提要：据经济之声《央广财经评论》报道，在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，海南楼市却出现价格血拼。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商用低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，有的在售老楼盘甚至不惜以6.4折的“跳水”价格来吸引客户。

据经济之声《央广财经评论》报道，在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，海南楼市却出现价格血拼。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商用低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，有的在售老楼盘甚至不惜以6.4折的“跳水”价格来吸引客户。

每到寒风刺骨的冬季来临，拥有温润空气和阳光沙滩的海南就会迎来大批度假游客，这也是海南开发商苦守一年的精神支撑。

不过，《第一财经日报》今天报道，元旦假期，一些到三亚度假的游客发现，曾经风靡一时的三亚湾路、吉祥路、解放路沿线的售楼点明显减少，本该人气火爆的售楼处显得有些冷清萧条。一个在售项目位于三亚湾售楼处的工作人员说，今年元旦看房的人数虽然有所回升，但和2010年前后无法同日而语。

在海口，被认为是西海岸第一大盘的项目成交均价不到9000元/平方米，远远低于西海岸15000元-20000元/平方米的主流价格，直接让同片区其他项目陷入销售困境。销售人员说，这个价格已经逼近成本价，但低价策略销售非常明显，创造了两小时销售260套的火爆业绩。

在海南二线城市，价格战层出不穷。澄迈老城一个项目的代理商说，五花八门的常规营销手段已经失灵，价格战成为目前撬动海南楼市最有力的手段。

国内一家大型上市房企海南公司经理分析，在三亚的一个项目基本按成本价销售，但与往年相比仍然销售缓慢，如果继续下调价格则会陷入亏损。”种种迹象表明，曾经火热的海南楼市，眼下已经风光不再。

开发商争相套现离场，也许出于理智，也许更出于无奈。有人说，在海南楼市上演价格血拼的背后，是海南楼市居高不下的库存，以及可能需要十年才能消化的可怕供应量。经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同就此事发表他的观点。

有一个统计数据说得很详细，截止到2012年11月，三亚楼市的存量房需要2年才能消化，海口楼市库存消化周期需要50个月，最严重的陵水需要101个月，也就是将近十年时间才能把存量房消化掉。因此，有人说，2010年国际旅游岛利好急剧催生的海南房地产泡沫，在两年之后渐渐破灭。

韩世同：按照目前市场的状况，其实跟上个世纪那一轮海南经历的泡沫相比较的话，目前这个状况可能还没有上次那么沉闷，情况还是稍好一点。但是前一阶段也过热、过疯，过于疯狂的那个时候房价涨到4、5万，5、6万，土地价格从十几万甚至涨到几百万、上千万的都有。经过前一轮调控，目前我觉得它的市场承受能力稍微好一些。

有人说，四处扩张的楼盘项目不断挤占海南岛的优质旅游资源，对国际旅游岛的可持续发展产生了负面影响。看来我们也要反思，为什么国际旅游岛要依靠发展房地产行业来拉动经济发展？还是说，这本身就是开发商借政策利好进行的一种投机行为，并没有结合国际旅游岛的定位？

韩世同：本来国际旅游岛对于促进海南整体的发展，这个时机、这个战略部署是非常英明和正确的，但是确实被开发商利用来推高房价，政府又借机把地价抬的很高，反而造成了不利影响。实际上把地价、房价抬起来之后，反而真正的搞旅游经营的经营者进不来了，因为成本太高了，投资成本太大，经营风险很高。进去的都是一些住宅类的地产商而不是真正的国际旅游商，地产开发商也没有旅游休闲渡假、旅游这方面的开发经验，他们只有大楼盘开发经验，都把它开发成大楼盘了。你说谁为了休闲渡假，一定要在那儿买一套房子，而且这个房价还比本地的市场还要贵很多，不划算。

有观点说，海南房地产行业已经到了非转型不可的时候了，海南的房地产应该向旅游业转型，这是一个比较可行的办法吗？韩世同对此表示认同。

韩世同：对，我觉得现在它不得不往这方面转，要不然这么好的资源被浪费了。建了这么多的屋宇不能够发挥它的作用，反而造成空置闲置。现在可能这个现实会倒逼房企不得不跟旅游经营商组合，把一般的社区项目变成旅游渡假项目，这样才比较可行一些。

有人觉得海南楼市这个价格战未来不太可能摆脱，这是不是意味着以价换量也是开发商一种选择或者必然的选择？

韩世同：现在海南这个状况跟当年海南一拥而上一下成立2万多个房企情况可能不一样，现很多房企都是过江龙，都是从大陆这边过来的全国性的品牌开发商在那里主导市场，我觉得他们其实是有实力把销售型的项目转化成经营型的项目，变成旅游渡假项目。

我不认为价格战无法避免，我只是觉得本地中小企业可能撑不住，因为它没有资金。大房企应该作为表率，应该跟旅游运营商进行组合，把这些项目当成经营性的物业来经营就行了。

从全国来看，其他地方有没有可能也存在类似的情况？

韩世同：现在比较类似的有温州和鄂尔多斯，房价原来过于高涨的地区，都会出现局部的类似崩盘、类似泡沫破碎的状况。但是我觉得局部的二三线城市，三四线城市它可能波及影响不到全国，但要是一线城市出问题的话，它就会影响比较大。这个局部目前暂时不会影响全局性的变化，但可能会加剧局部楼市恶化的状况。