提要：近日，苏州市政府出台多条专门针对商业地产的调控政策，规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。

近日，苏州市政府出台多条专门针对商业地产的调控政策，规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。苏州“最严限售令”的出台，相关人士分析，一方面是因为当地商业地产已出现过剩的苗头，另一方面是因为不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷也让地方政府非常头疼。但究竟限售令会不会延伸，很多业内人士，目前看来可能性不大。

苏州下狠心出台“最严限售令”

这份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%;建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。同时，文件还规定：提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。

据相关人士分析，“苏州出台商业地产‘限售令’是从出售方下工夫，限定预售规模的限售政策是一个比较折中的办法。”苏州为了限制商业地产进行一轮相对强力的“限卖”，或是为了改变苏州市商业地产开发过剩的现状。

据不完全统计，目前苏州市区范围内(除吴江)已建成的购物广场、专业市场、邻里中心等各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市。苏州商业联合会的一份报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米。“按照通用的国际标准，人均商业面积1~1.2平方米是正常范围。超过这个数值就说明商业饱和，投资回报率降低。严重供过于求的影响，空置率高投资风险也大，特别是一些大型商贸城的死亡概率极高。”

也有些业内人士表示，此举会有损于土地出售，让房地产开发商出现资金链断裂，也有人认为把30%的冻结资产作为将来房地产运营困难时作为救济的预备资产可以挽救，但是这样并不能解决商业地产过剩的问题。

郑州目前人均商业面积还算良性

“虽然目前来看，郑州的商业环境良好，人均商业面积也算是良性状态，但环线外新规划的不少大型商业综合体与市区明显脱节，且总体开发量很大，不排除将来可能会出现一定的危机。”从事某商业地产有关负责人对记者表示，目前，部分二、三线城市的商业地产已出现泡沫。一两年来，开始不断有项目深陷泥潭。其中不乏一些知名商业地产商。2013年底光宝龙地产就传出在青岛的三个项目经营不善的消息。

业内人士指出，随着住宅市场调控的深入，二、三线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕;而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。“二、三线城市的商业扩容如果没有足够的人流和消费力来支持，那么开发这些项目的风险将是巨大的。”

进入2013年下半年以后，在巨大的供应量面前，商业地产投资者经过上一年的“消耗”后，透支了购买力，成交量开始下滑。据不完全统计，2013年郑州在建和立项的城市综合体已超过53个，并且具有很大的商业体量，少则几万平方米，多则几十万平方米。

如此庞大的体量，按照主城区人口进行平摊，未来几年的郑州商业地产将供大于求。而这一弊端已经开始显现。更让人忐忑的是，商业项目开发数量的快速增长并没有带动商业品质的提升，很多由住宅转型商业的开发商继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策，以快速回收资金为首要目的。

专家表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构显著增加，背后的资金不可估量，其中不少资金是因为住宅限购转而投向商业领域，主要诱惑就在于商业地产的价格不断上涨。

应放缓综合体地块的供应

避免集中放量

“现在，地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再点缀一点住宅。这样的项目普遍位于市郊新城。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。”

有专家表示，住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。目前，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，众多地方政府均期待：这些项目在产业转移过程中扮演重要角色，这种商业地产市场的“强劲”表现在未来很可能形成高空置率。

某商业地产营销负责人介绍，判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平和项目具体位置。”目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至已达到2~3平方米。

业内人士提醒，需要防止二三线城市商业地产迅速升温带来的泡沫隐忧。一线城市人口密集、品牌商家多，运营商家也多，相比之下，二三线城市并不具备一线城市的这些优势，招商相对困难，商业地产的泡沫已在慢慢膨胀，一旦破裂，后果将比商品住宅市场更为惨烈。所以，商业地产在规划和建筑上的创新，对解决差异化困扰有很好的帮助。如通过创新多元化的建筑能够提高商业体验，减少消费疲劳。