提要：4月北京房价领涨全国，号称史上最严厉的“新国五条”，被怀疑成“最大的空调”，让主管部门备感压力，于是乎北京楼市限价令正式升级。据媒体报道，经北京住建委审批的预售证，还需要新添一道“关卡”——— 提交至市长办公室，由分管副市长亲自过目，审批画勾。

4月北京房价领涨全国，号称史上最严厉的“新国五条”，被怀疑成“最大的空调”，让主管部门备感压力，于是乎北京楼市限价令正式升级。据媒体报道，经北京住建委审批的预售证，还需要新添一道“关卡”——— 提交至市长办公室，由分管副市长亲自过目，审批画勾。另有消息称，北京市住建委已经立下“军令状”，承诺在二季度要让房价数据有所改观。

此消息一出顿时市场炸开锅，房企们纷纷“找对策”。作为“新国五条”地方版细则最严厉的城市，北京的思路是“希望在商品房开发的各个环节都体现‘价格管控’的要求，将限价落实到土地出让、开发商报价、预售审批等各个方面”。不过“副市长签字”能让高企的房价“降火”吗？其实开发商对于政府行政管制房价调控一事并不陌生，基本适应到了如鱼得水的程度。此前，北京最严的5年限购、商品房纳入限价管理，虽然激起一轮轮反对声音，但开发商也仍然选择接受，然后默默寻找变通之道。这一次，副市长亲自审批只能让公关之路变得更加艰难而已。

房子卖多少钱，究竟是开发商说了算，还是市场说了算？还是所谓的副市长大人与“军令状”说了算？政府用限购、限价的办法进行调控与当年的票证是一样的，这不是宏观调控，而是政府管制，是计划经济产物。调控房价不问市场问市长、下“军令状”，暗示房地产市场又重回“大人管房价”的计划经济时代，再次说明中国房地产制度改革任重道远。市场告诉我们，房价最关键是供求关系，房价调控靠管制手段从来都是管不住的。比如，在经历了一个多月的预售证监管后，北京楼市的预售量却不降反增。

北京副市长大人地价管不了、土地供应管不了、货币超发管不了、买房税费减不了，能管住房价吗？正像SO H O董事长潘石屹在微博里说的，“让他们立军令状只能是让他们胡来，授权让他们胡来。”的确，副市长没有理由管得住房价，否则将是中国楼市的一场灾难。

从5月3日起到5月10日的不足十天里，上海、广州、长沙等一二线城市相继诞生了一批新“地王”，不仅导致周围楼盘价格上涨，也让房价上涨预期更加强烈，面粉贵了面包岂有降价之理？从过去十年的调控看，由于“土地财政”未变，流动性依然宽松，以“限购限价”为核心的行政管制并不能带来供应的增加，只能短暂地抑制价格上涨，而一旦政策松动，房价便报复性反弹，积聚的需求一瞬间释放，将楼市恶性循环演绎到极致。这在北京尤其明显。

更深层次的，是房地产作为G D P、经济增长的动力引擎作用仍然巨大。历年调控经验告诉我们，经济向好的时候打压房地产比较有底气，经济不景气的时候总是很难对房地产下重手，于是，业界基本认同近期对房地产继续出台调控政策的可能性不大。因此，地方政府在中央可能问责的压力之下，让副市长审批卖房，更像是一个隐喻：表明中国楼市的价格机制已然失灵，地方政府调控已成骑虎难下之势，而当下新一轮楼市房价调控面临前所未有的挑战。

副市长签字，只能是看纸面上的数据，房企完全可以变通。譬如把毛坯房和精装修“拆分”，签订两个合同，来一个“曲线涨价”。表面上看，报给政府的预售价格未涨，实质上剔除了装修费，而装修费完全可以价格不菲。其实，北京楼价领涨全国，一方面有其市场化因素，供不应求与刚需旺盛及地价上涨快于房价等；另一方面，房价高企也有城市管理智慧眼界和能力的因素。抑制一地之房价，手段必须多元，但目前往往手段过于单一，似乎除了“限价”之外别无良策。天天喊调控房价，为啥从来不从土地供给、土地价格、货币政策、税收减负上下点工夫？

谢逸枫(住建部政策咨询专家，亚太城市房地产研究院院长)