提要：刚刚过去的国庆黄金周，似乎是惠州近年来市内交通压力最小的一个。或许是高速路免费的政策触动了太多人想出游的神经，这个双节8天长假，惠州市内车流量明显减少，就连市区花边岭等一些平时车位十分紧张的繁华地段，竟也随处可以泊车。

刚刚过去的国庆黄金周，似乎是惠州近年来市内交通压力最小的一个。或许是高速路免费的政策触动了太多人想出游的神经，这个双节8天长假，惠州市内车流量明显减少，就连市区花边岭等一些平时车位十分紧张的繁华地段，竟也随处可以泊车。车流人流的减少，也注定了这个黄金周楼市的冷清收场。133套的网签成交量，远远低于历史最低位300套的记录。环比跌幅超八成，也让这个传统旺季彻底失色。

双节市场现严重冷热不均

据中原地产的数据监控，9月24至10月7日期间，惠州楼市整体环境及市场表现较为平稳。从网签数据看，国庆期间133套的成交量同比环比都大幅回落。人气冷、成交难，是这个双节期间惠州楼市的主旋律。但这样的低迷状况是否会持续到10月中下旬或整个第四季度，仍然是个未知数。整个惠州楼市经历了年初的降价潮、5-8月的成交量上升，到国庆这个节点突然爆冷，又出现了前路未卜、变数仍多的悬念。

对于市场近期走势，中原地产策略中心的观点认为，从周均数据看，近期惠城周均成交都维持在480套左右，仅黄金周一周成交数据的下滑仍不足以让市场转向。预计市场近期走势趋于平稳。对市场判断并不十分悲观的理由还有另外一个，那就是在双节期间开盘推新的项目，几乎都有斩获，个别营销到位的项目甚至还有持续热销状态。国庆市场并不是整体骤然降温，而是冷热严重不均。

市场层面上，开发商们都积极备战这一次难得的双节8天假期。惠州一些资源和地段较好的楼盘纷纷在深惠两地展开营销。虽然深圳房产秋交会不再像以往那么火爆，但惠州开发商们仍旧在秋交会场地设有展点，或借秋交会的机会在现场宣传。在政策不给力、市场受旅游高潮冲击的情况下，开发商营销积极性仍显得非常高。但从实际销售业绩来看，同样的努力也有不同的结果。同样是在深惠两地展开营销的楼盘，有的8天成交50套，如惠州佳兆业中心，也有的只成交了一两套，例如惠博新城某项目。

质素好、肯让利的楼盘热销

国庆黄金周的爆冷让市场未来走向变数增多，但站在新的Y字路口，仍有一批楼盘在同样趋紧的政策氛围中，将别人门前不冷不热的黄金周变成销售高峰。产品本身质素好、肯让利的这部分楼盘能在长假持续热销，也说明了主流市场已经在向产品至上、性价比决胜的本质回归。

在惠东，碧桂园十里银滩就是这样一个项目。开发商首先通过珠三角各种媒体把8折之后最低仅28.8万元的信息释放出去，此外还送5年的物业管理费。截至10月8日，推售的主力为60平方米的一房度假公寓，约2000套。开盘当天成交均价为5000元/平方米。

在惠城江北，惠州佳兆业中心不遗余力在深惠两地积极推介楼盘，也换来了这个黄金周的销售好成绩。平均每天有6-7套的成交，整个黄金周成交了50套新房。总结其中的经验，开发商方面表示楼盘本身质素超越营销手法和让利幅度，成为成交的最主要因素。而节日期间，佳兆业中心的9.1折也很打动人。

在惠博新城，富力集团旗下楼盘富力现代广场也出现了难得一见的热销场面。推售的370套79至150平方米两房到四房住宅产品销售300余套，收金1.5亿元，创造了年内惠博沿江路沿线楼盘的销售之最。富力现代广场此前数次发售均带精装修入市，此次国庆期间富力现代广场根据购房者的意愿，取消了此前1500元/平方米的精装修标准，最低均价仅为3100元/平方米起，此外所有购房者在开盘当天享受8折优惠的基础上，申请富力地产铂金卡会员再享受优惠9.5折优惠，实际的价格让利也换来了好的销售业绩。(来源：南方都市报 南都网

在水口片区，针对本地刚需的楼盘海伦堡院子在国庆期间推出62平方米两房单位，价格在4400-4600元/平方米之间；115-120平方米三房，价格在4700-4900元/平方米之间。首次置业客户国庆期间购买两房仅需3万元首付，剩余首期款全部由开发商垫付，购房者半年内付清，同时还给予9.1折优惠。切实为年轻人考虑，方便这些人在惠州轻松安家的该楼盘，也取得68套的销售量。开发商称回款理想。

政策预期趋紧，业内谨慎乐观

结合分析国庆市场冷热不均的表现，以及热销楼盘的成因，中原地产策略中心判断年内政策预期趋紧，购房者入市的积极性将受影响。而一旦持币观望的氛围持续形成，将对后市产生不利影响。因此建议开发商持谨慎乐观态度，打好营销战，刺激客户敏感点，消融观望情绪，才能促进成交。

克而瑞CRIC相关负责人分析，造成成交量走低的因素有两个，一方面经过二季度购房需求的集中释放，楼市有效需求透支；另一方面，首次置业的购房需求面对高房价再度陷入观望。惠州市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌分析，今年国庆黄金周量价齐跌主要是这几个月来市场相对疲软，存量消化不及时、新货大量增加造成的。惠州资深地产策划人范忠洲则表示，由于政策收紧，一些银行的按揭开始办不下来，银行放贷的口子开始收紧，导致了一些购房者进入观望期。本来今年的金九银十销售情况就很不理想，开发商促销手段欠佳，实质性的打折优惠并不多，直接降价的楼盘极少，难以打动顾客。国庆假期过后，消费者回归日常轨道，国庆期间成交惨淡会促使一批开发商在节后加大促销力度，应该会有更为明显的优惠和降价行为，从而吸引购房者出手。

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起步价调低，新盘入市价格就低不就高

今年国庆黄金周，全国各地的楼市都纷纷遇冷，惠城区更是成了重灾区。今年开年以来，惠城区楼市卖得最差的一周也有300多套，随着金九银十一些楼盘促销力度加大，9月24日至30日，成交量被放大至857套。

而在接下来的一周，却暴跌至133套，环比下跌86%。相比去年同期的718套，同样暴跌超过八成。价格方面的表现相对平稳，国庆黄金周惠城区新房5800多元/平方米的成交均价与9月24日至30日的5792元/平方米相差无几，比今年9月份的成交均价6054元/平方米降了近200元/平方米，相比去年同期的5169元/平方米涨了600多元/平方米。国庆市场出现个别以特价房形式降价的楼盘。

从成交的情况看，愿意在价格上做出让步的开发商也相应地实现了预期的回款目标。这样的楼盘，也成了市场上难得出现的热点。值得关注的是，一些计划10月中下旬或11月份才推货的新盘，价格预期已经出现下调痕迹。博罗某楼盘黄金周期间强势宣传价格信息，虽然未确定何时开盘，但已经对外公布2888元/平方米起价的信息。这一价格，较两年前该片区楼盘保利山水城入市时创造的最低价3800元/平方米，还要低出1000元。同样的，该片区一些楼盘也打出3100元/平方米的低价。起步价的调低，也预示着新盘入市价格普遍就低不就高的市场趋势。