房就不得不提上日程,对于我们这种着急结婚的人来说,还是现房稳妥一些。”日前,在中原区租房子住的刚需购房者周天尚在走访多家楼盘后,最终选择在紫荆山路上紫荆尚都二期买下一套120平方米三房的现房。他表示,购买期房和现房都要承受同样的月供,但现房可即买即住,方便省事。就此,他给记者算了一笔账:按贷款58万,贷款期限30年来算,他每月需交付月供3685元。如果买的是2年后才交房的期房,单纯就1000元/月的房租来看,2年下来,房租总额就达24000元,相当于他月供的6.5倍,一对比,现房的性价比就显而易见了。

“买现房,好处就是很快就交房,”周天尚指着手里的验房单说,“房子没买多久,就可以验房交房,开发商还负责任,你看看我这单子上的详细记录,我的房子基本没问题,为啥,就是因为我是现场看了直接买的。”

像周天尚这样想的人不在少数,记者发现,在整个验房过程中,实行一对一制度,验房组人员对室内各块布局、水管、暗线等进行详细的说明,将最真实的场景展示给业主,并对业主提出的问题,诸如设计、质量、户型、采光、建材等一一解答,并做好详细的记录。反映的部分小问题,诸如门窗之类的,验房组成员直接对接工程维修人员现场办公,现场解决,力求客户满意。整个交房期间,无问题房源占交房总数的81%。

“6天,600多套,交房率97%。紫荆尚都荣郡以这种公开透明的方式接受业主的检验,体现出来的不仅是对自身工作的一种考验,更多的是对业主的一种负责态度,为现房销售做好一个榜样,为郑州房地产市场注入一种正能量。让更多的置业者在选购房产时收获一种安心。”通利地产营销总监徐文表示。

买方心得:所见即所得 买一手现房心里更踏实

“纸上买房”存在很多弊端。只是在楼市一房难求的过去,购房者也只能接受这样的做法,因为如果你不买期房,就意味着你将付出更高的成本。但伴随着郑州楼市“现房时代”的逐渐产生,购房者在购房前,可以清楚地看到房源的位置及楼间距等,这从购房者角度而言,的确利大于弊。

“相比期房,现房更有实实在在的感觉,景观、户型等都一目了然,而且,现在这种行情下,如果是购买期房,也很怕今后的标准缩水,比如石材变涂料、精装变毛坯,更危险的是开发商资金链断掉、房子烂尾,现房至少没有这种问题。”很多购房者有着这样的共识。

“对于购房者来说,现房、准现房能够直观地看到所要购买的房子,包括房间的大小、朝向、采光,小区内的各种设施、配套等。另外,现房、准现房与期房相比,客户可以更快入住房子。现房交付之时,社区大环境已经成熟、物业管理较为完善、房屋的质量情况一目了然。同现房相比,期房带给消费者的不确定因素太多,目前因房屋建设与开发商承诺不一致出现的纠纷、上告现象时有发生,这也正体现出现房带给消费者的踏实感。” 徐文表示,产品质量将变得更为直观、配套设施让人一目了然,而更短的交房周期,也可以让原本相对弱势的购房者拥有更高的购房安全系数。从此,买家一生中最重要的大宗消费,不再是一场充满变数的赌博;购房者不用被迫成为半个“房产专家”,也能挑到称心如意的新房;他们也不用一边为开发商垫付两年的利息,一边却承受楼盘降价带来的巨大痛苦。

企业案例:现房也分好坏 细节决定高下

对于此次交房取得的好成绩,徐文将此全部归功于项目产品的高规格要求。“紫荆尚都二期荣郡除了配套豪气外,对产品本身的规格要求也极高。在很多项目还在算计如何增加房源时,荣郡已经决定为了完善对业主的高品质服务而主动牺牲建筑面积,用来建造入户大堂,精装的大理石石材,六米挑高设计,智能信箱,一对一刷卡设计,史丹利全自动入户门,配备智能刷卡系统和可视对讲系统,避免了钥匙遗失和携带的繁琐。同时,荣郡的前瞻性思考还很好地体现在车库的设计上。相比很多项目停车位不足、设计不合理,荣郡采用双层地下车库,车位充足;一卡通智能体系,泊车方便、快捷;金刚砂耐磨地坪,美观、低碳、耐用、不起沙;分色分区管理,合理自然采光,还有这些国际、国内一线名品建材,全部是通利集团在甄选上百家同类产品后定制,充分展示了通利打造品质住区的决心和实力。”

通利认为,一个真正负责任的企业,只关注大的方面还远远不够,还必须完善项目自身的细节,为业主提供真正高质量、无担忧的品质生活。种种细节之处,荣郡都用心设计,以一贯的高标准规则要求,以一个企业诚信至上的信条为业主打造真材实料的高品质人居,充分表明了通利做好产品的决心、实力和智慧。

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