提要：日前发布的2013年全年合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告指出，2013年广州二手房市场总体前高后低的特点，与2012年缓慢复苏的特点明显不同。

日前发布的2013年全年合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告指出，2013年广州二手房市场总体前高后低的特点，与2012年缓慢复苏的特点明显不同。2013年上半年，受政策平稳、流动性充裕、地王以及中心区新货量少价高等因素影响，广州二手楼市延续了2012年第四季度以来需求活跃的较良好运行态势，量价齐升，其中3月份的20%个税“末班车”效应，令二手交投井喷式放量，成交量创历年单月最高。2013年下半年随着楼价高位持续上涨、买家入市意愿有所减弱，加上市区“刚需”盘源不足以及房贷有所收紧等因素，交投热度明显回落。2013年11月份，“穗六条”政策出台，部分买家购房暂时受阻，市场观望浓厚，“等降”心态明显，整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势。

“刚需”为主 改善型买家群增大

据合富置业数据统计，2013年广州二手住宅实际成交量较2012年增加两成以上。2013年第一到第三季度广州二手楼价保持逐月稳步小幅上升的态势；四季度市场整体转淡，二手楼价高位企稳。2013年12月广州合富标准指数为1809点，同比上涨15.4%，涨幅较2012年的6.2%明显加大。

2013年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性“刚需”主导，但换房改善的比例有所增加，高端买家的活跃度较以往提升，首置需求独撑大市的格局明显改观。数据显示，2013年广州首次置业的二手买家占64.8%，较2012年有近七成回落，改善型需求占27.2%，较2012年有所回升。总体而言，在过去一年买家的心态总体较积极，大多看好后市，入市意愿较高，价格接受度有所提升。去年四季度，由于楼价高企，加上“穗六条”的影响，整体二手楼市转淡，买家观望加重，“等降”心态明显，大多期望价格能有所下调，但预期楼价大幅走低的买家不多。业主心态持续走强，议价空间较小，高位叫价、惜售、反价现象时有发生，其中市区尤为突出。

受“穗六条”影响，2013年12月外地户籍二手买家占比有所回落，但降幅仍保持在59.9%，2013年全年外地户籍二手买家的占比为63%。

中心区二手成交比上年增五成

2013年广州二手楼市总体需求活跃，价格高位上涨，也与中心区一手新货供应不足、户型偏大、价格高昂有关。调查显示，2013年首置、改善、投资等各类型买家大多根据自身的实力及需求，在两个市场之间各取所需，部分“刚需”买家逐渐回流二手楼市，也有部分买家“出走”番禺、萝岗、南沙、花都外围区域的楼市。总的来说，2013年一、二手市场实现较良好的互动，共同走旺。

据合富辉煌市场研究部数据，2013年广州十区一手住宅新增供应较上年减少约一成，其中六区减幅更明显。受供应不足影响，中心六区成交量大幅下滑三成以上。而据广州房管局数据，2013年广州中心区登记交易二手住宅424万平方米，较2012年增加五成左右。从二手住宅占整体一、二手市场的份额看，全市十区已经超过五成；中心区超过七成。

预计今年二手价涨幅低于去年

从目前情况看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。预计2014年的季度平均成交量与2013年第二、三季度相当，而全年总体成交量或会与2013年大致持平，主要是由于楼价高位、房贷等入市门槛高企的因素始终实质性影响楼市，加上市区盘源不足以及外围新盘的分流影响。随着交易量的恢复，预计二手楼价稳中有升的态势不变，但升幅估计低于2013年。而未来政策走向依然是市场最大的不确定性，尤其值得关注的是2014年3月份 “两会”所释放的政策信号。若调控信号强烈，市场走出观望的时间将会延长。