提要：中高价位房源的集中签约，直接推涨了上周上海楼市的成交均价。关于成交量，黄河滔的看法是，虽然11月后上海楼市成交呈现逐周回落态势，但在成交量的支撑下，该跌势已大幅收窄。

中高价位房源的集中签约，直接推涨了上周上海楼市的成交均价。

金丰易居&佑威联合研究中心19日提供的数据显示，上周(11月12日-11月18日)上海市商品住宅成交面积为19.77万平方米，环比(较前周)下跌2.12%；成交均价则环比上涨8.99%，至24073元/平方米；新增供应面积激增916.67%，至19.52万平方米。

佑威机构执行董事黄志坚称，中高价位产品成交占比增加，特别是高端产品成交的量价齐升，直接推动上周上海市商品住宅成交均价再上2.4万元/平方米的关口，创下了最近15周的新高。

陆家嘴和新天地

各售一套过亿豪宅

总价过亿豪宅的成交显得尤为抢眼。

据德佑地产统计，上周上海成交了两套总价过亿元的公寓豪宅，这分别位于陆家嘴和新天地区域，两套房源的单价分别高达17.2万元和16.3万元，总价分别为1.02亿元、1.12亿元。德佑称，今年以来，上海总价超过亿元的公寓豪宅，总共只成交了三套。

上述新天地豪宅开发企业相关负责人介绍，该楼盘三期此前有18套大户型房源，面积均在300平方米以上。其中两套640平方米的房源，总价超过亿元，其余房源总价在5000万元左右。这18套房源在2011年已售出17套，包括一套总价过亿元的房源。随着最后一套房源的售出，该楼盘的三期已全部售罄。

“客户国内国外都有，但近两年以国内客户为主。”该负责人说。

而前述陆家嘴楼盘在两周前，也成交了两套类似房源。

上周上海另有顶级豪宅成交。21世纪不动产的一项统计显示，上周上海单价在5万元以上的豪宅产品共成交了38套，与上周持平。不过，单价在10万元以上的顶级豪宅成交了7套，环比提升了133%。

该机构称，部分顶级豪宅的集中成交是上周楼市整体价格波动的主因。

“高端住宅成交

放量概率不高”

不只是顶级豪宅成交反弹，上周沪上中等价位房源的成交量也有所攀升。

黄志坚介绍，上周上海楼市的成交结构中，单价2.5万元以下的商品住宅成交了13.61万平方米，环比下跌了6.52%；而单价2.5万-4万元的商品住宅成交了4.13万平方米，环比上涨了3.74%；单价4万元以上的商品住宅成交了2.03万平方米，成交量继续上涨了22.46%。

“中高价位房源的集中成交，对均价的抬升贡献较大。”黄志坚说。

21世纪不动产的统计显示，与近期楼市刚需盘占主流不同，上周成交面积排名前十的项目中，改善性产品比例大幅提升——套均面积在140平方米以上的楼盘有5个，套均总价低于200万元的楼盘仅为4个。

某上市房企营销总监以新江湾城板块为例称，近期该板块内总价在1000万元的主流中高端楼盘一个月平均能成交5、6套房源，上半年月均零成交的现象已不复存在。

瑞安房地产相关负责人介绍，该公司在新江湾城的一中高端楼盘将在11月底加推剩余60多套大平层房源，“价格会与前期基本持平或略有提高，从客户积累情况看，能保证完成销售。”

据该负责人称，上述新江湾城楼盘在10月开盘后，140多套大平层房源已基本卖完，成交均价在3.7万元/平方米以上。

不过，黄志坚认为，短期内，上海高端住宅成交持续“放量”的概率不高，预计在连续两周均价上升后，下周均价应该会大幅下调。

新增供应量

“恢复性增长”

对于上周上海楼市19.77万平方米的成交量，黄志坚认为“依然不差”，仍比年化周均成交量——16.38万平方米——高出20.70%。

佑威数据显示，截至11月18日，上海市11月商品住宅合计成交了52.97万平方米，较10月同期上涨了20.12%；成交均价为22156元/平方米，环比上涨了5.90%。而截至11月18日，今年上海市商品住宅的成交量达到772.64万平方米，较去年同期上涨了19.26%；成交则仅上涨了2.43%，至22608元/平方米。

“周成交呈现很大的波动性，总体而言，上海的商品住宅市场仍维持量增价稳态势。”黄志坚说。

21世纪不动产分析师黄河滔也认为，虽然近期楼市个别项目出现随市而涨的情况，但整体来看上海对房价的抑制做得一直不错，今年前十月一二手房成交均价同比增幅皆低于5%。

关于成交量，黄河滔的看法是，虽然11月后上海楼市成交呈现逐周回落态势，但在成交量的支撑下，该跌势已大幅收窄。

黄河滔预计，11月上海新建商品住宅成交面积有望延续此前6个月80万平方米以上的成交水平。

可见的是，上周上海楼市新增供应量出现“恢复性增长”。

21世纪不动产昨日称，经历了两周的供应低谷后，上周的新增供应量反弹至19.52万平方米。11月至今，上海楼市新增供应面积为32.4万平方米，同比仍回落28.6%。

黄河滔认为，近期土地供应的增加及政策导向的逐步明朗，对加强部分开发商的推盘意愿及信心有较大帮助，预计年末楼市供应量延续低迷的可能性不大。

库存量仍处高位

不少受访业内人士认为，短期内房价仍有“结构性上涨”的可能性。

某上市房企副总裁分析，11月以来上海楼市成交量的逐周下滑，与渐渐变冷的天气有关，也与供应量下降有关，“近期单价2万元以下的、能跑量的楼盘供应较少，因此反映在总的成交量上、成交结构上，改善型、中高端更加突出，均价也被拉升。”

该副总裁说，10月以来改善型、中高端市场的回暖趋势是不可扭转的，是市场平稳后的反映。明年上半月如果新增供应量仍然不高，房价或将存在上涨压力，但今年四季度量价仍将以平稳为主，11月的成交量不会低于10月。

某上市房企营销总监进一步说，11月最后一周上海楼市成交量可能转跌为升，“现在只要有新盘推出，市场价销售，就能有成交。受结构性影响，均价可能会出现波动，但年内房价没有全面上涨的可能，仍将以稳定为主。”

该营销总监认为，虽然近期新增供应减少，但总的库存量还比较大，单个楼盘不排除个别核心地段核心物业存在价格上涨的可能性，大多数楼盘价格则没有上涨的动力。

截至昨日发稿，网上房地产显示，上海市一手住宅库存面积近1025万平方米，处于近期高位。