提要：对个人转让住房所得征收20%个人所得税、二套房首付和利率将会增加……尽管各地细则出台尚无明确时间表，但税费增加减少、购房首付的增加等等都极容易引发买卖双方之间的矛盾。此次“国五条”细则可能带来哪些政策风险呢？

对个人转让住房所得征收20%个人所得税、二套房首付和利率将会增加……尽管各地细则出台尚无明确时间表，但税费增加减少、购房首付的增加等等都极容易引发买卖双方之间的矛盾。此次“国五条”细则可能带来哪些政策风险呢？

个税增加谁承担？

为了避免购买二手房被征20%的个税，不少城市都出现二手楼交易潮。不过，该项政策可能有变数，有消息称财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门紧急磋商，以期保护刚需。风险1——交易没办完

满堂红研究部高级主任肖文晓就指出，结合广州可能出台的调控细则，对于这些购房者，面临一个极大的风险，就是能否赶得及在地方细则出台之前完成交易。如果完不成，按照新的税制，需要多交的税费，将由哪一方来出？对此，他建议，买卖双方在签署交易合同时，应该提前协商约定好。风险2——税制变化此外，根据保护刚需的论调，原先“对个人转让住房所得征收20%个人所得税”的“一刀切”式的征收办法实现的可能性并不大。方圆地产首席市场分析师邓浩志就表示，现在市场中，有些卖家“坐地起价”，着急入市的业主可能会买得比市场价高。如果地方细则出台，可能根据房子的情况，税收的征收比例并不高，这样带来的高成本风险也要考虑。因此，他建议买家还是要根据需求入市，不能因为赶政策“末班车”慌忙入市。

而肖文晓也表示，结合“国五条”要保护刚需的论调，有关地方版的个税新政其实还是有几方面悬疑未决，也将会影响购房者和业主。具体包括：是否继续像以往一样对满5年的家庭唯一住房免征个税。目前来看是大概率事情；对房改房如何处理。如果房改房从分房一直持有到现在其增值额度是非常可观的，作为福利分房，如果非唯一住房，它是否也要像普通商品房一样严格按照所得的20%征税；另外，对于卖一买一的换房业主，是否可以退税？

因此，他认为，其实现在有两类业主是可以相对淡定的，一种是满5年又是唯一家庭住房的，另外一种是购房时间不长、房价涨幅在10%以内的，因为原来购房的价格就高，所以核定征收和据实征收的差异不会很大。

信贷政策有变怎么办？

根据“国五条”细则，直接明确要进一步落实对首套房贷款的政策支持。二套首付比例和利率有可能提高。风险——首付利率增加

根据目前的情况来看，广州地方细则规定二套房首付和利率提高的可能性还是存在的。如果还处在交易过程中的购房者，必须考虑到，如果二套房首付和利率提高，自己的购买力能否承受。万一首付增加，因无法支付首期款而导致购房不成的，应在合同中注明，如果因调控政策的不可抗力，导致购房者无法凑齐首付，购房交易取消，无须承担责任等内容。不过，遇到心水的房子也不容易，最好在细则出台前将交易过户办理完毕，要么和亲戚朋友商量好，万一购房成本增加，也有地方可以借款。

专家建议

购房者无须盲目赶搭“末班车”

对于购房者而言，盲目赶搭“末班车”可能面临政策风险。中原地产项目部总监黄韬表示，“国五条”细则出台后，中央还会微调细则，现在政策方向还很难判断。对于已经洽谈好接近交易的卖家来说，当然要争取早点完成交易。而对于准备买房的人来说，不宜为赶末班车而仓促作出购房决定，不妨等一等。根据经验，房地产调控细则出来后，房价可能会向下微调，会是一个不错的入市时机。如果房价继续上扬，则意味着或许还有新的房地产调控政策，更需要等一等。因此，对这部分人群而言，不妨等细则出台市场消化后再决定。