提要：在住宅买卖市场火热的同时，租赁市场着实遭遇了寒冬。深圳商报记者近日了解到，11月深圳租赁市场量价齐跌，月成交量仅高于春节所在的1月份。除了进入传统淡季外，市场需求转向买卖市场成为租赁市场年末遇冷的重要原因。

在住宅买卖市场火热的同时，租赁市场着实遭遇了寒冬。深圳商报记者近日了解到，11月深圳租赁市场量价齐跌，月成交量仅高于春节所在的1月份。除了进入传统淡季外，市场需求转向买卖市场成为租赁市场年末遇冷的重要原因。

11月成交量尤为清淡

根据中联地产统计数据，11月二手住宅租赁市场共成交了3.66万平方米，环比10月下滑了16.3%，同比下跌四成；平均租金为45.88元/平方米，环比10月下跌0.58%，同比上涨3%。

虽然11月是传统淡季，但是今年成交显得尤为清淡，月度成交量仅高于春节所在的1月份，创下年内次低。中联地产成交数据显示，2012年淡季市场平均月度成交量为5.62万平方米，租赁旺季平均月度成交量为6.43万平方米，旺季成交量比淡季要高出13%左右。如果与2011年租赁市场月均租赁量7.66万平方米相比， 预计2012年整体住宅租赁市场将大幅萎缩。

除了罗湖和南山以外，各区域成交量环比普遍下跌。从区域租赁市场活跃度来看，福田仍然是租赁市场的主战场，长期以来一直保持第一名的位置；第二大租赁市场是龙岗和南山两区域；而罗湖租赁市场由于价格偏高，出租物业较少，占全市租赁市场份额一般在一成左右。

租金回报率维持3%以上

11月全市住宅租金回报率是3.02%，相比10月份减少了0.15%。自2009年以来，租金回报率就一直在震荡中向下，从2009年最高的4.43%下滑到当前的3%左右，近几个月更是在低位徘徊。究其原因，主要是房价大幅度上涨，尽管租金价格一直都在上涨，但相比高房价，回报率仍然很低。

租金方面，从各区来看，除福田和宝安的租金价格环比上涨以外，其他几区环比10月均下跌，区域平均租金下跌的原因主要是成交物业的结构性因素引起。

从租金梯度来看，各区域每月租价从30～60元/平方米都有，其中，福田区的租金是最高的，达55.35元/平方米。经中联地产统计，福田区一个单间(35平方米)的月租金一般在2000元/月以上，一房一厅(45～50平方米)的在2800～3000元/套，两房(60平方米)3500～4500元/套；其次是南山区，租金也早突破了50元/平方米，达52.09元/平方米；罗湖区租金价格在40~50元/平方米区间；龙岗、宝安、盐田三区租金在30~40元/平方米间。

部分需求转向买卖市场

“11月开始，我们这的租赁成交量明显下降，反而买卖成交上来了，两者相抵后，总体业绩仍大幅上扬。”昨日，下梅林一家中介地铺工作人员向记者透露，10月中旬后，附近几家地铺的租赁成交普遍回落。

在南山，多家中介区域经理向记者表示，近期租赁单有较大幅度的减少，南油、后海等居住氛围浓厚的区域跌幅达到三四成。看着房价并没有达到预期中的下跌，不少租客现在都转向买房了。

业内人士表示，11月以来，大量刚性需求的释放导致楼市买卖成交火爆，不少潜在购房者放弃租房转而买房，也是造成租房量减少的重要原因。租房市场和购房市场一直存在此消彼长的关系，类似于“跷跷板效应”。因此，11月房屋租赁市场的萎缩，也能够反映出商品房交易市场升温的事实。

中联地产分析认为，由于2012年是“刚需年”，大批的刚性需求群体由租赁转向了买卖，尽管有不断增加的外来人口，但仍然平衡不了刚需买房后的这个大缺口。尤其是年底， 买卖成交市场更活跃，租赁市场则是淡季中的淡季，预计12月住宅租赁市场仍然较淡。