提要：“买家印花税”措施出台两个多月来，香港楼市成交量一度下滑七成。然而，近期香港住宅价格水平及商铺租金呈现持续上升势头，主要原因在于，土地供应不足，新增房屋数量难以满足旺盛的需求。

“买家印花税”措施出台两个多月来，香港楼市成交量一度下滑七成。然而，近期香港住宅价格水平及商铺租金呈现持续上升势头，主要原因在于，土地供应不足，新增房屋数量难以满足旺盛的需求。

16日香港特区行政长官梁振英发表施政报告，有关房屋及土地供应政策的部分超过40个段落，为报告的重点。“找地”、增加供应成为港府下一步解 决问题的大方向。香港业内人士指出，虽然港府已采取措施增加市场供给，但化解矛盾仍需时日。未来如果房价继续大幅上涨，香港政府调控楼市的力度或加强。

楼市近期快速回暖 业内预计全年向好

1月14日下午三点半，香港美丽华商场，在售住宅项目“元朗尚悦”售楼处所在地，尽管是上班时间，但购房者人数不少。中国证券报记者在现场看到有为数不少说粤语的购房者在向中介咨询，亦有部分说普通话的购房者在咨询。

到了晚上7点半，美丽华商场前人头涌动。与下午的差异是，该处的地产代理中介已忙得不可开交，中国证券报记者在此站了约十五分钟，并无中介来招呼。不仅仅是售楼处入口前已排起了长龙，在美丽华商场外的露天空地上，亦是挤满了人，不少购房者急着向中介咨询情况。

2012年10月26日，港府推出两项“买家印花税”辣招遏制楼市炒房。彼时，新政威力立竿见影，香港住宅成交量迅速下降，一度比高峰期跌了70%，此前一路上扬的房价似乎得到遏制，反映香港住宅价格水平的中原城市领先指数一度连跌三周。

不过，近期楼市出现了新变化，令香港地产业界原本悲观的情绪转向。香港中原地产创始人施永青表 示，只要实施“买家印花税”的措施，楼市交投就会受到抑制，2013年楼市的表现一定赶不上2012年。“不过，最近接触了中原的一线同事，发觉他们对楼 市的前景普遍较为乐观。他们大都认为，政府的政策只能令交投回落，但无法扭转楼市的价格升势。”从近期中原城市领先指数的表现看，在2012年11月连跌 三周后，连续上升四周，最新数据为115.6点，比历史高位仅差1.21点。

在商业地产方面，根据高纬环球公布的报告，香港铜锣湾租金已上升至每年每平方米23670美元。 这意味着铜锣湾已经超越纽约第五大道，成为全球最昂贵的购物地段。预计2013年核心商业区，例如铜锣湾和尖沙咀的商铺租金将上升10%-15%；非核心 商业区则继续上涨5%-10%。此外，2012年11月、12月香港商铺成交总量突破100亿港元，超越同期住宅交易金额。

值得注意的是，对于2013年楼市的趋势，香港业界人士普遍乐观。戴德梁行香港董事总经理陶汝鸿认为，香港经济基调仍然良好，目前的买家已经 全部属于长线投资者及自用购房者，整体而言，今年房价走势仍乐观。预期今年中小住宅房价将有5%至10%的升幅，而豪宅价格预计持平，最多上涨5%。即便 政府再推出新措施，房价料保持稳定，甚至会继续呈上升趋势。

游资涌港热衷炒楼 供求矛盾日益加剧

在热钱涌港的背景下，投资房产仍是有利可图的渠道。IMF(国际货币基金组织)最新研究报告指出，QE3后国际游资大量流入香港是近期房价上升的一大因素。事实上，从商业地产的情况看，被调控新政暂时逼退的热钱有转战商铺等未调控领域的迹象。

香港置业一中介人士给中国证券报记者算了一笔账。“拿元朗尚悦项目来说，现在银行利率是2%，但按照周边楼盘的租金计算，回报率在4%左右，这样即使从租金考虑，置业也是很划算的。”

