提要：10月1日起，深圳存量非住宅按评估征税政策正式实施，受此影响，全市10月二手商业物业成交遭到重创，成交量环比大跌九成以上，全月仅成交二手商业0.48万平方米，创下了历史最低纪录。

10月1日起，深圳存量非住宅按评估征税政策正式实施，受此影响，全市10月二手商业物业成交遭到重创，成交量环比大跌九成以上，全月仅成交二手商业0.48万平方米，创下了历史最低纪录。

一手受热捧二手遭冷遇

“按评估价过户让二手商业物业市场几乎暂时停掉了！”深圳中原工商铺部董事总经理何世胜告诉记者，该政策令最近深圳市场二手商业物业的成交下降了95%左右，“11月份，截至21日，写字楼才成交了25套，工商铺成交123套，这个数字是高峰期的百分之几，10月更差。”

不过，一些受评估价过户政策影响不大的物业尤其是一手物业开始成交，二手商业物业市场的这一政策令一手市场受到热捧，因为一手物业不涉及评估价问题。近期，某项目尾盘的5个商铺在30多天里集中交易成功，其中不少是原来准备投资二手商铺的买家。

深圳中原商铺部区域营业董事丁长申表示，相比上月，本月的成交量有所恢复，但局限在评估价征税不多的物业，“商铺是价值投资，只要租金有支持，业主多不会因此类政策而出售商铺”。

罗湖福田成“重灾区”

整体上看，各区二手商业成交出现大幅下降。记者从深圳中原各地铺了解到，其中下降幅度最大的是福田和罗湖，该两区从今年前三季月均12281平方米和15247平方米的成交量，下降到10月的298平方米和880平方米，下降幅度分别达到98%和94%，成为全市降幅最大的两大“重灾区”。

罗湖、福田一向是全市成熟商圈的集中地，业主手握升值高、评估价低的好铺自然产生惜售心理，而投资者在面临非优质铺位，但评估价却与优质铺位齐平的物业，不免产生观望情绪。

商业物业评估难度大

与政策推行新增加的税费成本相比，目前业内更为期盼的是评估价的明细和对其中一些物业评估价不合理的改善。

商业物业有着不同于住宅的特殊性，物业状况千差万别，价格难于标准化、统一化，商业现值与原值往往存在巨大差距，这些因素都为商业物业评估价的制定增加了难度，成为政策实施的一大障碍。

“比如商铺的一层和二层的评估价是一样的，但在现实中，一、二层的租金、租客、定位不一样，不可能是同样的价格，有时候差别很大。”何世胜说，从现在了解到的情况看，政府部门对于商业物业的评估价体系总体和住宅类似，比如写字楼和住宅差不多，整栋楼差不多，每层有一点差别。何世胜认为，商业物业评估价水平一般是市场价的六成至七成，个别超八成，一些只有五成。