提要：家住杭州城北三塘小区的张先生，因为考虑到现在住的房子楼层和采光不太好(2楼中间套)，原本计划在10月物色一套环境好点的二手房，改善居住环境。在10月下旬召开的房博会上，张先生看了几个比较中意的二手房小区，但发现价格都超过了预期，尤其是那些学区房。

家住杭州城北三塘小区的张先生，因为考虑到现在住的房子楼层和采光不太好(2楼中间套)，原本计划在10月物色一套环境好点的二手房，改善居住环境。在10月下旬召开的房博会上，张先生看了几个比较中意的二手房小区，但发现价格都超过了预期，尤其是那些学区房。对价格极为敏感的张先生，最终选择了延后购房计划。

现在已经有不少购房者加入了和张先生相同的观望阵营。他们的共同举动，已经让杭州二手房的成交量连续三个月出现下滑。据杭州市透明售房网和中原地产提供的数据，10月(10月1日-30日)杭州主城区共成交二手房1590套，环比9月(1785套)下跌11%。此前的9月和8月二手房成交量，环比分别下跌14%和21%。

“成交量的下滑，主要归结于两方面的原因。一是今年上半年消耗了大部分刚性需求，年末后继乏力，同时，改善型购房者受政策制约，难以在当下进入市场；二是受新房价格逐渐回升的影响，二手房市场出现普涨现象。”快房网专家、中原地产品牌总监荆海燕说。

成交量连续三个月下降

仔细观察今年1-10月杭州主城区二手房成交走势图，你会发现，二手房的走势和一手房非常相似：两者在经历低谷后，均经历了一个成交高峰，此后又不约而同选择了回落。不同的是，二手房市场受一手房市场影响较大，表现在数据上，往往会延后1-2个月。譬如，6月是一手房的成交最高点，二手房的成交最高点则在7月。

数据显示，今年2月至5月，是二手房市场的复苏阶段，成交量分别是1265套、2009套、1636套和1945套，总体呈逐渐上升态势；6月和7月，则是今年二手房成交的高峰期，分别成交2591套和2615套；8月开始，成交量开始回落，8月2071套，9月1785套。即使在举办房博会的10月，二手房市场也没有出现回升迹象，反而以1590套的成交量继续大幅度下滑。

和一手房市场一样，二手房的成交价格也出现了上涨迹象。“杭州主城区二手房的整体成交价格，已经从年初的19000元/平方米左右，涨至现在的21000元/平方米左右。”荆海燕认为，现在的价格在上涨，但总体上是朝稳定方向发展，出现大幅上涨的可能性并不大。

两大原因促使成交下滑

对于成交量的连续下滑，荆海燕分析认为主要由以下两个原因所致：一是刚性需求大幅减少，后继乏力；二是房价持续上涨，买房者观望情绪加重。

今年上半年，受二手房价格下探等因素影响，大部分急需购房的刚需购房者选择了积极入市。相关数据统计显示，在每月成交房源中，90平方米以下户型的成交量，占总成交量的比例至少为七成。大量的刚性需求被消耗后，到了年末，已经没有太多后续力量来支撑高成交量了。

价格上涨对成交量的影响更大。现在不少房东的心理仍停留在6月、7月二手房回暖之时，而购房者的预期已经发生变化，这使得买卖双方难以短期内达成一致，致使成交出现下滑。

那些拥有地铁和学区等资源的优质二手房，也在很大程度上影响了成交量。打个比方，位于滨江板块的地铁房——欣盛·东方郡，年初的售价在18000元/平方米左右，随着地铁开通日益临近，现在普通房源的售价在21000-22000元/平方米之间，位置好的房源达到21300-24000元/平方米的水平。据悉，现在还出现了不少惜售、调高价格的现象。

“除了那些老小区外，近年交付的次新房房东，制定不符合市场的价格策略，也是一个原因。”荆海燕认为，经过两年的市场调控后，现在的市场价格与之前的价格基本一致，甚至有所下降。多数房东并不愿意在价格上多做让步，加上未满5年需缴纳的高额营业税等，使得二手房价高于市场表现。尤其是供应规模庞大、房价不高的下沙和闲林等区域，相比一手房，二手房更难有作为。

对于成交量下滑，也有业内人士认为，年底信贷的收紧和调控的风声也是影响因素。临近年底，银行信贷多有收紧迹象，这使得房贷的优惠力度有所缩小；此外，政府不断放出的“调控不放松”“开征房产税”等言论，也让部分购房者放缓了购买行为。

首改购房者成“夹心层”

在成交缩量、价格上涨的背景下，类似张先生这样经济实力相对有限的首次改善型购房者，受到的影响最大。

因为这部分购房者，在确定了购房对象后，还要考虑出手原有的房子。在这卖与买的过程中，均会受到市场调控的政策制约。譬如，出售房子需要考虑未满5年所需缴纳的高额营业税；如果是二套房，在贷款首付和利率方面，更是极为敏感。所以，市场一旦出现风吹草动，就会引起这部分购房群体的激烈反应。搁置购房计划，等待更好的时机，通常会成为他们共同的选择。

“市场比较稳定的时候，首次改善型购房者所占比例大概有30%。现在，所占的比例只有15%左右。”荆海燕说。

尽管现在的二手房市场不利于购房者入市，但好的时机仍有可能出现。荆海燕说，按照往年的惯例，元旦前后，会出现部分因房东自身原因(如急需资金等)而挂牌急售的房子。这些房子，就跟一手房市场上首次亮相的新盘一样，在价格上，往往会有不小的让步。对于有意购入二手房的购房者来说，这不失为一个好时机。