提要：2012年的楼市进入了最后的冲刺阶段。自今年三四月份住宅市场复苏以来，在刚需的集中释放下，苏州房地产市场显示出强劲回暖，紧接着五六月份成交飘红，七八月一反常态出现了“淡季不淡”。放眼全国，11月份各地新房市场升温，54个城市新房成交量超越了今年7月的最高位，成为了2012年的月度新高。

2012年的楼市进入了最后的冲刺阶段。自今年三四月份住宅市场复苏以来，在刚需的集中释放下，苏州房地产市场显示出强劲回暖，紧接着五六月份成交飘红，七八月一反常态出现了“淡季不淡”。放眼全国，11月份各地新房市场升温，54个城市新房成交量超越了今年7月的最高位，成为了2012年的月度新高。调控政策预期平稳，年末住宅市场成交量也保持着平稳态势。作为传统淡季的年底销量不俗，成交数据显示今年的冬季已经坐稳了“暖冬”。刚需爆发，改善抬头，在众楼盘激战之时，也创造了2012年楼市史上多个之“最”。

楼市一宗“最”

刚需盘坐稳销冠之位抄底楼盘创“最火”淡季

2012年年初，楼市一直不温不火，自楼市主打起“刚需”这一基调以来，销售业绩节节攀升。三月份楼市成交反弹，以主推八九十平米刚需类楼盘去化为主。再看湖东板块，与同片区楼盘相比，有很大的竞争优势，并在后续几次加推中持续热销，目前为止为剩余仅少量110平米以上大户型房源；另外以刚需为主打产品的越溪及金阊新城板块上半年战报连连，创造场场销售神话。

在传统淡季的七八月份，苏州楼市并没有因暑期档而休憩，住宅连续两月成交破万，自调控政策打压以来，创造了久违的“淡季不淡”逆势上扬的势头。金九银十在市场价格回调之后成色不足，但11月众刚需盘低开入市再次营造热销氛围。从统计的数据可看出，岁末淡季反旺，但苏州楼市中的刚需中小户型依旧起关键作用，同时也证明了市场强大的购买力。

从目前统计的数据来看，2012年是名符其实的刚需年，8字头抄底价楼盘带动了金阊新城、越溪板块的刚需置业热，在创造调控以来“最火”淡季的同时，2012年不管是对于房企还是房企从业人员，或是在这一年购得心仪房源的购房者来说，无疑是同喜同乐的一年。

楼市二宗“最”

新盘“爆发性”入市售罄楼市迎“最快”开盘

限购限贷等政策打压下的楼市大势下，成交量能不能维持高位，除了调控政策因素外，很大程度上也取决于新盘的供应量能不能跟上“节奏”。上半年，大量刚需产品的集中入市保证了房企货源的充足。在推盘量较为集中的三四月份，不少房企都新推出项目，且多以中小户型、低总价的刚需产品为主，而这也帮助他们在上半年轻松完成了过半的全年销售目标。房企在尝到“甜头”之后，推盘热情大大增加。

3月份中海御景湾首次开盘，千套房源劲销拉开了“刚需年”的序幕。在接下来的楼市中，值得一提的是，与住宅成交相辅相成的商业市场，虽然在2012年仍保持着不温不火的成交，但新盘的入市量远大于住宅新盘项目。统计显示，约有18家商业纯新盘在年内陆续入市。11月份火车站港龙城市商业广场日销千套及双银国际金融城开盘售罄的成绩，再度点燃了商业地产投资热。随着预计开盘的项目逐个落地，商业市场也显现出另一番景象。在新项目的刺激之下，老项目推出大力优惠，对于整个商业市场产生了推动作用。

事实上，众多一线房企早在年初便制订计划，集中在下半年推盘，从9月开始逐步加大。而新盘低价入市已成为主流，楼市正因为有新鲜血液的不断注入，2012年苏州楼市才亮点频出。

楼市三宗“最”

同质产品跑量对决品牌房企领衔“最惨”营销年

2012真可谓是拼价格搏刚需的一年，“片区最低”是屡次取得销售大捷，同板块同质产品的竞争到了白热化阶段，除了片区最低，最优性价比也是购房者追逐的热点之一。自苏州轻轨5月份开通以来，沿线楼盘纷纷打出“轻轨盘”的旗号，同为湖东片区，年中推出的九龙仓繁华里精装9字头房源同样在市场上赢得了不错的口碑和市场占有率。除此之外，雅戈尔天邑也是在2012年的下半年面市，成为与中海、九龙仓分食苏州购买力的最大劲敌。低开高走已成为了新盘入市的“前规则”，高性价比楼盘在楼市中成交一发不可收拾。

早在11月初，上市房企发布三季度业绩报告，多家房企已超额完成了全年销售目标，更有房企完成度超九成。与一线房企不同，中小房企在储地有限、项目有限的状态下，压力则愈加明显。上半年招商、中海等品牌房企带头“以价换量”，众楼盘低开不断拉动市场去化，无形之中给了其他项目跑量的动力。

2012年楼市一波三折，从1、2月份年关下的冷落，从3月小阳春到4月银四，从红五月到六月淡季不淡，楼市随着气温的升高而热了起来。楼市现象背后有形或无形之手———政策导向起到了关键作用。除了降息降准外，公积金调整、购房补贴等苏州各种微调政策频出，可见2012年的地方政府也在行动，2013年楼市走向又如何？

近日，住建部表示，从政策层面看，明年的房地产调控政策将继续管好供需两端，即一如既往地抑制投资投机性需求，同时对于合理的改善型需求给予支持和鼓励。2012年楼市并没有新的严厉政策出台，但刺激楼市的微调政策不断，预计明年楼市调控政策将进一步趋稳。苏州目前市场上成交冷热不均的现象较为明显，不排除一些项目售价已接近成本价，房企从“坐销”发展到“行销”，主动出击方能取得市场的主动权。