提要：每次楼市一来调控总难免风声鹤唳，传言四起。这次“国五条”也一样，江湖上各种版本的地方细则让人眼花瞭乱，各地政府辟谣也辟得应接不暇，然而矜持的地方细则就是不愿露面，下了决心要踩着3月31日的尾巴亮相。

每次楼市一来调控总难免风声鹤唳，传言四起。这次“国五条”也一样，江湖上各种版本的地方细则让人眼花瞭乱，各地政府辟谣也辟得应接不暇，然而矜持的地方细则就是不愿露面，下了决心要踩着3月31日的尾巴亮相。

市场在各种传闻中出现了种种“抢跑”现状：二手房买家赶末班车避税成交，开发商担心增城限购一月四次开售，手持多套房的业主也盘算着要不要赶紧出货……鉴于大家迫不急待的热切心情，我们大范围走访广州房地产市场，并采访多位业内人士，推出了有关广州版细则的八大猜想，如果你们心急了，不妨先过来看看。

至于官方细则，就让它继续矜持着吧。

地方版细则未出民间传闻不断

“国五条”地方细则悬而未决，市场上难免风吹草动，传闻种种。

3月18日，就在北京版“国五条”细则被官方辟谣后不久，一则关于广州“国五条”细则出台的消息在网上传得有模有样。该消息称，出售二手房未满五年，个人所得税强制按实征收，按差额的20%；出售二手房满五年(非唯一物业)，能提供原产值发票的，按差额的20%，未能提供发票的按1%-3%核定征收；出售二手房满五年，且家庭唯一物业，免征个人所得税。

消息还称，对于非穗籍在穗购买普通住房，须提供两年以上个人缴税税单或两年以上个人社保证明；取消现有限购政策，允许非穗籍符合条件的进行二套改善型物业置业。穗籍按原先政策执行。此外，还将对家庭第三套物业开始征收物业税，按地段市场租赁估值年收入的25%征收等。

19日凌晨，广州市房管局发微博澄清上述传闻均为谣传。

广州细则刚刚被官方否定，又有媒体报道北京已初步形成了“国五条”细则的“意见征询稿”，报道称，执行20%个税征收比率时，会针对持有房屋的时间，如五年以内以及五年以上和其他条件设置不同标准；对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。

广州房价控制“压力”不小

业界猜测，现距离3月31日地方细则公布的最后期限不到10天，各地细则其实是“箭在弦上，引而未发”，因为谁都不想做“出头鸟”，“这种事情能低调就尽量低调”。

然而，国家统计局近日发布的一份报告却把广州推到了风口浪尖。报告显示，今年2月份70个大中城市中，广州、北京两城新建商品住宅(不含保障性住房)价格领涨全国，涨幅达到3.1%；与去年同月相比，最高涨幅还是广州，为8.2%。

压力之下，广州高档盘的网签限制似乎在加剧。“这两周我们一套都没给网签，而之前是一天限签两套。”白云新城某高端项目营销负责人称，该盘目前均价超过4万元/平方米，“我们实际成交远比阳光家缘上显示得要多。”珠光·公园御景有关负责人也表示，他们最近一周只给网签两套。

对此，经纬行研究中心总监朱欣苑分析，2月份广州房价涨幅排名全国第一，对于地方政府来说并不是好事，这无疑加大了地方政府的调控压力，限制高价盘网签的目的很简单，就是想降低这段时期的成交均价，“虽不是长久之计，但至少可避免这段时间的广州楼价继续冲高，引来严厉政策的打压。”相关的统计数据似乎也印证了这一说法。该网站统计数据显示，上周(13至19日)广州十区二市一手楼成交2149套，环比上周上涨3.6%，但成交均价12033元/平方米，环比上周的13604元/平方米环比下降11.5%。记者看到，在上周成交排名前20位的楼盘中，没有一个楼盘的成交均价超过2万元/平方米。

政策真空期“末班车”效应明显

每次调控新政落地的真空期，总会出现买卖双方赶搭政策“末班车”的盛况，这次因为二手房将按卖房差额征收20%的个人所得税，二手楼市场赶在地方细则落地前成交的情况尤为明显。前段时间，全国各地的房产交易中心都人满为患，广州也未能幸免，各区房产交易中心排长龙。

广州市国土房管局公布的最新数据显示，今年2月全市10区二手住宅登记宗数6420宗，同比猛增191.8%。满堂红市场研究部对其公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析发现，2月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为17348元/平方米，环比上升4.2%，同比上升21.7%。

担心限购，增城盘一个月内四次开售？

“赶搭限购末班车，抢购广园东三千亩大城！”记者采访发现，除了二手楼市场买卖双方担心新政，此次“国五条”地方细则最甚嚣尘上的传闻便是“增城从化将限购”，近期增城不少楼盘开始用“赶搭限购末班车”的广告来吸客，而增城更是有开发商希望赶在限购到来之前抢闸出货。

位于增城的大盘合景誉山国际，在2月24日元宵节当天销售66号楼，并称当天售罄。随后的3月1日，国务院发布了“国五条”细则，该盘又分别在3月9日和3月16日连续两周开卖新品，产品分别为25号楼和24号楼，亦传来大卖的消息。如今，该盘又推出67号楼，主推142平方米户型，目前进入认筹阶段，预计将于本周末推出。

在增城另一个大盘翡翠绿洲，当记者询问是否担心增城纳入限购时，销售人员也表示确实有听说这种传闻，也想赶紧推货，可惜工期赶不上，只能按部就班销售。中原地产项目总经理黄韬透露，由于可能将被纳入限购范围，近期增城不少开发商都在加快推货，也有买家加快了出手速度。

南都记者统计每日网签数据发现，从国五条细则发布后的19天(3月1日-3月19日)，增城共成交商品房1497套，环比细则发布前19天(2月9日-2月28日)885套的成交，增长了69%。从化市场也出现了同样的趋势，在国五条细则发布前19天，从化网签商品房179套，而细则发布后19天，从化网签354套商品房，环比增长98%。不过相比而言，从化的开发商相对淡定，“这段时间的成交确实略有增长，但我们和周边的楼盘都没有特别加快推货的速度，推货节奏跟之前差不多。”雅居乐小院流溪的有关销售人员介绍，该项目上周成交了10套，环比确实增加了一些，而从化的项目投资性没有增城那么强，买家更多是用来度假或改善居住，“虽然也担心限购，但也没觉得会有特别大影响。”

对于近期增城从化网签量明显增长的情况，也有业内人士指出，2月份属于春节月，本来就属于楼市传统淡季，成交低一些不足为奇。南都记者统计也发现，在同样的两个时间段内，广州全市成交套数也有45%的涨幅。

细则猜想

数据

这两周我们一套都没有给网签，而之前是一天限签两套。

———白云新城某高端项目营销负责人

2月全市10区二手住宅登记宗数6420宗，同比猛增191.8%。

———广州市国土房管局最新数据

国五条细则发布后的19天，增城成交商品房1497套，环比细则发布前19天885套的成交，增长69%。

———南都记者统计网签数据

国五条细则发布前19天，从化网签商品房179套，而细则发布后19天，网签354套，环比增长98%。

———南都记者统计网签数据