提要：日前，4月份郑州楼市数据出炉，显示4月份成交量相比“疯狂三月”有所下降，但成交价格仍然在持续攀升。而从各项目反馈的信息来看，整个楼市依然处在热得发烫的状态，有的项目甚至表示“能买到房就不错了，还要什么优惠！”

日前，4月份郑州楼市数据出炉，显示4月份成交量相比“疯狂三月”有所下降，但成交价格仍然在持续攀升。而从各项目反馈的信息来看，整个楼市依然处在热得发烫的状态，有的项目甚至表示“能买到房就不错了，还要什么优惠！”

房价的上升与供不应求不无关系，数据显示，郑州市商品住宅库存持续下降，按现在去化速度，库存仅够卖5个月左右。据此判断，后市房价上涨可能性依然很大。

新政满月，房价持续上涨

4月份，“新国五条”细则正式“满月”，与政策出台的初衷相反，市场全面飘红。

3月份，随着郑州版细则落地，以及房价的持续快速增长，由于“末班车”购房心理的影响，郑州楼市呈现疯狂而又热烈的火热局面，量价齐升，销售达到2011年来最高值。相比“疯狂三月”，新政落地带来的市场成交量大涨的火热局面得以理性回归。

而细则的落地，对开发商的推盘计划有一定的推进影响，众项目均纷纷加大推盘节奏，据同致行研究中心统计，4月份郑州市认筹开盘楼盘数量达到30个，为近年来同期月份楼盘活动最为活跃的月份。

据第三方数据显示，在房价的明显上涨势头下，之前恐慌性积极入市的客户在4月份变得理性，当月郑州楼市商品房成交面积为76.43万㎡，环比下跌21.21%，其中商品纯住宅成交面积56.8万㎡，环比下滑23.6%，同比上涨21.99%。

中国指数研究院发布报告显示郑州新建住宅均价高达8705元/m2，环比上涨2.18%，增速位居中部六省省会首位，涨幅位居全国第13位，房价增势迅猛。而根据郑州市房管局数据统计，4 月份郑州市纯住宅销售均价为8126元/㎡，环比上涨0.92%，同比上涨则高达14.03%。两者虽有出入，但仍可以看出，房价上涨趋势非常明显。

房子不够卖，价格还要涨

“我看中锦艺国际华都的房子，不知道现在有没有什么团购优惠？”日前，读者张女士打电话咨询，问现在还有没有团购的活动，想买个实惠。

借这个机会，记者咨询了项目相关人员，得到答复是，“张女士看中的两房房源目前非常紧俏，不仅没有任何的优惠，而且需要提前排号。”

这个并不是个案，日前郑州北区某项目打出了一篇“道歉”报广，原因是认筹活动现场来的人太多，导致局面有些混乱。据了解，该项目均价在9000元/m2左右，在该区域属于高位，可依然受到疯抢，楼市狂热可见一斑。

在4月份的统计数据中，关于商品住宅存量的数据也许可以解释“疯狂的理由”，数据显示，郑州市商品住宅当前库存量大约为260万m2，按照郑州市月均(2011.1月~2013.4月)52.45万m2的消化量，库存消化仅需要5个月。

对此，第三方机构泰辰分析认为，上半年郑州住宅市场将面临整体供应不足的状态，出现空档期。综合来看，商品住宅的供不应求，导致了楼市“抢房”现象的出现，也决定了房价的持续上涨。

刚需依然是购房主力军

5月10日，知名财经评论家、素有“财经女侠”之称的叶檀说：“‘新国五条’本就没有打压房地产，只是通过税费逼迫没买房的人赶紧买房。”叶檀认为，“新国五条”最大的作用就是促进刚需入市。

事实上，从2011年调控到现在，所有热销的楼盘也都有一个共同特征：刚需楼盘。以4月份为例，郑州楼市销量靠前的项目如盛润·锦绣城、方圆经纬花园、升龙天汇广场等项目房源大多以两房和小三房为主，得到的人场认可度也最高，单月的销售都超过150套。

