提要：上海二手房市场2012年年末再现火爆行情，12月二手住宅共成交近2.4万套，同比增长达到246.79%。而去年全年，上海各类二手房成交套数达到20万套，较2011年增幅达到42.5%，成为近六年中仅次于2009年的第二高点。

上海二手房市场2012年年末再现火爆行情，12月二手住宅共成交近2.4万套，同比增长达到246.79%。而去年全年，上海各类二手房成交套数达到20万套，较2011年增幅达到42.5%，成为近六年中仅次于2009年的第二高点。

“二手市场在2012年的全面复苏是多方面原因造成的。一方面，前些年成交的一手房，现已纷纷流入二手市场，住宅市场的成交重心正逐渐向二手住宅转移。”德佑地产研究部主任陆骑麟表示。数据显示，2012年上海一二手住宅的成交面积比值为0.62，相比2011年的0.69进一步减小，与2007年的2.16相比大幅减小。

“另一方面，虽然经过近两年的调控，房价快速上涨的趋势得到遏制，但同样也未出现明显下降的趋势，这样的局面导致了购房者观望心态减弱，入市积极性增加。”陆骑麟认为。数据显示，2012年上海二手住宅成交均价为17033元/平方米，相比2011年小幅上涨3.6%，这样的涨幅与调控前10%甚至20%以上的涨幅相比差异悬殊。

而伴随二手房市场的全面回暖，地产中介行业也完成了新一轮洗牌。“二手房方面成交量在2011年11月进入"冷冻期"，当时要想成交，购房者开口就是9折，到了2012年1月整个上海二手房成交量不足5000套，不少中介门店都存在关门歇业的现象。” 信义房屋分析师应宇骥介绍。

相当数量小型中介公司未能等到市场回暖的曙光便遭到淘汰，而行业的集中度也因此进一步提高。据德佑地产市场研究部统计，2011年上海有二手房成交记录的中介公司有3200多家，而2012年已减少至2800多家。数据显示，上海成交金额前十的大型中介在全市成交总额中的占比，从2011年的28.0%上升至了2012年的31.2%。

伴随着去年12月的成交翘尾，2012年的上海二手房市场也交出一份夺目的成绩单。

据21世纪不动产统计，2012年上海市二手房总成交套数合计约20万套，比上年提升42.3%，创下2010年以来的近三年新高；月均成交量为1.67万套，近7年间仅次于2009年；成交价格较2011年有约4%～5%的涨幅。

有沪上中介称，近期二手房挂牌量大幅减少，除了成交放量的因素，还有房东主动撤牌的影响。徐晓林早报资料

该机构统计的二手房成交量中，逾九成为住宅。

德佑地产区域总监张剑东称，2012年上海二手房成交量创下近7年的次高水平，主要是因为没有新的政策打压，信贷政策到了年底仍较为宽松。

他预计，1月上海市二手住宅的成交量会在1.8万套左右，“我对今年上半年市场还是比较看好的。想买、想换房的人还是很多，而且经过这么长时间的调控，买卖双方心态都比较成熟，对成交量、价格已有一定认知。”

“品牌中介大多完成年度任务”

“调控两年多，房价并没有下降，很多买家憋不住了。”汉宇地产董事总经理施宏叡如是描述2012年二手房市场的翘尾。

据他介绍，2012年二手房市场先是刚需拉动，到了6、7月份改善型加入，11、12月份出现新的拉高，“这和全年没有太大政策打压、信贷政策宽松、观望气氛越来越淡有关。”

这点在去年12月表现得尤为明显。

综合21世纪不动产和汉宇地产的统计，去年12月，上海市二手房成交套数约为2.47万套，环比(比上月)提升17.5%。其中，二手住宅合计成交了2.41万套，环比提升20.4%；网签均价为17849元/平方米，环比上涨5.83%。

据张剑东观察，2012年上海中心区域的二手房成交量增长并不多，中外环区域的成交量增幅较大。随着这些区域一手房交付量的不断增多，二手房挂牌量、成交量攀升也是正常现象。

二手房成交量的攀升，直接推高了沪上品牌中介的业绩。

据张剑东介绍，德佑地产去年初制定的2012年业绩目标是3.38亿元，到了下半年调整为4亿元，而去年全年完成的业绩为4.1亿元。据他了解，“其他品牌中介大多也圆满完成了年度任务。”

“卖家跳价和撤牌现象已比较多见”

伴随着去年底二手房市场回暖而来的，是部分卖家的跳价和撤牌现象增多。

张剑东介绍，去年12月以来，买家入市主动性提高，卖家跳价或惜售的情况也比较多见，“一般中外环的刚需房源跳价幅度在5%～10%，市区内总价在1000万元以内的改善型、中高端房源跳价幅度在3%～5%，而总价在1000万元以上的豪宅跳价现象较少，原因主要是限购以及购房者被一手楼盘分流。”

截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市二手房挂牌量为14.4万套，较去年高峰时逾17万套的挂牌量大为缩水。

有中介称，挂牌量大幅减少，除了成交放量的因素，还有就是房东的主动撤牌。

之所以跳价、撤牌现象频现，张剑东解释，随着前期的成交放量，目前性价比高的房源相对较少，房东要么跳价，要么惜售，“因为现在交易，房东很难在春节前拿到全款。因此他们或者选择春节后再卖，或者干脆涨价。”

部分买家也有意将出手时间推迟到春节后。

合富置业副总经理沈彦说，由于前期房源消化较大，新客户选择余地变小，一些客户想等春节后再出手。

交易双方的心态转变，很可能影响到1月的二手房成交量。

沈彦称，1月天气寒冷，临近春节，二手房成交量可能会放缓，但目前在一些区域的市场情况仍然很火爆。沈彦认为，1月以后二手房价格会有所上扬，但不会涨太多，“成交量会保持高位，月度保持在2万套还是不成问题的。”

“不像去年12月那么火”

对于1月二手房市场的走势，受访中介的判断各异。

张剑东介绍，1月至今，虽然带看量和去年12月差不多，但因为元旦放假、下雨下雪，二手房市场并不像去年12月那么火爆，但“总体表现还不错”。

他特别提到，目前影响二手房成交量和成交速度的主要因素，是二套房的认定上仍存在模糊因素，导致某些交易未能办理房地产登记；此外，有些交易中，买卖双方做低价格导致未被交易中心承认。

施宏叡更为乐观。

他认为，2012年12月一二手市场购买力都非常强劲，说明一部分购房者在提前入市，不一定会等到春节后的3月。因此，1月二手房市场也很可能迎来开门红。从目前的情况看，成交量可能不会有去年12月那么高，但总体也会保持在高位，价格将稳中有涨。

张剑东的判断是，1月开始，上海二手房价格将稳步上扬。

“其间也会有停顿、调整，买卖双方会有博弈。经过一段时间的价格上涨，买家停手，成交量下滑，价格回落、趋稳；再过一段时间，成交量再次上升，价格再次上扬。”张剑东断言，随着越来越多的一手房交付，二手房的挂牌量会随之增大，成交量越来越大是趋势。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则更为谨慎。

他认为，在限购背景下，2012年末楼市的集中成交，一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未来一旦价格上涨提速，或高性价比房源的稀缺现象加剧，都可能导致成交量难以维持在去年底的高位。

“如果以全年走势看，2013年楼市成交或会出现先增后降的态势。即上半年成交量同比提升，下半年同比则适度回落。”黄河滔说。