提要：如今，人口移动呈现明鲜的分层化趋势。大城市综合实力强悍的家庭，选择北美、大洋洲；略有资产的家庭，亚洲其他国家也可以考虑。譬如，国内两大知名地产商在马来西亚和韩国开发的项目，主要客群就是我们有投资移民意向的内地人。

写文章之前，又接到老家朋友的电话，被要求就孩子如何填报高考志愿提供意见。“在北京读名牌大学，以后留在北京是不是更容易？”我说留京很难很难，除非考上公务员。

“听说北京的人口要到5000万，大学生应该受欢迎吧？”我说确实有学者建议，将北京发展成为大北京都市圈，但5000万不是北京市的人口数，而是包括北京周边一批城市。

为什么非要考北京的大学而且要留在北京？两个孩子的家长不约而同地表示，在当地小城市找工作，全凭各种关系，否则就可能失业，至少北京的机会更多，相对公平一些。

如今，人口移动呈现明鲜的分层化趋势。大城市综合实力强悍的家庭，选择北美、大洋洲；略有资产的家庭，亚洲其他国家也可以考虑。譬如，国内两大知名地产商在马来西亚和韩国开发的项目，主要客群就是我们有投资移民意向的内地人。

尽管可怕的雾霾和交通吓跑了很多人，但仍有相当一批中小城市居民抱持着对大城市的向往。其中一个表现便是高考志愿的填报。有朋友说：废话，大城市的高校多，高考不报大城市报哪里？我的意思是在后半句：在哪里读大学，尽可能留在那里工作。

大学生留在北京上海，但凡家庭经济条件稍可，父母都会咬紧牙关赞助买房，不，多数是催促买房。所以，首次买房人的年龄越来越年轻，2011年的抽样数据是27岁。今年7月2日发布的《北京社会建设分析报告(2013)》称，北京户籍居民住房已超过户均一套的水平，基本达到人均一间。

看到这里，我们单位的几位同事或许会因为自己被平均而跳起来。他们的年龄已过了27岁，却仍租住昂贵而简陋的房子。不过，聊可慰藉的是，他们不是北京户籍。

根据第六次人口普查数据，2010年北京市常住人口为1961.2万人，比2000年第五次全国人口普查时增加604.3万人，年均增加60万人。这里既包括本地原户籍人口的自然增长，也包括像我们同事这种非京籍但属于常住的外埠人口，以及大学生留京。

北京户均人口是2.9人，若要全部满足新增人口的住房需求，每年约需20万套，假设其中一半买房，年需10万套。而据媒体报道，2004-2012年，北京新房成交套数为100万套，年均11万套。所以，新增人口是住房需求的主体或之一。

但前些时候我与北京一位专家探讨北京住房需求的构成时，发现这是个大难题。譬如，山西煤老板之子在京花1.3亿元买房109套，拥有多个身份证的房姐龚爱爱在京拥有41套房，以及非经案件曝光才知道的大量“多房”官员。这些需求根本无法预测。

从供求关系出发，如果说2011年以前，新增人口带来的住房需求，常住人口的改善性需求，外埠在京住房需求，是推动北京房价上涨的主导因素，那么，限购之后，一部分需求被抑制，而供应量继续保持，房价理论上应该稳定下来。

据《北京社会建设分析报告(2013)》报告，2011年外埠购房比例，已从限购前的三分之一下降至10%左右。到2012年这个比例还在下降。外埠和本地的很大一部分需求都被限制了，但2012年北京房价却是量价齐涨。也就是说，仅仅北京常住人口就足以推动房价上涨，想一想去年二手房上涨的幅度多么惊人。

如果我们相信北京的限购令得到了严格执行，新增需求被限制，住房供应没有减少甚至还在平稳增长，那现在北京房价上涨的主要原因，可以理解是过去10年新增人口的首次置业需求及改善性需求所致，而后来的新增人口住房需求已转为次要因素。

按照这个思路分析，目前北京控制房价的做法，就是继续坚持严格的限购政策，同时，限制新增人口规模。这样我们就明白了，为什么北京要将限购的范围扩大至单身人士，又对大学生留京的年龄也作出限制。看起来很荒唐的行为，自有其逻辑。

回到开头那个电话。恰好看到媒体翻译外刊《石英》的一篇文章称，根据国际货币基金组织的计算方式，以房价相对薪酬来考虑的，北京位居全球房价最昂贵的城市，前10名中国占5个。我就把这个数据跟老家朋友说了，他回答，“先到北京读书，再想办法留北京，其他到时候再说”。