提要：多家机构统计数据显示，2013年1月份北京住宅市场预计将有12个项目入市，其中有包括K2·玉蘭湾、顺鑫·山语溪、京投银泰(600683)上林湾等在内5个纯新盘，以及富力童话时光、北京城建(600266)·世华龙樾、金第万科·朗润园在内的7个老项目后期。从公布售价的项目看，预计售价多与前期保持一致，未见大幅上涨。

多家机构统计数据显示，2013年1月份北京住宅市场预计将有12个项目入市，其中有包括K2·玉蘭湾、顺鑫·山语溪、京投银泰(600683)上林湾等在内5个纯新盘，以及富力童话时光、北京城建(600266)·世华龙樾、金第万科·朗润园在内的7个老项目后期。从公布售价的项目看，预计售价多与前期保持一致，未见大幅上涨。

开盘量高过往年

年初由于受到传统节日的影响，往往是一年当中市场供应较低迷的阶段。但是2013年1月份北京住宅市场预计供应量却比2011、2012年同期均有所增加，2012年年底供应翘尾的现象也延续到了2013年伊始。

从入市项目纯新盘与老项目的比重来看，不同于往常老项目后期远远多于纯新盘数量的现象，1月两类的比重几乎是不分伯仲。据了解，部分新盘已多次推迟开盘时间，直到下月才正式露面。比如京投银泰上林湾推迟开盘时间已一年有余，而顺鑫·山语溪则是直接现房发售。推迟入市选择1月开盘，一方面是受到成本压力的影响，另一方面也怕失去客源的粘性与信任度。另外，有业内人士认为，近日国土部表态在坚持调控政策不动摇的基础上，要保持土地市场稳定足额供应。房地产市场调控或将由打压需求转向促进供应的方向，为防止未来出现库存加压现象，部分项目也开始实行积极的销售计划。

定价未见大涨

从明年1月预计开盘项目定价情况来看，定价多较为谨慎。12个预计入市项目当中，有7个公布了预计售价，另外近半数则处于待定状态。而在公布售价的6个项目中，预计售价多与前期保持一致，例如地处亦庄经济开发区的金第万科·朗润园，此次报价为每平方米28000元左右，与其今年10月份二次开盘时的均价保持一致；富力童话时光报价每平方米12800元，与其8月开盘价格保持一致；而首开常青藤此次报价每平方米23000至24000元，比上期开盘价格略有上涨。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，前一阶段部分项目热销之后价格的快速上涨，已经逐渐引起管理部门的注意，近日对于补缴社保不能购房的再次认定以及对于“捂盘、排号”等现象的调查都影响了开发商定价，为避免成为“出头鸟”，部分项目纷纷调整入市价格。另外，没公布开盘价格的项目主要是为了避免市场影响，采取价格保密的策略，到开盘当天才会公布价格。

全部位于五环外

除定价谨慎之外，1月入市项目还有另外一个特征，即12个项目均地处五环以外，而顺义金宝城、顺鑫·山语溪与首城汇景湾三个项目更是位于六环以外。另外，从区域分布上，打破了南城项目垄断供应的状况，通州、顺义、平谷等区县均有供应。

任启鑫分析认为，未来五环外甚至六环外项目所占比重仍将不断加大，而随着人们接受程度的不断提高，郊区也不再仅仅是首置型刚需客群的选择，部分大户型或定位高端的项目也纷纷落户近郊区，例如昊腾花园、京投银泰上林湾、首城汇景湾等均规划有100多平方米的大户型三居产品，而K2·玉蘭湾则是要打造通州的高端住宅产品。

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