中原地产报告预计，在热钱持续涌入及低息环境下，2013年香港工商铺、豪宅及新房市场买卖金额可望再创新高，私人住宅租金及售价全年有望上升18%。资金长期停泊香港，是楼市向上的基础。

一方面是仍高企的住宅需求，另一方面，存量在短期内仍难满足需求。施永青认为，自从政府的辣招推出后，市面上的卖盘全面减少，即使继续放盘， 但卖意不强，价钱就降不下来。在供应不足的情况下，买家不得不在价钱上迁就一下，导致房价不但没有下降，反而迅速反弹。施永青指出，香港楼市存量太少，之 前政府的调控只在于遏制需求，没增加供应，甚至在某种程度上，二手房的供应也受到制约。

这种供需矛盾的情况短期内难以改变。美联物业首席分析师刘嘉辉提供了一组数据，综合统计私人住宅、公屋等，预计2012年至2019年住宅供应量将达31.3万套，虽然比2004年至2011年期间增加30%，但仍比1996年至2003年的水平低40%左右。

政府在2002年开始减少土地供应，不再主动拍卖土地，过去多年香港土地供应一直处于较低水平，比如过去两年土地供应量比2000年前低 50%左右。香港政府数据显示，过去5年，平均每年私人单位落成量只9800个，出租公屋约1500个，居屋是零。换句话说，过去5年，公私营单位每年落 成量只有约24800个。去年，私人住宅单位空置率是4%，是15年以来的新低。英国皇家特许测量师学会香港分会主席关健表示，住宅价格飙升及商厦供应短 缺反映香港急需稳定的长远土地供应。长远而言，香港无疑需要更多土地应付人口增长。

多策并举增加宅地 供求失衡短期难改

事实上，香港政府已认识到供应不足对楼市的负面影响。16日梁振英发表任内首份施政报告，其中有关房屋及土地供应政策的部分超过40个段落。

施政报告提及，土地短缺严重阻碍了社会经济发展，扼杀了不少创业和发展事业的机会。但只要摊开地图，就可以清楚看到，在郊野公园和具高保育价值地带以外，香港仍有不少未开发的土地，也有不少可供考虑的填海地点。

报告提出，房屋政策目标为协助基层市民“上楼”，满足基本住屋需求；让市民按自己的负担能力和条件，选择安居之所，并鼓励自置居所；在出租公 屋之上，提供有资助的自置居所，搭建置业阶梯；维持私人楼市健康平稳发展，在供应紧张的情况下，优先照顾香港永久性居民的需要。

梁振英表示，经过各部门的努力，政府已掌握的土地可供2012-2013年度起5年内落成约7.5万个新公屋单位，及在2016-2017年 度起的4年内落成约1.7万个新居屋单位。首批新居屋单位，预计可在明年预售。私人住宅市场方面，在未来3至4年，新房市场预计可提供67000个单位。

按报告提出的多项措施，估计短、中期可提供作房屋用途的土地300公顷，预计可供兴建约12.87万个住宅单位。此外，港府也会尽快推进新界 东北新发展区、洪水桥新发展区、发展新界北部地区和大屿山、于维多利亚港以外适度填海、发展岩洞及地下空间等，筹划长远土地供应。

不过，尽管如此，因为过去两年施工量不足，近两年楼市的供应仍难以快速增长。香港地产业界人士预测，市场供应明显增加最快要3-4年，最慢则 可能要5-6年。香港南丰集团董事总经理蔡宏兴判断，供求失衡难以于短期明显改善，而因为建筑成本上升，预期香港房价今年回落机会渺茫，全年房价稳步上行 的概率较大。

香港立法会议员谢伟铨指出，总体来看，楼市调控政策实施力度较好，但未来如果房价持续大幅上涨，香港政府调控的力度将会加强。