第三方机构数据显示，4月份80m2~90m2面积段刚需房源备案18.95万m2，占商品纯住宅成交面积34.16%比重，位居各面积段成交首位，刚需房源依然支撑整个市场。而从4月份住宅物业成交面积段细分来看，郑州商品住宅成交面积持续以80m2~90m2两房为主，此面积段主要以首次置业客户为主力，其次为90m2~110m2及120m2~140m2的三房，此面积段内以改善型客户为主力，主要在于市场普遍向好及改善性需求的大量释放。

非住宅风险依然很大

商品住宅市场的火爆如果说是“风景这边独好”，那么非住宅市场就是一片愁云惨雾。众所周知，受到前几年调控影响和土地供应的调整，不少房企都进军了非住宅地产领域，开发了大量商用和办公物业，也造成非住宅物业供应量和库存的“井喷”。

第三方机构泰辰的数据显示，目前郑州楼市商业物业截至2013年4月份库存约为126万m2，按照郑州市商业月均(2011年~2013年4月)5.14万m2的消化速度来看，库存消化需近25个月，去化压力较大。近年来，市场多综合体项目，商业体量较大，同时普通住宅项目亦提高自己的商业配套体量，市场商业库存较大，未来消化压力相对较大。

而来自第三方机构恒辉的数据则显示，目前郑州市写字楼和商业的库存量都超过200万m2，按照现在的月均区划速度，都需要超过40个月时间才能消化完毕。

在此种背景下，对于投资者来说，大量供应是一把双刃剑，一方面激烈竞争将使得项目价格更加实惠；另一方面，大量项目入市对于后期的租金影响也会十分明显，投资者应该警惕风险。

“卖得太好”并不好

“楼市泡沫已经十分严重了”、“房价未来将下跌80%”、“房地产的暴利时代已经结束”、“没有道德血液的开发商，注定要走向失败”，诸如此类的论调，在每一次调控后都会突然密集，这些比汽车尾气都废的废话，有时候还颇有市场。

这一次似乎是个例外，“新国五条”出台之后，这些唱衰楼市的论调突然销声匿迹，除了坚持“反楼市”的牛刀之外，谢国忠也很少出来说泡沫论了，一向精神的易宪容也被派到打瞌睡的画面——微博上有人调侃：是不是看见房价又涨了，喊不动楼市崩盘的口号了？

也许是房子卖得太好的缘故。自从“新国五条”出台后，全国各地楼市一片红，不仅二手房成交量大幅蹿升，新房也是坐上了火箭，量价都攀上多年来的高点。与以往相比，这样的景象真的不太正常，根本不像每次调控后，量价齐跌的寒冬景象，无怪乎唱空派偃旗息鼓，春天派齐声叫好。

按照常理，调控往往都是调整市场关系，控制房价涨速，“新国五条”倒好，市场关系没有调整，房价竟然再次长了一大截，这可是给了政策制定者一个耳光，啪啪声响。

更可怕的是，最近几天，全国再次吹起“地王”风，土地市场5月初开始急速升温。5月3日至5月10日，上海、广州、长沙先后出现3个年内地王。据上海易居房地产研究院14日发布的报告，1月~4月全国土地市场升温明显，价格涨幅处于高位。期间，房地产开发企业土地购置面积8825万m2，同比下降8.6%，降幅比1月~3月缩小13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，同比增长10 .6%，而1月~3月则是下降10.2%。

坦白说，这真的不是好事情。尤其是在调控的背景下，一方面楼市火爆，另一方面土地市场走热，楼市全面反弹的迹象十分明显。在一个政策希望“房价平稳”的市场里，这些“地王”、“热销”并不是政策希望的。

每一次调控，都是一次教育，以修正我们的观点。知道什么样的热销大家都喜闻乐见，什么样的房价涨幅在民众和政府的容忍限度之内——这样的提前判断和风险控制，才是多次调控后我们应该攒下的调控经验。那么，如果这次再度调控功亏一篑，市场重演2010年的反弹，这将使得楼市甚至是全国经济都面临更加严峻的考验，这或将导致楼市调控政策由当前的口头喊打变成大棒加身。