提要：2013年仍是“刚需年”，明年房价仍会延续上涨势头，保持稳中有涨的趋势，开发商推盘节奏将加快，深圳楼市供应充足……

专家预测2013年深圳房企推盘节奏将加快

2013年仍是“刚需年”，明年房价仍会延续上涨势头，保持稳中有涨的趋势，开发商推盘节奏将加快，深圳楼市供应充足……

2012年中国住交会8日落下了帷幕，但“深圳楼市2013：机遇与风险”论坛上，业内知名专家的预测仍让人印象深刻。

预测1

政策不变趋势向好

“从政策层面来看，我们预判2013年会呈现一个向好的局面。”中原地产副总经理贺晓丽直言。其指出，2012年的第一波行情就是由于年初出现了金融政策调整。在行政政策不变的情况下，未来市场的走势完全由金融政策来构筑，如果金融的利息、存准降低，都会使得市场上的买入热情逐渐升高。所以政策层面会给2013年一个向好的局面。

卓越集团营销中心副总经理周华峰则认为，调控政策从年初到现在的表态一直是“严格执行”，相信深圳限购和区域限价的政策，在明年甚至未来几年都不会变动。

预测2

推盘加快供应充足

对于深圳2013年的楼市供求状况，贺晓丽认为，从一手楼的供应来看，整个2013年的推盘节奏会加快，整个深圳地区的供应会非常充足。

“2013年，引导整个深圳房地产走向的还是一手市场，一手市场又会强烈影响二手市场。”贺晓丽指出，今年11月份以来的楼市状态表明，在一手市场上，由于开发商会在未来楼市不断趋好的形势下，不断加快推盘节奏。而这一点在明年初也会表现得非常充分。

贺还强调，2013年仍然是一个刚需年，成交结构本质上不会发生实质性的变化，但是随着改善型人群的入市，大户型或者豪宅的成交会有所提高，这也将成为2013年楼市的一个亮点。

对于楼市供求，周华峰则着重从需求层面分析：今年深圳销售良好的片区，楼盘基本上都会关注房子以外的配套、教育等问题，甚至引入综合体概念。“深圳未来几年又会有上百个综合体，也就是说，项目的品质在不断提升，能够迎合消费者不断对品质要求的需求，所以整体来说，未来供应跟需求的匹配度还是比较高的。”周华峰认为。

预测3

一手升价二手持平

房价一直是市民最关心的问题。对于今年的房价情况，贺晓丽分析认为，2012年1-10月的总体价格是“维稳”的，明年，深圳市一手住宅的价格也仍然“稳中有升”，二手住宅的价格则会是持平状态。“总之，2013年的整个楼市价格会延续2012年的上涨势头，但具体还必须看购房预期和城市的发展。”

对于未来的房价走势，周华峰直言，一方面，楼市调控的影响确实抑制了房价过快增长趋势，但是不能说以后的价格就是要下行的。“从老百姓的收入翻番的情况看，指望五年后房价还停留在2012年的价格水平，这是不可能的。”

预测4

集中度提升行业大洗牌

今年四季度，不少房地产企业到香港“流血上市”。在世联地产市场部研究总监吴志辉看来，所谓“流血上市”，是权益打折、股权融资，事实上也是为了获取香港的融资平台。除了这一类房地产企业在这两年逆势崛起之外，在内地有融资平台的房地产企业也正在崛起，比如保利。

“可以看出，房地产企业预期的收益率，即内部收益率，与资金成本的裂口大小正在形成房地产企业核心的竞争力。未来，行业的集中度将大大提升，行业会迎来大洗牌，内部收益率与资金成本裂口更大的房企会是未来的市场赢家。”吴志辉表示。

业内建议

若现金流充裕 随时适合买房

买房时机永远是购房者最关心的话题。世联地产市场部研究总监吴志辉建议，现金流没有问题，那就应尽量配置家庭资产，而且方向非常明确，就是房地产。

“一手市场上，年初开发商资金比较紧，所以导致了降价潮。但二手市场即使价格跌也不见甩卖，因为中国目前的储蓄率偏高，但负债率非常低，中国的家庭资产负债表是健康的，有充分的加杠杆。”吴志辉解释道。

卓越集团营销中心副总经理周华峰也表示，如果感觉不能等到2008年那样的时机的话，随时都是可以买房的。

中原地产副总经理贺晓丽也认为，目前手上有“房票”已经很不容易了，所以她认为只要有“房票”，有足够的首期款、能够月供的话就赶快买房。

业界声音

金地董事长凌克：商业地产空间非常大

谈到房地产，金地董事长凌克认为，未来10年的房地产发展，总体来说是在放缓，但至少在未来两三年放缓得并不是很严重。

凌克直言：“在中国地产行业里做的人或许有点身在福中不知福，这是一个非常好赚钱的生意。”

凌克认为，商业地产空间是非常大的。“比如深圳华润万象城，一年的消费额就有50亿元人民币。”凌克表示，当然这里也有要求，一是要找到比较便宜的(地块)，二是选址要好。

而谈到住宅市场，凌克则提醒，住宅发展需要考虑投资布局和产品布局。“开发商在布局上应该注意到二线城市是增长最快的地区，一线城市机会已不多，竞争激烈，而三四线城市则要找准好的城市和好的地块，‘准与不准’差别会很大。”凌克说。

他还表示，在当前的市场下，开发商在产品上应该更加注重刚性需求和首次改善型需求。

朗诗董事长田明：明年楼市不会比今年差

朗诗地产董事长田明分析，房地产还能生长10年，10年后，房地产不再是一个有很大增长的行业，到时会是一个很普通的行业。在未来10年中，房地产行业利润将趋平，企业盈利空间会收窄，行业的集中度会提高。转型是房企的必然之路，但成功率不大。“一是因为很多房企素质不高，二是受到外部条件转变的影响。”

就2013年的房地产市场而言，田明认为，明年的楼市不会比2012年更差，但也不会出现2009年、2010年的盛况。“政府绝不会容忍房价暴涨，但也不会容忍房地产滑落。”田明提醒，“城镇化不等于房地产化，所以对于国家的城镇化战略，房企不应盲目乐观。”

中坤集团董事长黄怒波：房价明年不会暴涨

“明年，春天来得没那么快。”中坤集团董事长黄怒波说，改革也是需要时间的。

“在政策的这个延长期中，房地产调控措施还摇摆不定。可以说调控是有效的，但现行的措施是有问题的，致使越调越乱、房价越调越高。”黄怒波直言，未来政府在调控措施上应该会有调整，应该会更合理化。

而在这样的政策环境下，黄怒波分析，因为政策不会大开闸，限购不会一下子消失，所以房价也不会出现“明年3月”暴涨的情况。

“不过，明年二手市场会很火。”对于未来，黄怒波也直言，房产税会在更多地方实施，投机需求会进一步抑制，(市场)更向刚需倾斜，未来1-2年房地产会有一些新的措施。

在黄怒波看来，转型具有必然性。但其坦言，目前很多房企从住宅市场转向商业市场、旅游地产、产业地产等，其中的危机也很大。以商业地产为例，目前很多房企转向发展商业地产，城市超负荷新建城市综合体，根本没有足够大的消化力。而且还应该考虑电商带给商场的压力。

“下一步最大的泡沫就在商业地产。同样，旅游地产本来是开发文化体验和精神消费的，现在被很多人做成单纯的建别墅，所以旅游地产也有很大的泡沫。”他认为，转型方式应该科学，不能用简单的模式。