提要：在更严格的限购、限贷以及二手房新的计税标准等政策背景下，一部分购房人被挤进商住房市场。据亚豪机构统计，今年7-10月，北京商住楼供应量为4711套，而总成交量为7122套，不限购、总价低、易出租等优势，成为商住楼供不应求、另类红火的主要原因。

在更严格的限购、限贷以及二手房新的计税标准等政策背景下，一部分购房人被挤进商住房市场。据亚豪机构统计，今年7-10月，北京商住楼供应量为4711套，而总成交量为7122套，不限购、总价低、易出租等优势，成为商住楼供不应求、另类红火的主要原因。

商住项目热销

9月14日，位于亦庄马驹桥凉水河畔的富力尚悦居推出自由购产品。本次项目户型分为82-84平方米二居、110平方米三居，公寓式精装修均价19500元/平方米，凭借远低于周边在售楼盘的价格以及自由空间的特点，项目开盘即获热销。

无独有偶。10月中旬，位于房山良乡地铁上盖的商住项目旭辉E天地首次开盘也同样获得热销，首批500多套房源在开盘两个多小时的时间里即告售罄。面对旺盛的购房需求，旭辉加推房源，当日共售600余套，销售金额合计近5亿元。

“我本来是想在通州买一个住宅项目，可惜手上只有80万，而且现在一般的住宅项目光装修费就要几十万，再加上首付根本负担不起”。在富力尚悦居开盘现场，李小姐告诉记者，后来她听朋友介绍，商住楼没有那么多条条框框，而且再交易时也不需要支付高额税费，所以就买了一套商住项目。

目前，与李小姐有同样想法的购房者并不在少数，除了避开巨额装修费、再次交易时的高昂税费外，不限购也是商住项目销售火爆的重要原因。在越来越严格的北京限购令背景下，商住项目再度成为香饽饽。

“因为商住不限购的特点，再加上总价低，因此销售情况一直不错”，亚豪机构总监郭毅表示。

据亚豪机构统计，今年7-10月，北京商住楼供应量为4711套，而总销量为7122套，商住楼供不应求。另据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，今年上半年，北京商住楼网签量为14068套，比去年同期上涨47.0%，而同期北京商品住宅网签量为44899套。也就是说，今年上半年北京商住楼交易量相当于北京商品住房交易量的三分之一。值得一提的是，位于亦庄某商住项目成为今年上半年北京住房销售冠军。

住宅新政“逼走”买家

据伟业我爱我家统计，在商住楼购买人群中，90%为非京籍个人及企业机构。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，在今年上半年购房客群中，拥有北京市户籍的占比达到78.3%，非京籍购房需求不得不转移至商住房市场。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，商住项目未受新政波及，不限购不限贷成为这类产品的最大优势，被住宅限购挤压出的购房需求中，相当一部分转到了商住市场，造成商住项目的持续热销。多临近轨道交通、售价略低于周边住宅项目、多以小户型为主、总价低、购房首付门槛低，成为这些商住项目的主要特点，也使销量大增成为必然。

从投资角度分析，“新国五条”实施后，由于各种税费的累积，住宅的投资成本显著提高，而商住房的税费较普宅具有优势。由于商住房多为次新房，差额税费相对较少，部分楼盘只需要交契税即可，可以降低很多购房成本。此外，商住房面积小，投资总额相对较低，资金压力较小，同时，商住房兼具公寓性质，租售也相对容易。

业内人士表示，商住房以小户型居多，同时大都交通便利，容易出租。此外，部分商住两用房既可以使用民水民电，又可以注册公司，对于一些商住两用的租户来说租赁性价比很高。

由于限购政策还将继续，同时住房立项的项目预售许可证将继续受到严格限制，胡景晖预计，商住楼还将成为商品房市场的有力支撑，以保证投资需求与着急购房刚需的正常释放。此外，商住房集中区域将由当前的五环周边逐步向六环周边扩展，延缓区域内普通商品住房的供需矛盾。

圆中小企业主置业梦

一部分企业机构尤其是正处于高速成长期的中小企业，成为商住楼市场的主要消化力量。

“我们的一部分客群主要来自东三、东四以及南三、南四环周边的一些私营小业主”，富力尚悦居一位销售负责人告诉记者，这部分客群在北京打拼多年，积累了一些财富却没有购买住宅的资格，因此会选择周边的商住项目，既做投资又有自住功能。

业内人士表示，对于一些正处于高速成长的中小企业来说，既不愿跻身于混杂的住宅楼中办公，又难逾越写字楼的价格门槛，且比较希望选择可商可住的公寓，既可免去路上的辛劳，又节约了往返时间。

素有“CBD后花园”之称的亦庄，正为这部分客群提供了这样的沃土。从产品上来看，大亦庄楼市呈现商住、纯住宅两分格局的天下，亦庄核心区以商业立项的40年、50年商住产品为主。受益于紧邻地铁、配套良好和写字楼市场火爆，房价一直较为稳定。

亦庄是北京重点打造的五大新城之一，距离CBD商圈仅12公里，亦庄也是北京唯一的国家级经济技术开发区，已经汇聚了108家世界500强企业、国内外知名企业4000多家，如奔驰、诺基亚、可口可乐、联合利华等一大批世界顶级企业均已落户亦庄，一大批来自世界各地的中高层管理者长期工作居住于此。

无论是宜居的环境还是区域可期的升值潜力，亦庄已经成为众多中小企业主置业的首选。以富力尚悦居为例，根据亦庄新城的规划，尚悦居所处区位是亦庄重点打造的配套服务设施完善、生态宜居的综合性新区。以亚洲最大的城市湿地公园南海子公园为中心，已经聚拢了一大批高端项目，目前已建成多所学校，还规划待建大体量高端商业中心、甲级医院、生态体育公园等。

“目前亦庄楼盘的购买客户中，亦庄区域内客户占比为40%-50%，其次是CBD商圈及东三环附近的客户群体。”在亦庄开发了多个楼盘的和裕地产集团营销中心总经理王骞表示，随着轨道交通的更加便利，未来将会吸引更多北部客群进入亦庄置业。